为了解决住房不平等问题，尝试进行增建区划 - 彭博社

加利福尼亚州雄心勃勃的法案允许更密集的住房区域，遭遇了激烈的反对。但斗争远未结束。Rich Pedroncelli/AP要理解过去几十年地方住房政治，可以考虑一项 最近的研究，该研究来自波士顿大学。政治学教授凯瑟琳·莱文·爱因斯坦调查了马萨诸塞州97个城市和城镇关于住房的分区和规划会议的所有会议记录。这项研究是爱因斯坦与她的同事麦克斯韦·帕尔默和大卫·格里克共同进行的，涵盖了像波士顿这样的住房成本负担城市，也包括劳伦斯和伍斯特等老工业城市。

“在我们研究的每一个城市和县，优势群体主导了会议，”爱因斯坦在一个 最近的布鲁金斯学会住房专题讨论会上表示。年长居民、男性、长期居民、本地选民和房主更有可能参与这些会议。他们比公众更有可能反对新建项目。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了会议怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛反对新住房的居民也更白人。例如，劳伦斯的人口中有75%是拉丁裔。但在三年的规划和分区会议中，只有一位发言的居民有西班牙裔姓氏，爱因斯坦说。

这就是我们进入当前住房不平等辩论的背景。推土机规划让美国失败。在城市更新的背景下，社区在决定自己命运方面拥有更大的发言权。然而，过去40年表明，地方控制使得拥有更大社会权力的人能够引导这一过程。

随着住房可负担性和不平等成为国家政治问题，长期主导这些会议的人们开始看到他们的反发展议程被颠覆。城市在曾经看似不可能的政策上获得了政治支持。城市在与隔离和住房不平等的持续斗争中部署的最新工具是让他们的街道变得更加密集，这被称为上调分区。尽管使分区更加进步仍面临极其漫长的困难，这使得这一策略成为政策和政治的问题。

明尼阿波利斯在去年12月率先推出了一项计划，旨在明确解决继续分裂城市的隔离遗产。市长雅各布·弗雷说，重写明尼阿波利斯2040的剧本涉及放宽巩固这些分裂的一些限制：分区法。

“我们需要确保我们的解决方案的精确度与最初造成的伤害的精确度相匹配，”他在三月告诉CityLab，当时它通过了。“而且那种伤害是精确的。”

其他的上调规划正在进行或即将进行。西雅图——亚马逊、微软和全国第三大无家可归者人口的所在地——在三月放宽了27个以交通为导向的城市村庄的分区法规。奥斯汀市议会刚刚通过了一项条例，允许在单户住宅分区的地块上建造更多住房，但前提是一定比例的开发必须是可负担的。俄勒冈州众议院议长提出了一项法案，旨在全州范围内消除单户住宅分区。夏洛特的领导者邀请明尼阿波利斯的规划者来解释他们是如何做到的。

然而，这些努力中最雄心勃勃的例子显示了上调是多么困难。加州参议员斯科特·维纳（Scott Wiener）备受讨论的全州住宅重新分区措施，SB 50，在住房委员会通过后被参议院拨款委员会搁置。对其支持者来说，这是一个失望，它要到2020年才会进行投票。

“我敢打赌，五年后，西雅图的包容性分区在增加密度方面的进展将远超明尼阿波利斯。”

— 西雅图市长珍妮·杜肯

推动所有这些项目的想法很简单：当开发商被合法允许建造更多种类的住房时，显然会建造更多住房。对于那些缺乏可负担住房的城市来说，住房库存的增加是降低成本的一条吸引人的路径。然而，对于那些跳上密度化列车的城市来说，没有一种适合所有人的单一解决方案浮出水面。城市选择的每一个具体修复方案都在辩论之中，并且仍然受到主要由富裕、白人、房主居民组成的发声团体的反开发偏好的影响。

“有一种信念，认为如果你只是取消单户住宅分区，那就是麦加，”西雅图市长珍妮·杜肯说。“我认为你必须做更多的事情才能真正让它运作良好。”

西雅图采取了与明尼阿波利斯不同的策略。在杜肯市长所在城市通过的新强制性住房可负担性规则下，分区改革将与开发商激励措施相结合：他们将面临建造更多可负担住房或支付可负担住房基金的选择。

该计划经过多年才通过，最终版本存在分歧。人们担心西雅图的MHA将 无法保护现有的可负担住房库存，并且批评它在推动长期避免开发的地方发展方面不够深入。举个例子：被重新分区计划覆盖的几十个社区仅占 城市单户住宅分区土地的6%。

尽管如此，Durkan承诺的结果比明尼阿波利斯更为戏剧化。“我敢打赌，五年后，西雅图的包容性分区和MHA在增加密度方面的进展会比明尼阿波利斯大得多，”她告诉CityLab。“因为明尼阿波利斯没有包含任何激励措施，因此你完全依赖正常的市场力量——历史证明这并不是包容性的。”

(明尼阿波利斯2040计划要求该市扩大其包容性住房政策，以适用于新建住房开发，因此开发商的激励措施可能在未来可期。)

上调分区也面临来自左翼的强烈抵制。社会主义者常常批评，允许更多住房并不一定意味着更多的可负担住房，特别是如果开发商被留给自己的市场影响设备。在加利福尼亚州，租户权利团体表达了担忧，认为给予开发商更大的自由建造更高建筑将导致更多的搬迁，而不是更多的可及性。考虑到对住房的强烈需求，仅仅增加一点密度——或者仅在建造成本较低的社区上调分区——可能会使问题变得更糟。

