美国住房开工量下降，单户项目减少 - 彭博社

Reade Pickert

2022-11-17

加拿大12月份房屋销量激增，这在冬季是一个不寻常的上涨。摄影师：Taehoon Kim/Bloomberg新的美国住宅建设在10月份继续下降，建筑商们面临住房需求急剧萎缩的挑战。

根据周四发布的政府数据，住宅开工率上个月下降了4.2%，至每年1.43百万的速度，此前一个月有上调。单户住宅建筑下降至每年855,000的速度，是自2020年5月以来的最低水平。

加拿大的买家开始重新进入房地产市场，试图在加拿大银行降息预期引发的可能购物狂潮之前抢先购买。

12月份的不寻常销售热潮引发了人们的猜测，加拿大房地产市场可能会进一步升温。随着价格仍然较低，央行表示已经停止提高基准利率，买家正试图找到购买房产的最佳时机，以免更多竞争者涌入并将价格推高到无法触及的水平。

市场心态已经开始转变。根据南诺斯研究公司为彭博社进行的一项调查，加拿大人在11月份对房价变得更加乐观，这一趋势自那时以来稳步上升。

这吸引了像玛丽亚·赫雷拉这样的买家，她是一家温哥华动画公司的31岁经理。她最近与丈夫一起重新进入市场，目标是购买一套两卧室的公寓，并在一月份同意购买郊区的一处房产，此前几年她一直在权衡是否购房。

“我认为在过去三年里，我们不是唯一一个为首付款而存钱的人，”赫雷拉说。“随着利率下降，人们会变得兴奋起来，人们会变得有点疯狂，陷入购买狂潮。”

加拿大人对房价预期的测量一直在逐渐上升

来源：彭博纳诺斯加拿大信心指数

注：该调查询问加拿大人他们是否认为他们所在社区的房地产价值会上涨、下跌还是保持不变。

房屋买家不得不应对一个市场，这个市场变得越来越难进入，因为负担得起的房产严重短缺，而与创纪录的移民数量相冲突。加拿大的住房建设未能达到大约180万名移民的数量增加了过去一年半的时间。

“我们再次看到多个报价和房屋以高于要价出售，这与一个月前非常非常不同，”多伦多的房地产经纪人泰亚·伊格尔说，她看到买家之间出现了新的紧迫感。“他们试图把握市场时机。他们开始感觉市场已经触底。”

经济学家预计中央银行将在年中之前开始降息，根据彭博社的一项调查。根据利率衍生品数据，交易员们押注降息将在那之后开始。

去年这个时候对降息的类似预测推动了价格上涨，一直持续到传统的春季购房季，使2月至8月间的价值上涨了近6%。这种复苏导致加拿大央行需要在6月和7月再次提高利率以抑制通货膨胀。

“去年所有那些无法做出决定的人都有了这股被压抑的需求。突然间他们有能力做出决定了，”资本经济学的经济学家斯蒂芬·布朗说。“在接下来的几个月里，我们很有可能会看到价格出现相当大的上涨，因为你会看到这波想要在其他人之前进入市场的买家涌入。”

如今，对降息的预期可能足以帮助买家进入市场。随着市场对降息前景的调整，长期债券收益率已经下降。由于这些收益率构成了固定抵押贷款利率的基础，这推动了一些成本下降，客户现在可以获得大约5%的五年贷款利率。

甚至浮动利率抵押贷款也开始引起温哥华的赫雷拉等人的兴趣。一些买家愿意承担这些贷款，期待一旦中央银行实际开始降低基准利率，他们整体上会省钱。

“2024年降息的所有猜测已经在市场上引起了一些轰动，”温哥华的抵押贷款经纪人Reza Sabour说道。“我认为这种情绪将会带动市场疯狂。我完全预料到温哥华和多伦多的春季市场会非常忙碌，会有多个报价。”

住房建设未能达到加拿大过去一年半新增的大约180万移民人口。摄影师：Galit Rodan/Bloomberg### 创纪录的涌入

强劲的工资增长与加拿大创纪录的移民数量可能进一步支撑住房市场。这已经帮助加热了租赁市场，租金增长在2023年达到了新高。这最终可能会导致更具竞争力的待售市场。通常，在租金激增缩小他们需要支付给房东和他们每月为抵押贷款支付的金额之间差距后，更多人会考虑购房。

联邦政府已宣布努力增加住房供应并对国际学生签证设定上限以限制需求。但这两项变化可能需要数年时间才能在市场中体现出来。建造新房需要时间，而搬到加拿大的人仍然需要在供应匮乏的市场中找到住所。加拿大央行本身已经指出，该国未能快速建造住房以跟上人口增长是通货膨胀的推动因素之一，这在很大程度上是无法控制的。

“他们放缓了房地产市场 — 价格下跌了 — 但我认为他们无法阻止它重新上涨，” 多伦多抵押经纪人肖恩·斯蒂尔曼说。“有更多的人来到加拿大，他们需要一个地方居住。加拿大银行只有有限的能力来阻止这波浪潮。”

自新冠疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒了一些贷款人才刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三暴跌38%，随后在周四跌至23年低点。这种抛售行为在夜间蔓延到欧洲和亚洲，在那里总部位于东京的青空暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金提高了四倍。