随着疏解潮席卷奥斯汀，区域改革仍然难以实现 - 彭博社

奥斯汀的天际线可以从东奥斯汀的蒙托波利斯社区的一个院子里看到，房价上涨引发了对疏迁的担忧。

摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社佛罗里达州迈尔斯堡的这家洗车店是美国约6万家洗车场所之一，而且还有更多选择即将到来。

摄影师：杰夫·格林伯格/环球图像集编辑四月份，一家家庭在纽约市布鲁克林大桥公园的草坪上野餐。

摄影师：艾尔·贝洛/盖蒂图片社肯普街沿着东奥斯汀蒙托波利斯的一个安静住宅社区的悬崖边延伸。在街的西侧，十几栋独栋住宅的后院俯瞰着一片郁郁葱葱的自然保护区，远处是令人惊叹的奥斯汀市中心景观，视线延伸数英里直至德克萨斯州议会厅的粉红圆顶。

一个前解放人镇，如今的蒙托波利斯是奥斯汀市快速疏迁的前线低收入、以西班牙裔为主的社区：房价在奥斯汀全市飙升，自2011年以来几乎翻了三番，达到了$624,000的中位数，比两年前增长了40%。根据Redfin的数据，同期的租金中位数也增长了40%。

在蒙托波利斯，价值20万美元的两卧室房屋被列为两倍价格；附近的老式牧场房屋被新的现代主义房屋所压倒。2020年夏天，代表开发商的律师提交了一份关于508 Kemp Street的2.16英亩土地的重新划分请求，该土地前面是一座单层的石灰石砖房屋。当重新划分案件提交给奥斯汀市议会时，开发商提议在该地点建造33套公寓，其中17套将由奥斯汀人类栖息地开发并以140,000美元起售给低收入家庭。

附近居民反对该项目，提交了超过十几份请愿书反对重新划分。这些反对者共同代表了该物业周围200英尺内31%的土地，触发了一项州法律，该法律要求奥斯汀市议会通过任何重新划分都需要四分之三的多数票，而不是简单的三分之二多数票。也许是看到了迹象——即市议会没有足够的九票来通过重新划分——开发公司撤回了请求。三天后，街对面的一座两卧室房屋挂牌售价78.5万美元。

在东奥斯汀的蒙托波利斯社区的508 Kemp Street上的家。摄影师：Jordan Vonderhaar/Bloomberg“这里没有赢家，”代表东奥斯汀一个历史悠久的黑人社区的奥斯汀市议会议员娜塔莎·哈珀-麦迪逊回应道。“土地是有限的。随着我们城市的增长，可建造的土地变得越来越稀缺，土地和随之而来的住房价格也会越来越昂贵。禁止在更小的地块上建造新房屋以容纳更多邻居的区域规划法不仅导致了对气候破坏性的扩张，也导致了新生代化……我们什么时候才会说，我们是想要住房还是不想要？”

这是一个在全国各地城市中回响的问题，这些城市越来越迫切地需要建造更多供人居住的地方。在德克萨斯等州，由于一个世纪前的法规赋予了业主抗议个别区域规划变更的权利，业主们可以成功地阻止在他们社区内建造新住房。根据乔治梅森大学墨卡托斯中心2022年的一份报告，有20个州有法律允许抗议请愿。

随着土地利用法规限制了城市范围内新住房的建设，奥斯汀的繁荣主要是由扩张激增所定义的。

为了鼓励更多的多户住宅开发，地方政府最近将精力集中在更新全市土地利用法律上，而不是逐个地块地解除长期限制发展到独栋住宅的限制——这个过程被称为上调区域规划。几个城市，以2018年的明尼阿波利斯为首，已经取消了单户住宅区划，希望增加住房供应。

奥斯汀的分区法规自1984年以来就没有更新过，当时这座城市的人口还不到现在的一半。2012年，该市启动了一项修订这些规定的工作，旨在创建一个更“紧凑和连接的城市”，但这个过程，被称为CodeNEXT，遭遇了激烈的抵抗，耗费了将近十年和超过1000万美元。由于土地利用法规限制了市区内新住房的建设，奥斯汀的繁荣被一波波的扩张所定义：2001年至2019年间，特拉维斯县新增了71平方英里的新开发。

2020年，当市议会即将最终批准新法规时，一名地方法官支持了一群起诉该市的房主，称该市剥夺了他们抗议影响其财产的分区变更的权利。奥斯汀市坚持认为这些权利不适用于全面的分区更新，这影响了城市内的每个产权人，并对裁决提出上诉。今年三月，休斯顿的上诉法院维持了下级法院的裁决，称该市违反了州法，未能通知全市的产权人有关拟议变更并提供他们抗议这些变更的机会。

