《彭博社》：为内幕交易而冒的风险远远超过了华尔街的高薪
Bob Van Voris
前Perella Weinberg Partners银行家肖恩·斯图尔特在2019年被陪审团判定向父亲透露即将发生的医疗保健并购交易后被判处两年监禁。
摄影师路易斯·兰扎诺/彭博社有时犯罪真的不值得。
布里杰什·戈埃尔从投资银行家晋升为Apollo Global Management的一名负责人时，他因涉嫌在高盛集团任职期间传授交易内幕而被捕。目前，检方声称他从这一计划中赚取了85000美元。
2023年末，美国约有两打银行持有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示这些组合值得更严格审查，这表明更多的放贷机构可能面临当局加强储备的压力。
去年，三家监管机构公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业的大额负债。当时，当局表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本三倍以上的银行。
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重要观点：商业房地产的残酷清算（播客）
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纽约社区银行在最近几周引发股价暴跌，因为它为潜在贷款损失做好准备，是最接近符合监管机构标准的美国最大银行，许多较小的贷款人走得更远。这是因为根据彭博对来自350多家银行控股公司的联邦数据的分析，它们更快地积累了过度集中。
小型和中型银行如何押注建筑
两打银行超过监管机构对商业房地产的指导原则
来源：彭博新闻对银行控股公司Y-9申报文件的分析
截至9月30日，商业房地产敞口比率是通过将贷款价值除以一级和二级资本来计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不考虑并购。
三大监管机构 —— 联邦储备局、联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局 —— 表示他们将关注那些商业房地产贷款组合超过其资本的银行。在这个范围内，检查员将集中关注增长迅猛的贷款组合：过去三年至少增长50%。
截至9月30日，贷款跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自1月底以来，这些地区性银行和许多其他银行的股价下跌，投资者对商业地产风险感到担忧，部分原因是监管机构可能会要求一些贷款人增加准备金或限制股息。
当局是否采取进一步行动将取决于对贷款的进一步审查。
“我们处于警告阶段，”2017年担任美国国家银行监察长的Keith Noreika说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”
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“与监管机构进行良好的对话非常重要，让他们了解发生了什么。因此，我们觉得我们有一个非常好的对话，没有太多的担忧，”谷国家首席执行官艾拉·罗宾斯在周四的彭博电视采访中说。“看，监管机构必须尽责并了解市场上发生的事情。如果针对特定领域存在加强关注 — 审查 —，他们肯定会进入并花更多时间来审查。但我认为这并不是什么特别的事情，与如果另一个领域引起更多关注时会发生的情况没有什么不同。”
观看：谷国家首席执行官认为房地产贷款状况良好
WaFd表示，它有意扩大了对占用 — 或者行业术语中称为稳定 — 多户建筑的融资。
“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的风险最低的贷款，”首席执行官布伦特·比尔达尔在一封电子邮件声明中说。他说，组合中的贷款具有重要的股本 — 通常为40% — 和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视具有多户抵押贷款的贷款强度。”
三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。
“有一些小型和地区性银行在这些领域有集中风险，面临挑战，你知道我们正在与他们合作，”美联储主席杰罗姆·鲍威尔在本月的60分钟采访中说。“这似乎是一个我们将会花几年时间解决的问题。”
合并数学
银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未明确说明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua银行的反向合并进入哥伦比亚银行系统公司，使哥伦比亚成为母公司 — 基于这一基础，其商业地产组合增长超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。
使用合并前后一对银行数字的财务数据通常会将它们的增长率降至50%以下。然而，监管机构表示，他们关注快速扩张的商业地产组合的一个原因是他们希望给予管理团队信贷，这些管理团队有多年处理大量贷款的经验。缓慢组合组合还使高管有更多时间发现和避免集中风险。
纽约社区银行是唯一一家总资产超过1000亿美元的美国贷款人，其商业房地产贷款金额超过资本的300%。即使包括该银行于2022年底完成的Flagstar银行收购，其组合增长速度也低于监管机构设定的阈值。
Bloomberg的审查发现，拥有100亿至1000亿美元资产的22家银行持有商业地产贷款，其规模是其资本的三倍。其中一半的公司的增长率超过监管机构制定的阈值。在资产低于100亿美元的银行中，这个数字甚至更高：47家银行拥有超大规模的组合，其中13家迅速扩张。该分析不包括业主占用的非住宅建筑的贷款。
银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达市民银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，为资本的299%。
公司在一份声明中表示：“市民银行的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比率低，主要集中在佛罗里达州，该州经济强劲，表现优于美国其他地区。”
较小的银行更容易受到商业地产的影响
按银行规模划分的商业房地产抵押贷款与资本比率
来源：彭博社对截至9月30日的银行控股公司Y-9申报文件的分析
在纽约社区银行在一月底意外削减股息并增加为问题贷款提供储备后，银行对商业房地产的敞口引起了投资者的关注。据彭博后来报道，这些举措是在美国国家银行监督管理局（OCC）在幕后施加的压力不断增加之后采取的。
随着利率上升导致商业地产价值下降，投资者正在关注银行的后果。在疫情推动远程办公之后，许多痛苦主要集中在办公大楼。但几年前以最高价格融资的公寓也 价值下降，有时还受到地方努力控制租金的进一步伤害。
甚至包括黑石集团和布鲁克菲尔德资产管理等最大的房地产所有者也在违约一些债务。其他房东正在减少损失并放弃建筑物。
在过去的几年里，由于商业地产价值不明朗，利率上升导致市场冻结，银行在计提商业地产贷款方面有了一定的灵活性。这也使得放贷人在延长债务和与借款人达成交易方面更加灵活。但随着商业地产价格下跌变得更加明显，情况变得更加棘手。
现在，随着美联储暗示降息步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正值大量未偿还贷款即将到期。根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。
寻求减少对商业地产的风险敞口的放贷人面临着一个困难的贷款销售市场。一些银行，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公楼和其他风险属性，找到愿意承担贷款的投资者并不容易。
对于这种情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是独特的，不能用“一刀切”的方式处理，Noreika说。“这有点像是一个不是问题的问题，直到它成为问题。”