Compass-Zillow因网络房源问题的争执提交法庭 - 彭博社

2024年在加利福尼亚州萨克拉门托出售房屋外的Compass标志。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社Zillow集团公司敦促联邦法官拒绝Compass公司请求暂时阻止该房屋搜索网站实施禁止在其他地方公开营销的房源的政策。

作为最大的住宅经纪公司，Compass于6月起诉Zillow，指控其采取“反竞争策略”，阻止未在当地多重上市服务（MLS）上发布的房源在公开营销后24小时内发布。Compass正在寻求初步禁令，以阻止Zillow的政策在诉讼进行期间生效。

在纽约联邦法院经过四天的听证会后，Zillow的律师埃里克·塔特尔在周五的结案陈词中指控Compass更倾向于一个房地产市场，在这个市场中，代理商和经纪公司“保留他们的房源并创造独占库存”。

当一家经纪公司保留库存时，会对其他公司施加压力，促使他们创造自己的独占房源，这意味着一个“碎片化的市场”，资源和激励较少，无法为消费者创造“最佳体验”，塔特尔说。“在那种情况下，房屋搜索平台的竞争不是基于它们提供的用户体验，而是基于它们的库存。”

在她的结案陈词中，Compass的律师查希拉·索尔赫表示，此案涉及“选择与控制”。她指控Zillow试图“控制市场”和“维护其垄断”，采取包括共谋、改变行业规则、经济处罚和禁令等策略。

“Zillow试图主导行业竞争，”Solh说。“行业参与者不能为市场制定规则。竞争才是。”

美国地区法官珍妮特·瓦尔加斯尚未立即对Compass的请求作出裁决。双方都有时间在12月5日之前提交案件的事实陈述。

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这场法律斗争只是更广泛行业争端中最新的一场，涉及房屋销售的方式。Compass建立了一个私人列表网络，允许卖家在发布到多个列表服务之前，悄悄地与自己的代理商一起营销物业，他们表示这让卖家可以在不留下可能影响未来销售的记录的情况下测试需求和定价。

全国房地产经纪人协会，一个代表超过150万名代理商的行业团体，在2019年实施了一项有争议的政策，称为“明确合作”，要求代理商在24小时内正式在当地MLS网络上列出房屋。这限制了所谓的“口袋”或“耳语”列表，批评者称这对买家造成伤害，同时使卖家更难以最大化利润。

明确合作的反对者表示，该规则剥夺了消费者对买卖房屋过程的控制。他们表示，这导致物业与使其更难出售的数据一起列出，包括房屋在市场上待售的天数。

但是NAR在近年来受到了一系列诉讼的削弱，该协会在三月份更新了其政策，允许各个MLS制定标准，以便在卖方希望限制上市的市场推广范围时使用。Zillow基本上充当了执行者，并在下个月实施了其新政策，即Zillow上市访问标准。

听证会证词

Mike DelPrete，一位房地产技术战略家，参加了大部分听证会，他表示，尽管这场法律斗争在“道德、伦理和商业角度”上很重要，但其结果并不会改变任何事情。

“房地产是滑溜的，存在很多灰色地带，”DelPrete说。“代理人是创业型的。如果卖方想要私下出售他们的房屋，代理人会帮助他们找到方法。如果买方想要一个非市场上市，他们会找到一个能为他们找到的代理人。”

本周的听证会包括来自公司的官员的证词，包括Compass首席执行官Robert Reffkin和Zillow首席执行官Jeremy Wacksman，以及来自宾夕法尼亚州的Compass代理人和双方的专家。

Reffkin表示，代理人——像他自己的母亲——正受到Zillow的“恐吓”和“欺凌”，并担心他们会失去佣金。

“这不是为了保护透明度的禁令，”Reffkin作证说。“这是为了保护Zillow的禁令”，以确保“没有人知道存在不在Zillow上的上市。”

一名Compass律师质疑Zillow首席财务官Jeremy Hofmann，关于该公司是否向经纪公司提供了一个13亿到16亿美元的年度“收入提升”合作伙伴关系，条件是遵守其上市标准，Hofmann在法庭证词中确认了这一点，并指出双方仅举行了一次讨论该提议的会议，“没有取得太大进展。”

Wacksman，Zillow的首席执行官，表示包括Compass在内的经纪公司是公司的“合作伙伴”，因为他们是市场上最终的房源供应商，拥有购买Zillow广告的代理和团队。但他说，Compass的三阶段营销策略对“每个人来说都真的很糟糕。”

Wacksman承认该公司知道他们在这一政策上采取了“经过深思熟虑的风险”，但对“它会奏效并为消费者和Zillow保持市场透明度”充满“信心”。

案件是Compass诉Zillow，25-cv-05201，美国纽约南区地方法院。