“如果你要做根本性的改变，而且有很多抗议活动，因为人们不喜欢根本性的改变，那么你必须要有三分之二多数的投票，”代表房主的律师道格·贝克尔说。他说他的客户觉得城市试图在没有他们的意见的情况下“彻底改变他们社区的性质”。“许多人原本被划分在低密度区域，突然面临公寓和公寓大楼的风险，”他说。

就像肯普街上的情况一样，许多参与诉讼的房主认为他们社区的发展会带来人口迁移。

弗朗西斯·阿库纳住在鸽泉，她近年来看到房价上涨的影响。摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社“我们只是想留在我们的家里，”诉讼的首席原告弗朗西斯·阿库纳说。她住在一个名为鸽泉的以西班牙裔为主的社区，位于蒙托波利斯西南约五英里处。她说，她的街道过去挤满了家庭，孩子们在外面玩耍，夜晚时分传来着库恰音乐。现在，许多低收入家庭已经离开，搬到离城市更负担得起的地方。她看到了城市对她社区的计划，其中包括提高普莱森特瓦利路上一些地块的分区，这是一条繁忙的南北走向的走廊，她感到震惊。“如果他们计划拆除我们的房屋以便进行开发，那么我们会怎么样？”

但是，Acuña的社区发生了转变的过程 —— 那些Kemp街的房主试图抵制的发展压力 —— 发生在奥斯汀现有的分区法规下，奥斯汀正义联盟住房和社区发展联合主任乔昂·保罗·康诺利表示。康诺利说：“奥斯汀发生的所有人口迁移都发生在现行法规下，而这场诉讼保护了这些法规。”

抗议分区变更的权利与分区本身一样古老。1922年，在赫伯特·胡佛内阁下，商务部发布了《标准州分区授权法案》，这是一部模范法规，赋予各州“对某些土地使用和建筑类型进行管理和限制”的权力。该法案认识到，随着城市的发展，分区需要不断调整，该法案规定了地方政府进行更新的程序 —— 并听取公众对这些更新的反馈意见。如果“拥有所提议变更土地面积20%或更多，或者紧邻土地面积20%或更多的土地的所有者”反对分区变更，“该修正案只有在该市政机构所有成员三分之四的赞成投票下才能生效。”在反对变更的情况下需要三分之四的投票，修订版中的一个脚注指出，“这一规定有助于稳定法规。”

包括德克萨斯州在内的许多州基本上逐字采纳了这项法案。1927年，德克萨斯州立法机构将综合分区合法化的同时，还通过了一项法律，赋予“城镇和城市拒绝向试图在白人社区为黑人居民建造房屋的公司或个人发放建筑许可的权利。”这项法律被裁定违宪，但它促成了奥斯汀1928年的综合规划，将城市按种族划分，并在东奥斯汀创建了一个“黑人区”。

奥斯汀正义联盟的乔昂·保罗·康诺利表示，奥斯汀的租户“被视为二等公民”。摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社由于几十年来种族歧视性的红线政策人为地压低了东奥斯汀的土地价值，致使一些社区迅速被新兴中产阶级所淹没。但康诺利表示，仅仅关注东奥斯汀是片面的。“中产化是关于西奥斯汀和东奥斯汀之间的关系，”他说。“这涉及到开发资金的流向，投资资金的去向，以及哪些社区受到保护不受变革，哪些社区被迫承担整个负担。”

城市议会通过了三读中的前两读的土地开发法草案，旨在平衡这种负担，将更多住房引入长期抗议的更白、更高收入的社区。

康诺利在2020年至最近两年担任了奥斯汀规划委员会委员，听取了许多关于重新划分区域的请愿。其中一宗尤为突出。2021年夏天，一位开发商向委员会提出了一项提案，计划在北奥斯汀繁忙的Burnet Road上建造一个330单元的公寓综合体。该建筑将包括33个收入限制单元，位于Crestview，一个繁荣的、以白人为主的社区，毗邻一个公交车站，步行距离内有一家杂货店。

邻居们抗议这个项目。一位业主作证说，这座建筑将“投下高大而不受欢迎的阴影”，“而且没有任何有效目的。” 作为回应，开发商同意降低建筑的高度，并从面向克雷斯特维尤的单位中移除全尺寸阳台；一位附近的业主在会议上作证说，租户可能会窥视他们的后院或举行吵闹的阳台派对。

“这是这座城市中对待租户的完美例子，”康诺利说。“在我们的决定中，业主和独栋住宅往往关注生活质量，但对租户来说，生活质量并不重要。”（重新划分区域在后来的会议上通过。）

奥斯汀正在建设的新房屋。摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社在奥斯汀，大多数家庭 — 55% — 租住他们的住房。与他们在人口中所占比例相比，奥斯汀的业主在种族上与美国大多数城市一样存在不成比例的白人：52%的白人家庭拥有自己的住房，而黑人和西班牙裔家庭的比例分别为29%和35%。

