美国抵押贷款利率飙升至5.55%，再次对购房者造成压力-彭博社
Patrick Clark
摄影师：Jeremy Erickson/Bloomberg
在大流行病之后，美国与亚洲之间的航班频率恢复得比美国到欧洲等航线慢得多，这使得价格相对较高。
摄影师：Kiyoshi Ota/Bloomberg美国的抵押贷款利率飙升至自6月以来的最高水平，加剧了房地产市场的压力，需求已从大流行病时期的高峰急剧下降。
弗雷迪·麦克周四在一份声明中表示，30年贷款的平均利率从上周的5.13%上升到5.55%。除了在去年六月中旬的一周利率上涨了55个基点之外，最新的飙升是自2013年以来最陡的。
到2023年底，美国约有二十多家银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些组合值得更严格的审查，这表明更多的放贷机构可能面临来自监管机构加强储备的压力。
三家监管机构去年公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业债务的大额敞口。当时，当局表示将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本三倍以上的银行。
纽约社区银行（New York Community Bancorp）在最近几周引发了一系列股价下跌，因为它为潜在的贷款损失做好了准备，这是最接近符合监管机构标准的美国最大银行，但许多较小的银行走得更远。这是因为根据彭博社对350多家银行控股公司的联邦数据进行的分析，它们更快地积累了过度集中的贷款。
小型和中型银行如何押注房地产
两打银行超过了监管机构对商业房地产的指导原则
来源：彭博社对银行控股公司Y-9申报文件的分析
截至9月30日，商业房地产敞口比率是通过将贷款价值除以一级和二级资本来计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不考虑并购。
三大监管机构——美联储、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局——表示他们将重点关注那些商业房地产贷款组合超过其资本的三倍以上的银行。在这个范围内，检查员将集中关注增长迅速的贷款组合：过去三年至少增长了50%。
截至9月30日，贷款同时跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自一月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产风险感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些银行增加储备金或削减股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的更严格审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任美国国家银行监察长的基思·诺雷卡说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看看：到底是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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当然，监管机构不会将他们的审查限制在跨越这些阈值的银行上，也不会那样做的公司必然引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“与监管机构进行良好的对话很重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们有一个非常好的对话，没有太多的担忧，”谷国家首席执行官艾拉·罗宾斯在周四接受彭博电视采访时说。“看，监管机构必须尽责并了解市场发生了什么。如果对特定领域存在加剧的担忧，审查，他们肯定会进入并花更多时间研究。但我认为这并不是什么特别的事情，与其他领域出现更多担忧时会发生的情况没有什么不同。”
观看：Valley National首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，它有意扩大对占用的（或者行业术语中称为稳定的）多户建筑的融资。
“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户建筑贷款是我们作为银行可以做出的风险最低的贷款，”首席执行官布伦特·比尔德尔在一封电子邮件声明中说。他说，投资组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但是，很难忽视具有多户建筑抵押贷款的贷款强度。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域集中暴露，面临挑战，你知道我们正在与他们合作，”美联储主席杰罗姆·鲍威尔在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会多年来解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业物业投资组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
使用合并一对银行数字的形式数据，通常会将它们的增长率降低到50%以下。然而，监管机构表示，他们之所以关注快速扩大的商业地产投资组合，是因为他们希望给予那些具有多年处理大量贷款经验的管理团队信贷。缓慢组建投资组合还可以让高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是美国唯一一个总资产超过1000亿美元、商业房地产贷款金额超过资本300%的银行，截至9月底，其投资组合增长速度低于监管机构设定的阈值，甚至包括该银行于2022年底完成的Flagstar银行收购。
彭博社的审查发现，有22家资产规模在100亿美元至1000亿美元之间的银行持有商业地产贷款，金额是其资本的三倍。其中一半的公司的增长率超过了监管机构制定的阈值。资产规模不足100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家拥有过大的投资组合，其中13家迅速膨胀。该分析不包括业主自用的非住宅建筑贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，为资本的299%。
