如何获得学生贷款宽免：符合条件、再融资、偿还的9个提示 - 彭博社
Ella Ceron, Paulina Cachero
广泛的学生债务宽恕已经等了很长时间 — 包括乔·拜登在内的民主党总统候选人在2019年初选中就曾以此为竞选议题。因此，当拜登总统宣布债务人将获得高达2万美元的贷款宽恕时，债务人们临时性地使联邦学生援助网站崩溃，以查看他们是否符合条件。白宫表示，90%的学生债务救济将流向年收入不足7.5万美元的人。
专家们目前了解到的情况如下：
2023年底，美国大约有两打家银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些贷款值得更严格审查，这表明更多的贷款人可能面临当局要求增加准备金的压力。
去年，三家监管机构公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业的大额贷款。当时，当局表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款超过其总资本三倍以上的银行。
尽管纽约社区银行引发了最近几周股价暴跌的连锁反应，因为它为潜在的贷款损失做好了准备，这家最大的美国银行几乎符合监管机构的标准，但许多较小的贷款人走得更远。这是因为根据彭博社对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，他们更快地积累了过度集中的贷款。
小型和中型银行如何押注建筑
两打贷款人超过监管机构对商业房地产的指导方针
来源：彭博社对银行控股公司的Y-9申报文件进行的分析
截至9月30日，根据贷款价值与一级和二级资本的比率计算了商业房地产敞口。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率未经过合并调整。
三个监管机构 —— 联邦储备委员会、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局 —— 表示他们将关注那些商业房地产贷款组合超过其资本三倍以上的银行。在这个范围内，检查员将集中关注增长迅速的贷款组合：过去三年至少增长了50%。
截至9月30日，跨越这两个阈值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自一月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产敞口感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些贷款人增加储备金或限制股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的进一步审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任国家银行监督管理局代理局长的Keith Noreika说。“仪表盘上有一个警示灯亮起，现在人们正在打开引擎盖看看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
阅读更多：
可以肯定的是，监管机构不会仅限于审查跨越这些门槛的银行，也不会一定引发进一步的担忧。贷款的表现可能差异很大。
“与监管机构进行良好的对话很重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们与他们有着非常好的对话，没有太多担忧，”Valley National首席执行官Ira Robbins在周四接受彭博电视采访时表示。“看，监管机构必须尽责并了解市场发生了什么。如果对特定领域存在加强关注 — 审查 — 的担忧，他们肯定会进入并花更多时间研究。但我认为这并不是什么特别的事情，与如果另一个领域引起更多关注时会发生的情况没有什么不同。”
观看：Valley National首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，它有意扩大了对占用 — 或者行业术语中所说的稳定 — 多户建筑的融资。
“稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的风险最低的贷款，根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，”首席执行官 Brent Beardall在一封电子邮件声明中说。他说，投资组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视以多户抵押贷款进行贷款的强大力量。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，面临挑战，你知道我们正在与他们合作，”联邦储备委员会主席Jerome Powell在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会花几年时间解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统股份有限公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业物业投资组合膨胀了超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
使用合并前后一对银行数字的财务数据通常会将它们的增长率降至50%以下。然而，监管机构表示，他们关注迅速扩大的商业物业投资组合的一个原因是他们希望给予管理团队信贷，这些团队有多年处理大量贷款的经验。缓慢组建投资组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是美国唯一一家资产超过1000亿美元的银行，商业房地产贷款在9月底达到资本的300%以上。即使包括该银行于2022年底收购Flagstar银行，其投资组合的增长速度也低于监管机构设定的阈值。
彭博社的审查发现，有22家资产在100亿至1000亿美元之间的银行持有的商业地产贷款是其资本的三倍以上。其中一半的公司增长速度超过了监管机构制定的阈值。资产不足100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家银行拥有超大规模的投资组合，其中13家增长迅速。该分析不包括业主自用的非住宅建筑贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，达到资本的299%。
“城市国家银行的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州的经济表现优于美国其他地区，得到了强劲支撑，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受到商业地产的影响
按银行规模划分的商业地产贷款与资本比例
来源：彭博社对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
纽约社区银行在一月底意外削减股息并加强为不良贷款准备金后，银行对商业地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这些举措是在OCC的背后压力不断增加的情况下采取的。
投资者正在关注放贷机构的后果，因为利率上升导致商业地产价值下降。大部分痛苦集中在办公大楼，因为疫情后远程办公的兴起。但几年前以最高价格融资的公寓也看到价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
即使是最大的房地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在一些债务上违约。其他房东正在减少损失，放弃楼宇。
几年来，银行在商业地产贷款的减记上有了余地，因为价值不明朗，利率上升冻结了市场的大片区域。这也使放贷机构在延长债务和与借款人达成交易方面更加灵活。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储暗示降息的步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿还贷款即将到期之际。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业地产的风险敞口的放贷机构面临着贷款销售的艰难市场。一些机构，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公楼和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是独特的，不能用“一刀切”的方式来看待，Noreika说道。“这有点像那种在成为问题之前并不是问题的事情。”