“我相信房主有权利拥有他们的财产吗？是的，我相信，”康诺利说。“这些权利是否需要包括阻止任何密集建筑靠近他们的能力？我认为不需要。我认为关于负担能力、机会和资源获取的问题更为重要。这些问题属于奥斯汀所有人，而不仅仅是房主。”

为了限制区域规划中的抗议活动（因此也就是房主）对城市规划的影响，北卡罗来纳州和威斯康星州最近废除了他们的抗议请愿法令。在德克萨斯州，两名共和党议员在2021年提交的一项议案将修改该州法令，澄清抗议权仅适用于对一块具体的土地进行重新划分时 — 而不是整个城市。

第14上诉法院的裁决技术上仅适用于其管辖范围内的10个县，但仍有可能在全州设立先例。例如，如果达拉斯决定更新其区域规划法规，该市将需要向每位受更新影响的房主寄送书面通知，奥斯汀市的代表律师简·韦布尔说。“从逻辑上讲这是不合理的。”（法令提供的另一选择是举行规划委员会和市议会的联席听证会，韦布尔在法庭上辩称这将导致“糟糕的政策”，剥夺规划委员会就法规本身提供意见和专业知识的能力。）

蒙托波利斯社区的一座新房高耸于邻居之上。摄影师：Jordan Vonderhaar/Bloomberg奥斯汀现任市议会似乎没有胃口向德克萨斯州最高法院上诉法院的裁决。相反，住房倡导者正关注11月的市议会选举，以及令人难以置信的是，将于2023年再次召开的德克萨斯州立法机构。今年三月，德克萨斯州众议院议长达德·费兰(Dade Phelan)列出了下一届会议的首要任务清单，其中包括指示土地和资源管理委员会“研究政府土地使用法规对德克萨斯州住房供应和价格的影响。”

扎宁改革具有跨党派吸引力的潜力，德克萨斯州住房倡导团体“德克萨斯人为住房”(Texans for Housing)的联合创始人兼总裁丹·凯谢特(Dan Keshet)表示。“德克萨斯是一个尊重财产权的州。最激进的侵犯财产权的行为无疑是扎宁，”凯谢特说。“扎宁不就是中央政府进来告诉城市中的每个人他们可以如何处理自己的房子，如何处理自己的财产吗？”

与此同时，2022年春天，坐落在肯普街508号的房屋仍然保持不变，周围长满了蓝雪花。今年早些时候，该物业的新业主提交了一份场地规划作为其分割地块请求的一部分，草图显示了分布在七个地块上的11个新住房单元。在街对面，同一开发商的一栋三卧室住宅以超过100万美元的价格挂牌出售。

俄亥俄州斯特里茨伯勒镇位于著名的州际高速公路旁，汽车及其相关产业在该镇的身份中占据了不可忽视的部分。每年约有650万辆汽车经过这里，当地的零售业主要以汽车旅馆、加油站和各种驶入式企业为主。

但近年来，市长格伦·布罗斯卡听到了很多选民对汽车中心景观中的一个特定元素感到愤怒：洗车行。

该镇有四家全服务洗车行，第五家即将开业；其中三家集中在14号路的一段长约一英里半的区域内。社交媒体上关于洗车行过度的投诉促使城镇领导采取行动。去年初，斯特里茨伯勒最终 实施了对新洗车行业务的暂停。

“洗车行并不能为社区提供很多工作岗位，而且它们占用了大量空间，”布罗斯卡说。“如果你想把你的资金投入到洗车行，那么上帝保佑你。但与此同时，我要对17500人负责，并且必须考虑到他们的意愿。”

克利夫兰场景报道称，类似的“饱和禁令”也出现在附近的俄亥俄州东北部城市，如 斯托和帕尔马。在纽约州的水牛城，2023年郊区洗车行的激增引发了附近居民和社区成员的反对，包括附近一家 现有洗车行的业主。新泽西、路易斯安那和阿拉斯加也正在经历自己的洗车行热潮，全国连锁企业如Mister Car Wash和Zips Car Wash正在扩张。

去年秋天，田纳西州黎巴嫩的规划委员会拒绝了在一处显眼的主要街道用地建造新的Mister Car Wash地点的许可，理由是这个大部分自动化的设施并不是最佳选择。作为回应，公司正在起诉。

美国生活中洗车店的无处不在可能被低估了：洗车店的数量是麦当劳和星巴克门店数量的两倍。摄影师：恩斯特·哈斯/Ernst Haas在一个拥有大约2.8亿辆私家车和卡车的国家里，是否会有太多的洗车店？越来越多的城市领导人似乎认为是这样。与商店、餐馆或其他企业不同，大多数自助洗车店不向所在社区缴纳销售税。批评者争辩说，它们在当地并没有带来太多其他好处；就像只提供驶入式快餐店（也曾成为当地禁令的目标）一样，最新一代的自动化设施即使在排放噪音、交通拥堵和车辆排放的同时也提供了很少的工作岗位。