“CNB的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比低，主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受商业地产影响
按银行规模划分的商业地产抵押贷款与资本比率
来源：彭博社对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
在纽约社区银行在一月底意外削减股息并增加为问题贷款储备后，银行对商业地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这一举措是在美国国家银行监督管理局(OCC)在幕后施加越来越大的压力之后采取的。
随着利率上升导致商业地产价值下降，投资者正在关注放贷方的影响。在疫情推动远程办公之后，许多痛点集中在办公大楼。但几年前以最高价格融资的公寓也价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
即使是最大的房地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在违约一些债务。其他房东正在减少损失，放弃楼宇。
几年来，由于价值不明朗，银行在商业地产贷款上有一定的灵活性，随着利率上升冻结了市场的大片区域。这也使放贷方更有灵活性，可以延长债务并与借款人达成交易。但随着商业地产价格下跌变得更加明确，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储表示将缓慢降低利率，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿贷款即将到期之际。根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业房地产风险敞口的放贷人面临着贷款销售市场的严峻挑战。一些放贷人，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公室和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于这种情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是特殊的，不能“一概而论”，Noreika说。“这有点像是一个不是问题的问题，直到它成为问题。”
日本著名的樱花季节即将到来，由于日元疲软，今年可能是一个特别适合亲自欣赏大自然壮观景象的时机。
不过我们不能保证人群会很少：货币贬值并没有被忽视，该国在2023年迎来了2500万游客，是自2019年以来最多的。12月标志着外国游客数量连续第七个月超过200万，创下了该月份有史以来最高的数字。
2023年3月19日上野公园樱花盛开。摄影师：Kiyoshi Ota/Bloomberg“基本上，你的美元比一年前能多花15%。”航班优惠订阅服务Going的创始人Scott Keyes说。
要想抢到便宜货，你需要移动多快？你可以做些什么来锁定低价？以下是你需要知道的一切：
首先，为什么日元贬值如此严重？
日本央行仍将利率维持在极低水平 — 实际上是负利率 — 而美联储和其他央行已经达到加息周期的顶峰。这种差距推动了日元的疲软，使以美元计价的资产对投资者更具吸引力。
但这种情况不会持续太久。经济学家们预计负利率将在未来几个月结束，美联储有望在今年晚些时候降息。如果情况如此，你可能需要迅速行动。
然而，最近的数据显示，日本经济在去年年底意外地 陷入衰退，这将使日本央行在自2007年以来首次加息的情况变得更加复杂。
日元有多弱？
日元兑美元的汇率已经回落至 33年低点。它对欧元贬值，仍处于历史上较弱水平与瑞士法郎的水平附近。今年初以来，它对其他10个G10货币都出现了贬值。
购物者在浅草的一家纪念品店前漫步。摄影师：林典子/彭博社日本的航班票价会便宜吗？
它们比一年前便宜，但仍然可能比疫情前更昂贵。考虑到机票可能是您假期中最昂贵的部分，这可能会产生影响，即使日元疲软也在帮助您。
在疫情之后，美国和亚洲之间的航班频率恢复得比美国到欧洲等航线慢得多，这使得价格相对较高。“今天从洛杉矶飞往日本的廉价航班大约是600美元往返，而疫情前可能更接近450美元，” Going’s Keyes说。
但好消息可能就在眼前。“情况正在以相当显著的方式改善，”Keyes说。“对于日本来说，2024年上半年的航班容量计划比2019年上半年仅低5%。”他说，随着航空公司之间的竞争加剧，价格应该会下降。
我应该现在就预订我的日本航班吗，即使我计划到2024年晚些时候才去？
就机票而言，可能最好是等待价格进一步下降。“我会说航班变得更便宜。如果您对出行时间有灵活性，我认为等待是最佳策略，”Keyes说。“从现在起四五个月后飞往日本的平均价格将会比今天更低。”
东京羽田机场。摄影师：Kosuke Okahara/Bloomberg现在兑换还是持币待价？
如果您在旅行前购买日元，您将获得当前的汇率，但要注意外汇服务的佣金和费用，一如既往地，寻找最划算的交易。当然，日元可能会进一步贬值。
安泰旅行（Intrepid Travel）的澳新银行（ANZ）董事总经理布雷特·米切尔（Brett Mitchell）主张早期行动。“为了节省开支，现在就全额预订并支付您的假期。即使您未来六个月内不打算出行，现在就兑换并储备您的旅行资金，以充分利用疲软的日元。”
日本仍然使用现金吗？
是的，日本仍然广泛使用现金，因此您不会手里拿着一堆钞票。事实上，一些景点，如神社，只接受现金。但现在大多数商店和餐馆都接受信用卡和借记卡。一如既往，旅行时在出发前检查借记卡和信用卡取现的费用。如果ATM询问要以哪种货币收费，通常选择当地货币是正确的选择。
现在预订住宿、旅游和其他景点可以省钱吗？
锁定今天的价格可能是有道理的。东京的酒店价格在去年年底飙升，日经在九月份报道称，房价上涨速度比纽约或伦敦更快。
其他旅游费用，比如 日本铁路通票，也大幅上涨。这张通票可以让持有者在所有日本国家铁路、巴士服务、渡轮服务和机场接送上无限制旅行，于十月上涨了约70%，至少为¥50,000（332美元）的七天票。
冲绳的星之谷冲绳度假村。摄影师：Kentaro Takahashi/Bloomberg那么，什么时候是赏樱花的最佳时机？
樱花季节很短暂，所以如果你想欣赏这一壮观景象，做好功课是必不可少的。日本气象公司 预测，东京的樱花将于3月22日开始盛开，一周后达到全盛期。这比往常早了几天 — 但这几天可能会产生重大影响。在北部最北端的北海道，樱花预计将于5月1日出现，四天后达到全盛期。但预测可能会有变化。
除了赏樱花外，什么时候是访问日本的最佳时机？
对于温暖干燥的气候，最佳旅行时间是3月至5月和9月至11月。但对于想要物有所值的预算有限的旅行者来说，Intrepid的米切尔表示，5月下旬/6月初和11月下旬/12月初可能更经济实惠。