建筑商囤积了太多库存，待售房屋激增 - 彭博社
Prashant Gopal, Catarina Saraiva
多年来一直困扰着美国住房市场的库存不足问题，建筑商突然发现他们手头有大量未售出的房屋。
今年抵押贷款利率的激增使买家退居幕后。新房的等候名单消失了。而像凯文·布朗这样在休斯敦南部工作的新房销售商正处在一场巨大变革的最前线。
2023年底，美国大约有二十多家银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些贷款值得更严格审查，这表明更多的放贷机构可能面临来自监管机构加大储备的压力。
去年，三家监管机构公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业债务的大额敞口。当时，有关部门表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本的三倍以上的银行。
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重要观点：商业房地产的残酷清算（播客）
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纽约社区银行（New York Community Bancorp）在最近几周引发了一系列股价下跌，因为它为潜在的贷款损失做好了准备，这是最接近符合监管机构标准的美国最大银行，但许多较小的贷款人走得更远。这是因为根据彭博社对350多家银行控股公司联邦数据的分析，它们更快地积累了过大的集中度。
小型和中型银行如何押注建筑
两打贷款人超过了监管机构对商业房地产的指导方针
来源：彭博社对银行控股公司Y-9申报文件的分析
截至9月30日，商业房地产敞口比率是通过将贷款价值除以一级和二级资本来计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不考虑并购。
三大监管机构——美联储、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局——表示他们将重点关注那些商业房地产贷款组合超过其资本三倍以上的银行。在这个范围内，检查员将集中关注增长迅速的贷款组合：过去三年至少增长了50%。
截至9月30日，贷款跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自一月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价已经下跌，因为投资者对商业地产敞口感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些贷款人增加储备或削减股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的更严格审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任美国国家银行监察长的基思·诺雷卡说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看看：到底是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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当然，监管机构不会将他们的审查限制在跨越这些门槛的银行上，也不会那样做的公司必然引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“与监管机构进行良好的对话很重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们与监管机构有着非常好的对话，没有太多的担忧，”谷国家首席执行官艾拉·罗宾斯在接受彭博电视采访时说。“看，监管机构必须尽责并了解市场发生了什么。如果对特定领域存在加剧的担忧，审查，他们肯定会进入并花更多时间研究。但我认为这并不是什么特别的事情，与其他领域出现更多担忧时会发生的情况没有什么不同。”
观看：Valley National首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，它有意扩大对占用的（或者行业术语中称为稳定的）多户建筑的融资。
“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的风险最低的贷款，”首席执行官Brent Beardall在一封电子邮件声明中说。他说，投资组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视具有多户抵押贷款的贷款强度。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，而我们正在与他们合作，”美联储主席Jerome Powell在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会花几年时间解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua Bank的反向合并进入哥伦比亚银行系统股份有限公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业物业投资组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
使用合并一对银行数字的形式数据，通常会将它们的增长率降低到50%以下。然而，监管机构表示，他们之所以关注快速扩大商业地产投资组合的原因之一是，他们希望给予那些具有多年处理大量贷款经验的管理团队信贷。缓慢组建投资组合还可以让高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是唯一一家总资产超过1000亿美元、截至9月底商业房地产贷款金额超过资本300%的美国贷款人。即使包括该银行于2022年底完成的Flagstar银行收购，其投资组合增长速度也低于监管机构设定的阈值。
彭博社的审查发现，22家资产规模在100亿美元至1000亿美元之间的银行持有的商业地产贷款金额是其资本的三倍。其中一半公司的增长率超过了监管机构制定的阈值。资产规模不足100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家拥有超大规模的投资组合，其中13家迅速膨胀。该分析不包括业主自用的非住宅建筑的贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，为资本的299%。
“CNB的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比低，主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受商业地产影响
按银行规模划分的商业地产抵押贷款与资本比率
来源：彭博新闻对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
在纽约社区银行在一月底意外削减股息并增加为问题贷款储备后，银行对商业地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这一举措是在美国国家银行监督管理局(OCC)在幕后施加越来越大的压力之后采取的。
随着利率上升导致商业地产价值下降，投资者正在关注放贷方的影响。疫情后远程办公带来的痛苦主要集中在办公大楼中。但几年前以最高价格融资的公寓也价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
即使是最大的地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在违约一些债务。其他房东正在削减损失并放弃建筑物。
几年来，由于市场价值不明朗，银行在商业地产贷款上有一定的灵活性，随着利率上升，市场的大片区域被冻结。这也使放贷方更有灵活性，可以延长债务并与借款人达成交易。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储表示将缓慢降低利率，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿还贷款即将到期之际。根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业房地产风险敞口的放贷人面临着艰难的贷款销售市场。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公室和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于这种情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是特殊的，无法“一概而论”，Noreika说。“这有点像是一个不是问题的问题，直到它成为问题。”