但在邻居们看来可能是一个过于拥挤的市场，投资者却看到了一个繁荣的开始。从雪带到阳带，公司们正在争相增加门店数量，抢占一个价值超过140亿美元的行业份额。在美国各地有6万个门店，该行业的扩张速度大约为每年5%，一些预测预计到2030年市场将会翻倍。到2030年市场将会翻倍。过去十年建造的洗车店比之前所有年份加起来的还要多。

“我不想过于乐观地说这不可能失败，”房地产经纪公司JLL的资本市场总监杰弗里·西库雷尔说。“但美国人正在搬到郊区，美国人想要优质零售，而洗车店就是其中之一。”

繁荣的开始

洗车店的繁荣反映了人们逐渐摆脱自己动手护理汽车的习惯的更广泛转变。就像自己换机油一样，在车道上给家用汽车洗涤已经逐渐成为过去几十年的遗物：根据国际洗车协会的数据，1996年在专业设施进行洗车的次数从50%增加到了2021年的79%。

“我们认为这就像90年代初的咖啡市场，当时星巴克开始兴起，”Henley Investment Management的首席执行官兼创始人伊恩·里克伍德说，该公司是一家国际投资和基金管理公司，目光投向美国的洗车店。“一个城市开了一家店，人们说，‘一杯咖啡要5美元，肯定没有人会买超过一杯一天。’ 当然，又开了一家，又开了一家，这个行业扩大了，因为人们开始改变他们的习惯。”

而 Covid-19 彻底打乱了驾驶模式，但并没有阻止美国人洗车，Cicurel 说。“过去四年，洗车行业一直在利用这股势头。零售基本面比以往任何时候都要强大。”

一块霓虹灯广告标志着 1956 年在华盛顿州西雅图开业的 Elephant Car Wash。摄影师：Kevin Schafer/Moment Mobile ED国内大约有 50 个投资团体一直在购买或建设场地，试图整合独立位置或打造自己的品牌，国际洗车协会的首席执行官 Eric Wulf 说。仅在去年秋天，就有超过 7.5 亿美元 投资了三个扩张计划。2023 年的诸多金融挑战，包括利率上升，导致并购活动放缓，但 Wulf 表示这些障碍并非结构性的：这只是周期中的一次暂停。支持者们仍然对一个可以实现平均营收 每个地点 150 万美元 的可扩展行业充满乐观。

“我想不出还有哪个类别，尤其是零售类别，在过去五到十年里像洗车业那样发展迅猛，”Wulf 说。“当然，在某些地方存在过度建设和饱和的风险，但我认为需求简直让城镇和城市感到惊讶。”

“汽车洗衣房”的崛起

美国汽车洗车行的过度供应既反映了私人汽车长达一个世纪的主导地位，也反映了它们作为财富象征的持久角色，需要保持清洁。

在第一批无马车辆问世后不久，企业家们开始创办企业，清洗那个时代未铺设道路上的尘土和泥浆。第一个汽车洗车专利，汉利车辆洗涤器，于1900年申请；“汽车洗衣房”和“汽车洗涤盆”随后不久出现在美国城市中。

1925年的芝加哥汽车洗车行。私人汽车拥有量的增长推动了汽车洗车技术的相应发展。摄影师：Bettmann via Getty Images随着1946年Minit-Man自动洗车机的问世，该行业进入了机械化时代 —— 这是一个类似于鲁布·戈尔德伯格的链式传送装置、刷子、吸尘器和吹风机的集合体，可以用“尼亚加拉瀑布般的水流”每天清洗750辆汽车，正如1947年《LIFE》杂志所宣称的那样。

在1960年代和70年代，大多数洗车行都是家庭经营的小企业，这个行业以古怪的老板和无意中滑稽的低成本电视广告而闻名（更不用说1976年的电影和相应的迪斯科热门歌曲了）。一些地点，尤其是那些拥有有趣标识的地方，比如宣传西雅图大象洗车连锁店的淋浴粉红大象，或者南加州许多洗车行的Googie风格建筑，已成为历史保护工作的对象。

近年来，洗车行业的发展反映了技术和商业实践的趋势，即用机器取代人工工人。路易斯安那州巴吞鲁日的一家名为Benny’s的连锁店被认为是开创了“快速外观”模式，配备了自动付款亭。这些大多数无人操作的隧道现在占据了行业收入的大部分，因为它们让业主能够削减劳动力和维护成本，并获得化学品和其他用品的批量节省。甚至在制造这些位置使用的技术和机器的行业中，都已经实现了整合和垂直整合，Dover和National Car Wash Solutions主导了市场。

