亿万富翁家族拥有伦敦：格罗夫纳家族转向女性处理财富 - 彭博社
Benjamin Stupples
格罗夫纳广场雕刻，1754年。
来源：历史图片档案馆/Corbis/Getty Images格罗夫纳王朝将其数十亿美元财富的起源追溯到一位12岁新娘的父母的嫁妆，几个世纪以来，这笔财富一直通过男性血统传承。
这在345年来从未改变：31岁的休·格罗夫纳于2016年成为第七代威斯敏斯特公爵，当他的父亲杰拉德因心脏病发作去世时，他成为了家族财产的继承人，尽管他有两个姐姐。
到2023年底，美国大约有两打家银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些贷款组合值得更严格审查，这表明更多的放贷机构可能面临当局的压力来增加准备金。
去年，三家监管机构公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业的大额负债。当时，当局表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本三倍以上的银行。
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大事件：商业房地产的残酷清算（播客）
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纽约社区银行在最近几周引发股市下跌，因为它为潜在贷款损失做好准备，是最接近符合监管机构标准的美国最大银行，但许多较小的银行走得更远。这是因为根据彭博社对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，它们更快地积累了过大的集中度。
小型和中型银行如何押注建筑
两打银行超出监管机构对商业房地产的指导原则
来源：彭博社对银行控股公司Y-9申报文件的分析
截至9月30日，商业房地产敞口比率是通过将贷款价值除以一级和二级资本来计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不考虑合并。
美联储、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局表示，他们将重点关注商业房地产贷款组合超过其资本的三倍以上的银行。在这个范围内，检查员将集中关注增长迅速的贷款组合：过去三年至少增长了50%。
截至9月30日，贷款同时跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自一月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价下跌，因为投资者对商业地产风险感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些银行增加储备或削减股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的更严格审查。
“我们现在处于警告阶段，”2017年担任美国国家货币监察长的基思·诺雷卡说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看看：到底是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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当然，监管机构不会将他们的审查限制在跨越这些门槛的银行上，而那些这样做的公司也不一定会引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大差异。
“与监管机构进行良好的对话很重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们与他们有着非常好的对话，没有太多的担忧，”谷国家首席执行官艾拉·罗宾斯在接受彭博电视采访时说。“看，监管机构必须尽责并了解市场发生了什么。如果与特定领域相关的担忧增加，他们肯定会进入并花更多时间研究。但我认为这并不是什么特别的事情，与如果另一个领域引起更多关注时会发生的情况没有什么不同。”
观看：Valley National首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，它有意扩大对已占用的（或者行业术语中称为稳定的）多户建筑的融资。
“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户建筑贷款是我们作为银行可以提供的风险最低的贷款，”首席执行官Brent Beardall在一份电子邮件声明中说。他说，投资组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视以多户建筑作为抵押进行贷款的强大力量。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，面临挑战，我们正在与他们合作，”美联储主席Jerome Powell在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会多年来解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua Bank的反向合并进入哥伦比亚银行系统股份有限公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业物业投资组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
使用合并一对银行数字的形式数据，通常会将它们的增长率降低到50%以下。然而，监管机构表示，他们之所以关注快速扩大的商业地产组合，是因为他们希望给予那些具有多年处理大量贷款经验的管理团队信贷。缓慢组建组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是美国唯一一家总资产超过1000亿美元、商业房地产贷款占资本超过300%的银行，截至9月底。即使包括该银行于2022年底完成的Flagstar银行收购，其组合增长速度也低于监管机构设定的阈值。
彭博社的审查发现，22家资产规模在100亿美元至1000亿美元之间的银行持有的商业地产贷款是其资本的三倍。其中一半的公司增长速度超过监管机构制定的阈值。资产规模不到100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家拥有超大规模的组合，其中13家迅速膨胀。分析排除了业主自用的非住宅建筑贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，占资本的299%。
“CNB的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。
较小的银行更容易受商业地产影响
按银行规模划分的商业房地产抵押贷款与资本比例
来源：彭博新闻对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
在纽约社区银行在一月底意外削减股息并增加为问题贷款储备后，银行对商业房地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这些举措是在美国国家银行监督管理局(OCC)在幕后施加的压力不断增加之后采取的。
随着利率上升导致商业地产价值下降，投资者正在关注放贷机构可能面临的后果。在疫情推动远程办公之后，许多痛点集中在写字楼。但几年前以最高价格融资的公寓也价值下跌，有时还受到地方努力控制租金的进一步打击。
即使是最大的地产所有者 — 从黑石集团到布鲁克菲尔德资产管理有限公司 — 也在违约一些债务。其他房东正在削减损失并放弃楼宇。
几年来，由于价值不明朗，银行在商业地产贷款上有一定的灵活性，随着利率上升冻结了市场的大片区域。这也使放贷机构更有灵活性延长债务并与借款人达成交易。但随着商业地产价格下跌变得更加明确，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储暗示降息步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正好在一波未偿还贷款即将到期之际。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业房地产风险敞口的放贷人面临着艰难的贷款销售市场。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公室和其他风险属性，很难找到愿意接手贷款的投资者。
对于这种情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是特殊的，不能“一概而论”，Noreika说。“这有点像是一个不是问题，直到成为问题的问题。”