富裕的中国移民正在抢购新加坡的优质别墅 - 彭博社

新加坡的超富豪们越来越多地将他们在这个城市国家购买豪宅的行为隐藏起来，以避免引起对他们财富和社会地位的关注。

在这个亚洲金融中心，名为优质别墅的独家多百万美元房产市场在今年变得火热。根据彭博新闻和豪华住宅经纪公司苏富比国际房地产的数据，从一月到十二月初，至少有11亿新元（8.19亿美元）的交易达成。

根据价值计算，近一半的别墅购买没有包括被称为物业警示的法律文件，这使得交易不为人知。没有警示的交易更难追踪，因为它们不会出现在新加坡城市重建局维护的数据库中。它们通常通过媒体泄露和针对当地房地产所有权记录的定向搜索而公开。

新加坡一些最独特社区的优质别墅。摄影师：Ore Huiying/彭博社越来越多的人也通过壳公司或信托来购买新加坡的豪宅，这有助于保持他们的身份私密。根据熟悉交易的人士，一些买家现在要求经纪人签署保密协议，禁止他们透露业主的身份和其他细节。

购买优质别墅的能力是政府仅给予公民和少数获得 批准 的外国人的特权。因此，这些豪华住宅的价格飙升以及一些近期买家的神秘性引发了关于是否应该对这些备受追捧资产的所有权进行更多透明度的质疑。

这对当地人来说也是一个敏感问题，因为新加坡已向富裕移民授予公民身份，这些移民为私人物业支付了巨额款项。

安静豪宅交易的价格

买家通常为新加坡的隐秘交易支付溢价

来源：丽思国际房地产、城市重建局、彭博社审查的物业记录

注意：仅显示2023年和2024年的数据。未附加条件的交易可能更高。数据指的是新加坡39个优质别墅区的交易。

“越来越多的买家倾向于低调，”房地产代理公司Realstar Premier Group的创始人William Wong说，该公司专注于别墅。

尤其是在去年爆发了一起30亿新元的洗钱丑闻后，这引起了人们对一些出生于中国的新加坡居民的关注，他们租住的豪宅租金高达每月15万新元。十名洗钱者随后被定罪、监禁并驱逐出境。Wong表示，高端住宅的买家不希望受到过多审查，更愿意将他们的购买保持在雷达之外。

价格飙升

在土地稀缺的新加坡，大约有2800个优质别墅，近80%的家庭居住在公共高层公寓中。优质别墅的地块面积通常至少为1400平方米（15,069平方英尺），并且都位于优质住宅区。

根据彭博社的计算，优质别墅的中位销售价格从2019年的水平几乎翻了一番，今年约为3600万新元。历史上，大多数购买新加坡豪宅的个人都已提交物业附加条件，以保护买方对资产的权益，并防止其他人在交易完成之前抢购。

2023年和2024年最大的交易大多数没有附加条件。今年完成的最大交易是8400万新元的别墅购买，买家是中国镍矿亿万富翁向光达的女儿向阳阳，彭博新闻早前报道。该物业的前任所有者在2020年为位于名为滨通公园的区域的2612平方米土地支付了3760万新元。

新加坡别墅市场差距

现在相当一部分主要别墅交易在雷达下进行

来源：丽思国际房地产、城市重建局、彭博审查的物业交易

注意：数据指的是新加坡39个优质别墅区域的交易，2024年的数据截至12月初。没有附加条件的交易可能更高。

不到一英里远，位于贝尔蒙特路的相邻地块上的一对GCB以1.31亿新元的价格出售，根据物业备案。该交易在7月被当地报纸报道。

其中一块地由48岁的新加坡归化公民邹丽（Jennifer Tzelee Teo）购买，她最初来自中国。另一处物业则由一个信托购买，该信托也列出了邹的名字，尽管受益人并未披露。

邹是亿万富翁张磊的妻子，张磊是出生于中国的希尔豪斯投资创始人兼董事长，据知情人士透露。她的法定名字曾是赵丽，成为新加坡公民后更改了名字，根据彭博新闻审查的公共记录。在新加坡，邹是张姓的常见罗马化方式。