随着技术的改进，水的使用量也在下降：根据Rickwood的说法，当前的技术每次洗车使用约50加仑，其中80%可以回收利用。用水管和水桶自己洗车通常需要150加仑。

通过订阅清洁

但该行业最近的最大创新涉及其商业模式，这种模式越来越侧重于会员制和循环收入。

米斯特洗车（Mister Car Wash）是一家被私募股权公司Leonard Green & Partners收购的连锁店，该公司已经上市，现在在美国拥有400多家门店，是早期开发订阅服务的公司。用户支付每月费用即可享受无限次洗车，计划从每月约20美元开始，然后再添加蜡和车轮抛光等服务。（基本的单次洗车约为每次10美元。）

在分析使用模式时，该行业很快发现，洗车会员的便利性转化为更高的利润。一个典型的非会员可能每年来三到四次，而一个典型的会员每月洗车次数与此相当。但以每月20美元计算，这在年度支出上是一个巨大的增长 —— 足以支付适应那些可能每个月洗车几十次的重度用户的成本。

“他们通过订阅方式赚取利润，” JLL的Cicurel说到洗车经营者。

2000年的休斯顿米斯特洗车店。该公司是建立订阅模式的先驱。图片由Karen Warren/Houston Chronicle通过Getty Images提供三四十年前，商业模式更加手动和多变。一个大型场地可能需要多达50名员工来处理更长、更劳动密集的洗涤和干燥过程中的所有步骤。经营者容易受天气的变化影响：一个多雨的周末，当大部分洗车活动发生时，可能会严重影响利润。

现在，洗车只需90秒，劳动成本已经自动化降低，会员制带来的循环收入消除了天气风险。此外，前总统唐纳德·特朗普于2017年颁布的税收改革允许洗车业主对新设备申报100%的折旧费用 —— 这是一个慷慨的补贴，促进了进一步的投资。尽管这一激励措施被设定为随着时间的推移逐渐减少，但目前国会提出的税收提案将恢复100%的折旧津贴。

难怪私募股权公司对洗车行业充满热情，就像上世纪中叶的卡通狼对待一位致命女郎一样。

“如果私募股权公司认为这很有吸引力，他们会投入资金，对吧？”Forbix的创始人兼首席执行官埃米尔·霍多尔科夫斯基说道，该公司是一家房地产公司，最近收购了加利福尼亚州圣莫尼卡的一家洗车店。“这是一个基本的生意。这不是复杂的金融。某些行业受到了挤压，但这个行业的回报率仍然比公寓大楼或零售中心高得多。”

还有哪个行业可以提供高达80%订阅收入和50%的利息、税收、折旧和摊销前利润率的地点？Rickwood表示，亚马逊无法运送洗车。而增长潜力是巨大的。他估计，目前洗车市场约有15%是基于会员制的；当顾客从非会员变为会员时，消费量增加了13倍，收入增加了10%。如果只有10%的市场总量转向会员类别，这将使美国的洗车总数从20亿增加到30亿次每年。

“这是一个无处不在的类别，无论你是富裕阶层还是低收入阶层，你都会使用洗车服务，”他补充道。“如果你是低收入阶层，你通常会更加珍惜你的汽车，因为这可能是你拥有的最昂贵的财产，你希望保持它的价值。所以这并非纯粹是自愿的。”

2020年，一名司机离开了加利福尼亚州圣布鲁诺的一个洗车场。图片由保罗·钦/旧金山纪事报/盖蒂图片社提供Rickwood 看到在美国建立公司的 AquaSonic 洗车品牌的机会，从佛罗里达中部开始。该公司使用算法来确定他们在坦帕地区的第一对位置；他们的长期计划是到2028年开设100家洗车场。

为了满足需求，超大型洗车场如 Flagship Carwash One Loudoun 在弗吉尼亚州阿什本的 65,000 平方英尺的大型综合设施已经出现。这样的“目的地”设施可以为孩子们提供室内游乐场、电动汽车充电和其他服务。

远未完结

这个行业的不断扩张并没有被忽视。关于交通拥堵、噪音和化学气味等问题的投诉已经出现在周围。

城市领导者手中有有限数量的洗车对策，比如暂停特殊使用许可和制定区域规划变更以限制新位置。但很难争辩消费者的偏好。“普通人可能会问，‘我为什么需要更多的洗车店？’” Wulf说。“他们面前的简单答案是因为有足够的需求。有很多人想要洗车。”

然而，一些专家现在警告投资者要远离这个行业，拥挤市场中的一些地点已经关闭。“在一些贸易区域，将会是适者生存，有些洗车店会说，在这个小的3英里半径内有五家店，对每个人来说都没有足够的利润，” Zips Car Wash的首席发展官Michael Corey说。