在金州，反对SB 50的团体在 宜居加州的旗帜下集结。正如Wiener在布鲁金斯活动中所说，这项法案“创造了一种召唤”。“每个反增长的联盟都找到了彼此。”一项全州的上调分区努力动员了全州的反对运动，Wiener称之为“宜居-为有住房的人加州。”

在长期享有单户住宅供应停滞的高收入社区，支持者认为任何推动密度增加的举措都将是变革性的。在加利福尼亚州，目前在大约80%的住宅社区中，建造除了为单个家庭设计的单一住宅（有时带有附属单元）以外的任何东西都是非法的。

“纯粹的、不掺杂的地方控制，不仅在城市层面，而且在社区层面，对住房并没有起到作用，”维纳说。

尽管如此，正如亚历克斯·巴卡和汉娜·莱博维茨 在CityLab中所写，倡导者们也“认识到，仅仅改革分区本身并不是，也从来不是，也永远不会是灵丹妙药。”实际上，在一些提出或采用上调分区的城市中，放宽建筑限制与其他政策推动密不可分。例如，SB 50将增强租户保护并引入更严格的可负担性要求。对于被认为对流离失所风险敏感的社区，该法案将推迟实施五年。奥斯汀的可负担性解锁奖励计划修订了城市法规以促进更多密度，对哪些开发商将被鼓励建造以及在哪里建造有严格的规定。例如，为了让开发商获得放宽的场地限制，所有单位中至少50%必须为收入受限的居民提供可负担住房——建造的可负担住房单位越多，开发商被允许建造的数量就越高。

“纯粹的未掺杂的地方控制，不仅仅是在城市层面，而是在社区层面，对住房没有效果。”

— 加州州参议员斯科特·维纳

针对批评的上调区域提案也在不断演变。在2018年，作为SB 50前身的SB 827在委员会中夭折，维纳重新调整了该法案，将受影响区域扩大到不仅仅是靠近交通的地方，因为这些地方往往是低收入地区。（富裕社区有阻止交通接入的历史。）维纳表示，SB 50是一个更强有力的上调区域法案，涵盖了富含就业的地区，而不仅仅是靠近交通的地方。它对没有就业或交通接入的社区采取了更轻的措施。

“比佛利山庄的市长一直是该法案的主要批评者之一，所以90210地区是涵盖在内的，”维纳说，并指出比佛利山庄在就业和交通方面都很富裕。

在西雅图，杜尔坎表示，在西雅图的高机会社区建设更多住房将继续面临挑战。她说，在选择支付基金而不是建设可负担住房的出口坡道存在的情况下，大多数开发商选择了前者。这一趋势助长了财富和种族隔离，她表示，通过现场开发可以避免这种情况。

“这有好处，因为你可以聚集这些资金，然后利用这些资金与联邦福利结合来建设更多住房，”杜尔坎说。“但我认为，这有一个真正的缺点，那就是你会创造出与人们居住的其他住房分开且独立的可负担住房。”

尽管对密度的兴趣上升，但怀疑者仍然保持着权力。在费城，官员们正在抵制2011年通过的土地使用改革。市议会主席达雷尔·克拉克刚刚提出了两项法案，旨在降低密度并增加停车位。他计划在市议会下成立一个由居民、开发商和其他专业人士组成的委员会，这并没有给尚未搬到这个不断发展的城市的未来居民提供太多发言权。“增长”是一个相对的术语，用于描述今天费城发生的事情，费城（像许多美国城市一样）现在正在反弹，从大规模的人口下降中恢复过来。

费城的动态与美国城市增长的更广泛形态相关。几十年来，专门为单户住宅划定的区域内的富裕居民巩固了他们的政治权力。他们紧紧把握这些区域限制，并发展出一种复杂的词汇来为其辩护，认为变化将带来交通拥堵、犯罪、公共学校过于拥挤、“邻里特征的变化”，甚至是过多的阴影。在这种情况下，城市历史上一直对通过像明尼阿波利斯那样的雄心勃勃的措施感到犹豫。

但正如城市实验室的校友本杰明·施奈德所写，在《国家》杂志中The Nation，城市曾经允许更高的密度。只要有足够的压力，它们可以回归这些根源。在1960年至2010年间，洛杉矶的分区法从容纳1000万人变为430万人。施奈德写道：“旧金山1978年的全市降密政策减少了城市可建住房单元的数量，减少了18万个，相当于当时城市住房存量的50%以上。”

西雅图专门划为单户住宅的社区拥有数千个较老的多户住宅单元。视线研究所西雅图也曾允许更密集的发展。倡导者运动的一部分是向居民传达，城市中在现在严格划为单户住宅的社区中，较老的多户住宅是多么普遍，而今天不允许类似的建筑发生。智库视线研究所发布了一张地图，揭示了城市的历史多户住宅，为城市中一些更独特的社区的约12,000名西雅图居民提供了住所。

降密政策改变了城市的结构。升密政策可能会再次改变它们。“我们错过了西雅图的很多增长，”杜尔坎说，指的是人口激增超过了她所在城市的新住房建设。“但希望我们还有剩余的增长。”

***更正：***这篇文章已被更正，以澄清波士顿大学研究中的研究人员调查的是城市和城镇，而不是城市和县。