2025年房地产股票将分拆，因为办公楼超越房屋建筑商 - 彭博社
Norah Mulinda
市场上最被打压的领域之一：办公房地产投资信托基金，正在出现越来越多的乐观情绪。
摄影师：阿米尔·哈姆贾/彭博社自2022年联邦储备委员会开始加息以来，房地产股票经历了艰难的几年，因为借贷成本飙升，房地产市场崩溃。尽管在2024年中期出现了健康的反弹，但2025年的前景并不特别令人鼓舞。
但这并不意味着投资者应该期待明年房地产股票出现一片红色。相反，这可能是一个选股者的市场，一些股票上涨，一些股票下跌，整体并不会齐头并进，正如Truist咨询服务公司的高级股票分析师亚当·怀特所说。
这对住宅市场来说并不是好消息，预计在2025年将面临来自顽固高抵押贷款利率和有限供应的挑战，特别是在美联储主席杰罗姆·鲍威尔周三的评论表明即将减少的降息。就在本周，弗雷迪·麦克在周四的声明中表示，30年期固定抵押贷款利率首次在一个月内上升。
但市场上最被打压的领域之一：办公房地产投资信托基金，正在出现越来越多的乐观情绪。
“房地产投资信托基金（REITs）真正能够竞争的地方在于它们的资本成本和可获得性，这对于办公楼来说可能是最真实的，”CenterSquare投资管理公司的高级投资策略师Uma Moriarity说。“当你考虑到任何市场中的一个优质资产时，更多情况下，它是由其中一个REIT拥有的。”
自2022年初以来，该集团受到重创，S&P综合1500办公REIT指数暴跌超过30%，而S&P 500指数上涨了24%。
考虑到在这段时间内房地产行业面临的逆风，这种差异并不完全令人震惊。由于美联储在2022年3月至2023年7月之间加息11次，借贷成本飙升，2023年3月的地区银行危机使地方贷款机构瘫痪，雇主在Covid封锁后努力让员工重返办公室。
办公楼反弹
这些压力导致房地产股票普遍下跌。根据Principal资产管理公司的REIT客户投资组合经理Todd Kellenberger的说法，在过去20年中，美国REIT相对于S&P 500的价格只有11%的时间如此便宜或更便宜。而办公REIT仍然比Covid前的水平下降了大约60%，与其他REIT市场相比，使它们成为一个不错的增长目标，Moriarity表示。
在许多方面，办公房地产的反弹已经开始。根据行业协会Nareit的数据，办公REIT在2024年实现了超过28%的总回报，包括股息和股价上涨，使它们在该组中仅次于数据中心和小众专业REIT，成为表现最佳的资产。这与2023年办公REIT的总回报为2%以及2022年下降38%相比，发生了显著的转变，Nareit的数据显示。
REITs 年初至今表现
来源：Nareit
注意：截至12月17日市场收盘的年初至今表现。
莫里亚提提到的对高端办公物业的关注现在也在发生，正如高质量和低质量名称之间的差异所示。
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像 SL Green Realty Corp. 这样的公司，专注于曼哈顿的办公楼，以及 Vornado Realty Trust 和 Highwoods Properties Inc.，在美国高端市场运营，年初至今的涨幅达30%至超过50%。与此同时，像 Office Properties Income Trust 这样的公司，其最大租户是联邦政府，2024年下跌了约85%。
“对于最强资产的投资组合，我不会惊讶于看到又一个强劲的年份，”莫里亚提说。
乐园中的麻烦
对于住宅房地产的前景并没有那么乐观。房屋建筑商是高抵押贷款利率的独特受益者，因为建筑商利用紧张的转售市场和激增的需求。但在美联储开始加息后，行业经历了74%的剧烈上涨，现在正在降温。
美国中央银行意图放慢降息步伐，这可能会使抵押贷款利率高于预期。而这导致供应减少，因为越来越多的房主在现有抵押贷款的利率远低于现在的利率时不愿意搬家。
房屋建筑商股票预计将以1.6%的亏损结束今年，而2023年则上涨了80%。SPDR S&P 房屋建筑商ETF目前正经历两年来最大的季度资金流出。而S&P综合1500房屋建筑指数自10月18日以来下跌了25%，进入熊市区域。
即使是超豪华住宅，这一部分似乎对外部力量免疫的住宅房地产市场，因为富有的买家通过现金避免了上升的借贷成本，也可能面临困境，凤凰城Smead资本管理公司的首席执行官兼投资组合经理Cole Smead表示。
“我最看空的就是高端豪华房地产，”他说。“它将表现得很糟糕。”
Smead预计这些股票将反映更广泛股票市场的表现，而他对2025年持悲观态度。豪华房屋建筑商Toll Brothers Inc.，直到最近还是今年表现最好的房屋建筑股票，自11月25日以来已下跌27%，并刚刚预测低于预期的毛利率，突显了行业对价格压力的担忧。
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一直让市场繁荣的全现金交易面临更高借贷成本的风险。斯米德表示，许多交易并不是使用实际现金完成的，而是通过“类似现金”的抵押信贷额度完成的。
“这就是一直推动奢侈住宅市场的原因，”他说。“那么，如果那些资产出现问题呢？那位业主会怎么做？他们会卖掉证券，还是会卖掉第二或第三套房子？他们会卖掉其中之一，而这将对任一方造成伤害。”
随着投资者考虑如何在2025年进入房地产市场，特鲁伊斯的怀特警告不要仅仅购买一个行业基金。相反，他建议采取选股者的方法。数据中心房地产投资信托、房地产服务公司和老年住房房地产投资信托是他看到机会的一些领域。
“你会想要更加挑剔，”怀特说。“在2025年，获得相同回报将会更困难。”