但是，长期增长预测描绘了一个乐观的图景，行业支持者认为还有更多扩张的空间：大多数消费者只需行驶3英里就能找到洗车店。“统计数据已经证明，尽管有更多的洗车店在建，但也有更多的人在洗车，” Miracle Car Wash Advisors的合伙人Thomas Coffman在《洗车》杂志中说。

然后是国际潜力：Wulf看到了德国、荷兰、加拿大和澳大利亚市场的机会；Rickwood听说沙特阿拉伯正在扩张。随着全球私人车辆拥有量的增加，洗车店肯定会紧随其后。

这让像Streetsboro市市长Broska这样的人成为日益减少的少数人：他仍然在自家车道上用一桶肥皂水洗车。

“这是美国；人们会赚钱，”他说。“他们想出了如何用洗车赚钱的方法。”

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Michael Van Valkenburgh真的很喜欢布鲁克林大桥公园。这是有道理的：这位72岁的景观设计师领导了这片位于东河沿岸的85英亩工业用地的漫长而备受争议的改造，将其打造成纽约市最受赞誉的公共空间之一。但他也是一个毫不掩饰的粉丝，住在附近，这让他能够密切关注它。他打断了对公园更受赞誉的特点的介绍——比如吸收附近布鲁克林-皇后高速公路持续嘈杂声音的声音堤坝，以及被设计成能够抵御未来洪水的有弹性植被——来夸耀它作为“纽约最酷的篮球比赛场地”。

自2010年以来分阶段开放，布鲁克林大桥公园于2021年正式完工。在此期间，它经历了一次超级风暴事件、关于相邻房地产开发的诉讼以及一场全球大流行。现在，这座长1.3英里（2.1公里）的滨水公园已经成为城市生活中不可或缺的休闲场所和城市目的地，每年吸引约500万人次——远远超出早期的预期。Van Valkenburgh将其列为他自己实践近40年来最珍视的成就之一，MVVA。

来源：Phaidon/Monacelli这么多以至于MVVA发布了一本新书，专门致力于这个公园，以摄影为主要内容回顾了其规划、设计和建设过程。在布鲁克林大桥公园*，*由Phaidon/Monacelli出版，该公司记录了创建一个目的地公园的过程，在规划过程中赢得政客和邻居的支持，并围绕一系列环境挑战进行设计。

该公司继续在北美建造新公园并更新旧公园，同时也在继续调整布鲁克林大桥公园，与Tod Williams Billie Tsien Architects（TWBTA）合作改善2010年首次亮相的1号码头入口和公园内部路线。Van Valkenburgh最近接受了彭博城市实验室的采访，谈论如何在布鲁克林和其他地方创造令人难忘的公共空间。为了清晰起见，对采访进行了编辑和压缩。

**布鲁克林大桥公园成功的关键是什么？**它是特定于布鲁克林，但也是普遍的。这是一个非常活跃的公园，从布鲁克林大桥向北和向南延伸，拥有一流的运动设施和许多适合那些对运动不感兴趣的人的场所。任何人都可以将其变成自己的。

它并不拥有一切，但我们尽量提供尽可能多的东西。桥的北部具有一组特征，例如溜冰，帝国商店和简的旋转木马。桥的南部我们确定了一个沿着伸入河中的五英亩码头的活跃通道的节奏，从田园风格公园，到篮球场，再到一个以中央草坪为中心的内向型公园，再到运动场和游乐场。

之前和之后：为了创建布鲁克林桥公园，范瓦肯堡的公司将一组工业码头（顶部）改造成了一系列供滨水娱乐使用的舞台。摄影师：Alex MacLean它具有非正式的精神和故意不花哨的材料。路面非常中性。家具很坚固，这是必要的，因为海水不可避免地会侵蚀我们公园的边缘并淹没城市中的其他公园，这意味着很多原木最终会漂浮起来。碰巧需要坚固家具的需求符合了这样一个想法，即它们看起来好像孩子把冰淇淋球掉在上面或者把它们当作障碍赛道都没关系。

在任何公园中真正重要的是有各种选择。有一天你可能去那里感觉想要和人们一起，所以你会在主要的木板路上散步。但在你不喜欢人群的日子里，你可以选择更安静的小径。

**最终设计带来了什么意外吗？**回到上世纪90年代末，很多人不想要这个公园。他们说它太远了，太大了，太危险了。嗯，去年我们有500万游客。我认为那是一个意外。

范瓦肯堡说，他公司的作品没有特定的标志，“除了它们的慷慨，它们的意图是让各种人 — 富人、穷人、本地人、游客 — 都感觉他们可以探索并度过愉快的时光。”摄影师：Etienne Frossard人们可以在公园里打开他们的情感自我。他们可以放松身心，感受自己被带入另一个世界的感觉，就像当你在布鲁克林大桥公园的小径上行走时一样，只需要一分钟——这种感觉发生得比你想象的要快得多，这对我来说是一个重大发现。并不是每个公园都必须有85英亩才能实现这一点。它只需要有正确的意图和物理条件。