张也是新加坡的归化公民，财产记录显示他在新加坡主要购物区乌节路附近拥有一套公寓。

新加坡公民在购买第二套本地住宅时需支付额外的20%税，后续购买则需支付30%。如果配偶或其他家庭成员购买该物业，则不会产生所谓的“额外买家印花税”。一些父母也被知道通过信托结构为21岁以下的孩子购买房屋，这是在新加坡拥有私人财产的最低法定年龄。

“我们注意到最近几个月中国买家对优质别墅的兴趣日益增长，”法律事务所Joseph Tan Jude Benny LLP的高级合伙人Mabel Tan表示，她负责该所的房地产和过户部门，特别是针对未开发土地以定制物业。她说，在某些情况下，买家正在探索购买，以“期待在不久的将来获得新加坡公民身份”。

Realstar的黄先生表示，中国移民也“非常愿意为他们喜欢的物业支付溢价”，尤其是因为这些资产大多是永久产权——与中国不同——并且相对于香港的优质地段类似资产仍然便宜。

一个名为白屋公园的优质别墅群。摄影师：Ore Huiying/Bloomberg### 无保留交易

在无保留交易中，有一笔5700万新元的交易于4月完成，买家是新加坡投资公司Trihill Capital的创始合伙人安东尼·查亚迪，他是一个印尼家庭的后裔。

在十月，失败的加密对冲基金三箭资本的联合创始人苏朱的妻子以5100万新元将一座豪宅出售给了来自拥有棕榈油集团的印尼家族的Chrispianto Karim。

去年，新加坡人力部部长陈锡良在另一个名为Brizay Park的区域以近2730万新元购买了一栋优质别墅。此外，在2023年，出生于中国的新加坡公民王倩倩以5000万新元购买了一栋曾由前部长马宝滕拥有的荷兰高地豪宅，马宝滕曾负责该市的公共住房。

马宝滕在2008年。摄影师：Roslan Rahman/法新社/盖蒂图片社一些国家试图揭开富人的秘密，取得了不同程度的成功。为了打击洗钱和抑制秘密行为，英国在2022年推出了新规则，要求拥有英国物业的离岸公司披露其最终受益人。如果个人使用此类结构购买房屋而不是直接以自己名义购买，他们也需要支付更高的税款。

在纽约，许多富裕个人使用有限责任公司购买豪华公寓，一项旨在创建一个房地产交易中壳公司所有者的公共数据库的法案最终被削弱，只有执法机构获得了访问权限。

新加坡对使用信托购买住宅物业征收65%的税。这必须提前以现金支付，公民在某些情况下可以申请 退款。

在九月份，一家在线媒体 报道称，瑞银信托从新加坡法律部长K Shanmugam手中以8800万新元购买了一栋位于女王阿斯特丽德公园地区的别墅。该交易是在2023年8月签署的，距今已有一年多。

该物业的土地面积近3171平方米。根据物业备案，该购买是代表一个名为茉莉别墅信托的实体进行的。其最终受益人的身份尚未确定。

新加坡豪宅是优质房地产

最昂贵的物业位于其主要购物带和殖民时代的花园附近

来源：城市重建局

注意：仅显示39个指定豪宅位置中的部分

该物业的出售，最初在2003年以795万新元购买，已成为政治话题。反对党领袖Chee Soon Juan 质疑这栋别墅最近的估值是如何确定的，以及新业主是谁。

在回应十月份的一个议会问题时，新加坡法律部第二部长Edwin Tong表示，自2019年以来，没有批准任何拥有外国受益人的信托购买GCB。此外，自2021年以来，没有外国人购买过此类住宅。新加坡土地管理局，作为法律部的一个法定机构，并不收集通过信托公司获得的土地住宅物业的一般数据，前提是受益人是新加坡公民。

本质上，这意味着参与交易的房地产代理和其他服务提供商主要负责核实新加坡豪宅买家的身份和财富来源。

“不透明的问题在于，公众认知的后果远比实际问题严重，”新加坡房地产咨询公司Savills Plc的研究执行董事Alan Cheong表示，指的是越来越多没有警示的房地产交易。

他补充道，风险在于“如果没有制衡，事情可能会失控”，并且如果所有私人房地产交易都受到强制披露规则的约束，那将更好。“新加坡以其非常透明和开放的经济而自豪，因此应该继续坚持这一理想。”