埃隆·马斯克的净资产越来越依赖于SpaceX，因为特斯拉股价下跌 - 彭博社
Blake Schmidt
纽约是全球几个城市之一，在去年第四季度豪华公寓的租金下跌。
摄影师：Alex Kent/Bloomberg埃隆·马斯克指望像Spyridon Mentzas这样的投资者来巩固他作为全球最富有的人的地位。
Mentzas，前瑞穗证券股票部联席主管，决定创办自己的公司，唯一目的是购买SpaceX的股份，这是马斯克持有的私人火箭公司。他的Hijojo Partners花了三年的时间，但现在拥有了这家公司的股份，该公司在最新一轮融资中估值约为1250亿美元。
2023年底，美国约有两打银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些贷款组合值得更严格审查，这表明更多的贷款人可能面临当局要求增加准备金的压力。
去年，三家监管机构公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业债务的大额敞口。当时，当局表示将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本三倍以上的银行。
尽管纽约社区银行引发了最近几周股价暴跌的连锁反应，因为它为潜在贷款损失做好了准备，但这家最大的美国银行几乎符合监管机构的标准，许多较小的贷款人走得更远。这是因为根据彭博对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，它们甚至更快地积累了过度集中的贷款。
小型和中型银行如何押注建筑物
两打贷方超过监管机构对商业房地产的指导方针
来源：彭博社对银行控股公司的Y-9申报文件进行的分析
截至9月30日，通过将贷款价值除以一级和二级资本来计算商业房地产敞口比例。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率未经过并购调整。
三大监管机构 —— 联邦储备委员会、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局 —— 表示他们将关注那些商业房地产贷款组合超过其资本三倍以上的银行。在这个范围内，检查员将集中关注那些增长迅速的贷款组合：过去三年至少增长50%。
截至9月30日，贷款同时跨越这两个阈值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和 Axos Financial Inc.，数据显示。自一月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产敞口感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些贷方增加准备金或削减股息。
当局是否采取额外的行动将取决于对贷款的进一步审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任国家银行监督管理局代理局长的Keith Noreika说。“仪表盘上有一个警示灯亮起，现在人们正在打开引擎盖查看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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可以肯定的是，监管机构不会仅限于审查跨越这些门槛的银行，而那些这样做的公司也不一定会引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“与监管机构进行良好的对话非常重要，让他们了解发生了什么。因此，我们认为我们之间有着非常好的对话，没有太多的担忧，”Valley National首席执行官Ira Robbins在周四接受彭博电视采访时表示。“看，监管机构必须履行他们的职责并了解市场发生了什么。如果对特定领域存在加强关注 — 审查 —，他们肯定会进入并花更多时间研究。但我认为这并不是什么特别的事情，与如果其他领域存在更多关注时会发生的情况没有什么不同。”
观看：Valley National首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，他们有意扩大对已占用的 — 或者行业术语中称为稳定的 — 多户建筑的融资。
“稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的风险最低的贷款，根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，”首席执行官 Brent Beardall在一封电子邮件声明中说。他说，投资组合中的贷款具有重要的股权 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视以多户抵押贷款进行贷款的实力。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，面临挑战，你知道我们正在与他们合作，”联邦储备委员会主席Jerome Powell在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会多年来解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业物业投资组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
通常，使用合并前后一对银行数字的财务数据会将它们的增长率降至50%以下。然而，监管机构表示，他们关注快速扩张的商业物业投资组合的一个原因是他们希望给予管理团队信贷，这些团队有多年处理大量贷款的经验。缓慢组建投资组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是美国唯一一家总资产超过1000亿美元的贷款机构，商业房地产贷款在9月底达到资本的300%以上。即使包括该银行于2022年底收购Flagstar银行，其投资组合的增长速度也低于监管机构设定的阈值。
彭博社的审查发现，有22家资产规模在100亿至1000亿美元之间的银行持有的商业房地产贷款是其资本的三倍以上。其中一半的公司增长速度超过了监管机构制定的阈值。资产规模不足100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家银行拥有超大规模的投资组合，其中13家增长迅速。该分析不包括业主自用的非住宅建筑的贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，达到资本的299%。
“城市国家银行的贷款组合多样化且位置良好，贷款价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受到商业地产的影响
按银行规模划分的商业房地产贷款与资本比例
来源：彭博社对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
纽约社区银行在一月底意外削减股息并加强为不良贷款准备金后，银行对商业地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这一举措是在OCC的背后压力不断增加的情况下采取的。
投资者正在关注放贷机构的后果，因为利率上升导致商业地产价值下降。大部分痛苦集中在办公楼，因为疫情后远程办公的出现。但几年前以最高价格融资的公寓也看到价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
即使是最大的房地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在一些债务上违约。其他房东正在减少损失，放弃楼宇。
几年来，银行在商业地产贷款的减记上有了余地，因为价值不明朗，利率上升冻结了市场的大片区域。这也使放贷机构在延长债务和与借款人达成交易方面更加灵活。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储表示将缓慢降低利率，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿还贷款接近到期之际。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业地产的风险敞口的放贷机构面临着贷款销售的艰难市场。一些机构，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公楼和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
预测情况将如何发展是困难的，因为贷款是特殊的，不能用“一刀切”的方式来描述，Noreika说。“这有点像是一个不是问题，直到它成为问题的问题。”
在一些世界上最昂贵的城市，豪华租金在疫情期间创纪录的价格上涨后开始下滑。
根据房地产公司Knight Frank的数据，定义为市场前5%的高端住宅租金在第四季度较前三个月下降了0.6%，该公司追踪了10个全球城市。在纽约，高端租金较上一季度下降了2.5%，而香港下降了2%。多伦多的下降幅度最大，下降了4.8%。
豪华租赁增长开始下滑
来源：Knight Frank
注：截至2023年12月的三个月变化。
可以肯定的是，豪华租金仍然居高不下。总体而言，与一年前相比，全球城市在第四季度增长了5.2%。根据Knight Frank的数据，这虽然低于最近的高点，但仍是长期增长率的两倍。
纽约，市场前5%的中位租金为4195美元，与去年同期基本持平。但其他九个城市中的每一个都实现了年度增长。悉尼的高端租金同比增长了18%，这是疫情期间建筑受限和人口内迁导致的结果。
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莱坊表示，由于租户达到了支付能力的极限并且市场供应增加，他们预计今年租金增长将放缓。
“过去三年全球租赁市场经历了有史以来最强劲的增长，”莱坊全球研究主管利亚姆·贝利表示。“由于支付能力的限制，预计今年租户提高出价的能力将受到限制，增长速度将放缓。”