**建造这个公园的过程对您的实践有什么价值？**我们了解到，由风暴引起的相对灾难性的暂时海平面变化可能会像2012年超级飓风桑迪那样冲入公园。当时公园还在建设中，大部分公园最终被五英尺深的海水淹没。但如果你第二天走过，你几乎看不出风暴发生过，除了一些电气损坏和死去的植物。我们继续学习如何吸收潮汐淹没的后果。能够吸收洪水的植物就是那些在那里生长的植物。如果你正在建造一个公园，就要借鉴这种知识。

**过去20年在美国建造的大型标志性公园似乎总是至少由非营利组织资助，并且往往是由非营利组织主导的使命，而不是纯粹是市政工程。这种动态如何影响新公共空间的范围或雄心？**设计一个公园只占用了很少的时间，与随之而来的一切相比。在设计公园之前，你必须知道谁会照顾它，这些人是否真的愿意照顾它，以及照顾它的资金从哪里来。

在城市中，资金流动起伏不定。当纽约市的公园系统在70年代和80年代崩溃时，并不是纽约人不再热爱他们的公园了。一场重大的财政危机使得维护资金不足。

布鲁克林大桥公园完全是用公共资金建造的，但却交给了一个自我管理的城市政府实体。从技术上讲，管理公园的每个人都是纽约市的雇员，但他们为布鲁克林大桥公园公司工作，该公司是自我管理的，但受市长和公园专员的监督。

MVVA于2004年被聘请为85英亩的布鲁克林大桥公园进行总体规划和设计。该项目于2021年完全竣工。照片由MVVA提供在25到30年内维护一个公园所需的成本通常等于建造它的成本，并且这种情况会永久重复，因此每个世纪维护公园的成本与建造公园的成本相当。当时，共和党市长和共和党州长批准了布鲁克林大桥公园的建设和资金。他们并不只是盲目支持这个想法；他们要求证明已经有了资金维护的策略。经济规划者确定应该在公园边缘进行开发，以便每年缴纳一笔税收代替支付来资助维护。我们估计了公园的年度运营成本，酒店的规模和要建造的公寓数量也是通过这个确定的。它们位于公园的边缘，而不是内部，使其类似于中央公园周围的住房。

**一个现代的、标志性的公园是否可以明确地避免“高线效应”，加速周围社区的繁荣或加剧不平等？**我喜欢高线公园和创造它的人，但你不能把它和布鲁克林大桥公园相提并论。这里的危险词是“标志性”，我们非常努力确保它不会成为标志性。我们甚至避免使用当时每个公园都在使用的相同长凳品牌，而是用可重复使用的防腐木材从仓库制作我们自己的长凳。

皮划艇是布鲁克林大桥公园提供的众多活动之一。“它并不拥有一切，” Van Valkenburgh 说，“但我们尽量提供尽可能多的。”摄影师：Etienne Frossard我们公司制作的公园没有任何标志性，除了它们的慷慨，它们的意图是让各种人 — 富人、穷人、本地人、游客 — 都感觉他们可以探索并度过愉快的时光。

**回到非营利组织的角色，你与 Ralph Wilson 基金会有着独特的关系，在底特律和纽约州布法罗两个城市做了两个公园。这种关系是如何建立起来的？**我们首先参与了他们的一项普通征求意见，赢得了2017年在底特律滨水公园的竞争，击败了几家大公司。后来他们向我们解释说 Ralph 在底特律居住，但在布法罗赚钱，他们希望我们也在那里做一个。

两者具有相似的特点，但水牛城的面积为100英亩，底特律的面积为22英亩。我们与两个城市的不同公园倡导团体合作。底特律滨河保护协会已经有着丰富的历史，建造了非凡的公园，但在水牛城，一个保护协会必须成立。布法罗大学在我们加入并建立市民咨询小组之前已经做了大量工作，他们去参观了全国各地的城市公园。从那时起，他们开始对前拉萨尔公园应该成为什么有了一定的了解。

MVVA目前正在设计两个拉尔夫·威尔逊百年纪念公园，分别位于底特律和水牛城。这是水牛城的100英亩版本，旨在连接被高架公路分隔的两个社区。图片由MVVA提供建立保护协会或决定谁应该加入其中没有一种固定的方式；你只需要有热情的人，他们深信公园的价值。我们很容易找到了每个我们合作的项目中这样的人。

