我应该买度假房吗？这里是获得最佳投资回报的地方 - 彭博社
Alice Kantor
弗吉尼亚州安娜湖上的一名划船者。
摄影师：约翰·亨利/Corbis/Getty Images
大卫·所罗门摄影师：尼克·牛津/彭博社在美国购买房屋比以往任何时候都更不可负担，但对于那些有钱的人来说，度假房产可能会带来巨大回报。
最受欢迎的度假目的地仍然可以为出租房主带来可观的回报，但不断上涨的价格意味着最佳资本化率，即房地产回报的衡量标准，出现在较不为人熟知的地点，根据 新研究，这项研究由租赁管理公司Vacasa进行。
到2023年底，美国约有两打银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些贷款值得更严格审查，这表明更多的放贷机构可能面临来自当局的压力，以增加储备。
三家监管机构去年公开警告该行业，要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业债务的大额敞口。当时，当局表示，他们将更加关注那些迅速积累这类贷款价值超过其总资本三倍的银行。
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重要观点：商业房地产的残酷清算（播客）
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纽约社区银行在最近几周因为为潜在贷款损失做准备而引发了一系列股价下跌，它是最接近符合监管机构标准的美国最大银行，但许多规模较小的贷款人走得更远。这是因为根据彭博对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，它们更快地积累了过度的集中。
小型和中型银行如何押注建筑业
两打贷款人超过了监管机构对商业房地产的指导方针
来源：彭博新闻对银行控股公司Y-9申报文件的分析
根据9月30日的数据，商业房地产暴露率是通过将贷款价值除以一级和二级资本来计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不考虑并购。
三大监管机构 — 联邦储备局、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局 — 表示他们将重点关注那些商业房地产贷款组合超过其资本的三倍以上的银行。在这些组合中，检查员将专注于增长迅速的组合：过去三年至少增长了50%。
截至9月30日，贷款同时跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自1月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产风险感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些贷款人增加准备金或限制股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的更详细审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任国家银行监督管理局代理局长的Keith Noreika说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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可以肯定的是，监管机构不会仅限于审查跨越这些门槛的银行，也不会因为这样做的公司必然引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“与监管机构进行良好的对话很重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们之间有着非常好的对话，没有太多的担忧，”谷国家首席执行官艾拉·罗宾斯在周四接受彭博电视采访时表示。“看，监管机构必须尽责，了解市场上正在发生的事情。如果针对特定领域存在加剧的担忧 — 审查 — 他们肯定会进入并花更多时间来审查。但我认为这并不是什么特别的事情，与如果另一个领域内存在更多担忧时会发生的情况没有什么不同。”
观看：谷国家首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，他们有意扩大对已占用的 — 或者行业术语中称为稳定的 — 多户建筑的融资。
“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的最低风险贷款，”首席执行官布伦特·比尔达尔在一封电子邮件声明中表示。他说，组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视具有多户抵押贷款的贷款强度。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些规模较小且地区性银行在这些受挑战的领域有集中风险，我们正在与他们合作，”美联储主席杰罗姆·鲍威尔在本月接受《60分钟》采访时说。“这似乎是一个我们将会花几年时间解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会极大地影响反映在银行美联储申报中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未明确他们如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统公司，使哥伦比亚成为母公司 —— 基于这一点，其商业地产组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
通常使用合并前后一对银行数字的财务数据会将它们的增长率降至50%以下。然而，监管机构表示，他们关注迅速扩张的商业地产组合的一个原因是他们希望给予那些有多年处理大量贷款经验的管理团队信用。缓慢组建组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是唯一一个在2022年底拥有超过1000亿美元总资产且商业房地产贷款占资本超过300%的美国放贷人。即使包括该银行收购Flagstar银行，其组合增长速度也低于监管机构设定的阈值。
Bloomberg的审查发现，拥有100亿至1000亿美元资产的22家银行持有的商业地产贷款金额是其资本的三倍。其中一半公司的增长速度超过了监管机构规定的阈值。资产规模不足100亿美元的银行中，拥有过大投资组合的有47家，其中13家增长迅速。该分析不包括业主占用的非住宅建筑贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI Financial Group Inc.，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，为资本的299%。
“CNB的贷款组合多样化且处于有利位置，贷款价值比低且主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小银行更容易受到商业地产的影响
按银行规模划分的商业房地产贷款与资本比例
来源：截至9月30日的银行控股公司Y-9申报的彭博新闻分析
在纽约社区银行在一月底意外削减股息并加强为有问题的贷款储备金后，银行对商业房地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这些举措是在OCC在幕后施加的压力不断增加之后采取的。
随着利率上升，投资者正在关注银行的风险，这导致商业地产价值下降。大部分痛苦集中在疫情后远程办公带来的办公楼上。但几年前以最高价格融资的公寓也价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
即使是最大的房地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在违约一些债务。其他房东正在削减损失并放弃建筑物。
几年来，由于价值模糊，利率上升冻结了市场的大片区域，银行在商业地产贷款上有一定的灵活性。这也使得放贷人在延长债务和与借款人达成交易方面更加灵活。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储暗示降息步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿还贷款即将到期之际。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业地产的敞口的放贷人面临着一个艰难的贷款销售市场。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公室和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于这种情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是独特的，不能用“一刀切”的方式来处理，Noreika说。“这种情况在成为问题之前并不是问题。”
高盛集团将大卫·所罗门的补偿提高了24%，达到3100万美元，而在这一年里，这家华尔街巨头的收益大幅下滑。
董事会在利润下降24%、公司花费大部分时间平息内部分歧并向投资者推销简化战略后，提高了首席执行官的薪水。在放弃零售银行业务后，总部位于纽约的高盛公司重新把重点放在了所罗门的前任们所支持的业务线上。