**前拉萨尔公园连接了一个非常贫困的地区和一个非常富裕的地区，它们被一条高速公路分隔开来。这种隔离对你的工作方式有何影响？**水牛城非常多元化，很早就显而易见，那些拥有较少资源的人对公园的热情要远远超过那些住在豪宅中的人。我们花了一个下午的时间在一所高中与孩子们交谈 —— 他们并不是在美国出生的，也没有用英语长大，但公园对他们和他们的家庭有多么重要。一开始，他们担心他们已经依赖的这个公园会不复存在。这是一次非常感人的经历。富裕的邻居也欣赏这个公园，但他们并不像那些更需要的人那样依赖它。我们将用一座新桥替换高速公路上的现有桥梁由迈克尔·施泰因设计，来自Schlaich Bergermann Partner。旧桥非常危险，视线很差，但新桥将向所有人宣告，他们应该下来享受这个公园。

**在芝加哥，奥巴马总统中心计划在杰克逊公园遭到了重大反对：批评者称其干扰了公园原始愿景。现在施工已经进行得如火如荼，你能解释一下你的方法将如何改进或延续奥姆斯特德在那里的意图吗？**我曾经对奥姆斯特德非常刻薄。当我和我的朋友，景观设计师朱莉·巴格曼，开始我们的职业生涯时，我们已经在波士顿看到了很多奥姆斯特德。她甚至曾经称他为“死弗雷德”。但当我们在纽约开设办公室时，我们给了他另一个机会。那时候我们并不是很忙，所以我们会乘地铁去中央公园吃午餐，从那些经历中，我们从认为他完全属于19世纪，到意识到他是永恒的。我们爱上了奥姆斯特德，并开始理解他公园中的一些小细节，让你感觉自己甚至不在城市里。

在奥姆斯特德的杰克逊公园，康奈尔大道穿过其中的一个角落，将那一部分与其余部分分隔开来。在这个街道与公园边缘之间的一切，委婉地说，都非常破败。在我看来，通过移除这条道路，将公园和总统中心无缝连接起来是这个项目的重要交换条件。我认为总统夫妇也有同样的想法。

奥巴马总统中心在芝加哥的景观建筑旨在与新建筑融为一体，并改善奥姆斯特德设计的杰克逊公园内的连通性。渲染图由MVVA提供我们与建筑师托德·威廉姆斯和比莉·谢恩一直合作，贯穿整个竞赛过程。所有这些建筑物应该从公园一侧看起来就像不存在的想法是我们共同努力的结果，但这个想法的萌芽是他们的。当你从公园看总统中心时，你只会真正看到塔楼。其余部分嵌入在新的景观、新的地形、新的植被中。那里也会有一个公共图书馆分馆。

这是一种权衡。毫无疑问。但这是一个非常积极的决定，因为所有这些被切断的公园土地现在都与一个完全公共的总统中心联系在一起，拥有令人惊叹的景观和酷炫的设施。

**您为总统中心设计的元素中，您最激动的是什么？**它的规模非常出色，我们付出了巨大的努力。由于增加了设施，那里的日常生活将会更加美好。附近的居民最喜欢的将是操场和景观，当您继续向南走时，这些景观将覆盖结构并覆盖停车库，展开成一个疯狂的滑雪坡和表演草坪。我也为主要到达空间感到自豪，它与社区毫不费力地融为一体。

与奥巴马总统和夫人一起工作是一种极大的荣幸和快乐。他们非常聪明幽默。在这个地方不远处居住过，所以在整个过程中他们对这个社区很熟悉。

**在公园中，有什么你还没有完全实现的想法？**在布鲁克林大桥公园，我们曾想象过码头的最外侧点用漂浮的人行道连接在一起。站在东河中央，通过一条15英尺宽的漂浮木板人行道，随着潮汐轻轻摇晃，从一个码头到另一个码头会是非常酷的体验。这将为用户提供另一种在公园中探索的选择。

我们目前正在鹿特丹工作，这座城市正在通过建设许多新公园来重塑自己。我还没有做到的一件事是让人们触摸水，但通过建造一个海滩和建立让人们真正与水接触的方式，我们将能够在那里实现这一点。

​范瓦尔肯堡的公司正在为鹿特丹的莱茵港公园设计，该公园将在曾经的工业港口区域建立各种绿色空间。设计图由MVVA提供当你正确设计一个公园时，如果你的想法得不到支持，不要生气。继续前进，对其他事情感到兴奋。每个公园都会有某种负面妥协，但也会有通过共识达成的积极妥协。这就是设计公园时发生的事情。我年轻时是一个非常固执的设计师；如果在项目中无法实现某件事，我会感到不安。但我现在不再这样了。如果我为一个公园的设计感到兴奋，但为我设计的对象并不满意，那就没关系。如果他们认为我的想法很糟糕，那我就需要想出更好的想法。