黑石以大幅折扣收购伦敦违约办公项目 - 彭博社

前黑夫里尔皇冠法院的地点之前获得了重新开发为带屋顶花园的办公项目的许可。黑石集团的iQ学生住宿业务在其前任所有者未能偿还亿万富翁鲁本兄弟的贷款后，购买了一块位于伦敦市中心的土地。

这块1.4英亩的土地——前黑夫里尔皇冠法院位于南华克——以显著低于未偿债务价值的价格易手，知情人士表示，要求匿名，因为该信息是私密的。黑石集团的代表拒绝对支付的价格发表评论。

根据清算人为之前拥有该公司的报告，该项目的账面价值为5000万英镑（6400万美元），总未偿还债务为7000万英镑。

该地点 早些时候获得了许可，重新开发为一个雄心勃勃的430,000平方英尺（39,948平方米）办公项目，配备一个广阔的屋顶花园和游泳池，但该私募股权公司现在计划将其开发为学生宿舍。该交易于周三签署，是一系列交易的最新进展，这些交易中计划的办公项目被放弃，转而用于酒店和学生住宿等替代用途。

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新冠疫情加速了伦敦办公室市场的转变，需求集中在最中心、设施齐全和最绿色的建筑上，导致一大片老旧物业空置。

高昂的建筑成本和不确定的空间需求使得办公室开发商在竞标新场地时变得谨慎。同时，酒店业者和住宅投资者因租金和房价飙升而受益，鼓励他们超越办公室开发商的出价。

根据来自 经纪公司 CBRE 今年早些时候发布的报告，伦敦有多达 105,000 名全日制学生面临住宿紧张。2017 年至 2028 年间交付或计划交付的学生床位总数仅为 2,870 个，低于大伦敦政府每年的目标 3,500 个。

“在我们寻求加强 iQ 在学生增长和优质住宿需求高的城镇和城市的投资组合时，我们很高兴在扩大我们在伦敦的业务计划上取得进展——这是全球学生最受欢迎的城市之一，” iQ 首席执行官 马特·梅里克 在一份声明中表示。

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伦敦的一栋iQ学生住宿大楼。摄影师：Jose Sarmento Matos/Bloomberg该项目的前一个版本因时机不当而受害，开发商Fabrix London Ltd.在疫情前夕收购了该地块，当时竞争激烈。其雄心勃勃的重建计划遭遇了激增的建筑成本，因为供应链在应对封锁时陷入困境，而不断上升的利率最终使其无法再融资。

尽管如此，伦敦的困境房地产交易量仍然是涓涓细流，而非洪水。这在一定程度上要归功于私募股权和替代资本提供者，他们介入填补了再融资的空白，提供了昂贵的债务，以帮助借款人度过利率下降和价值恢复的时期。

火腿罐头

英格兰银行未来利率削减的速度和幅度的不确定性也限制了一些标志性物业的交易。

由Nuveen领导的投资者在9月出售了位于70 St Mary Axe的火腿罐头摩天大楼，其卵形外形让人联想到一罐英国午餐肉，恰好在英格兰银行开始降息后不久。他们寻求约3.22亿英镑的出价，估计该建筑的收益率为6%，在当时的借款成本上有一个舒适的差距，并为买家提供了一个机会，以便在当前合同到期时以租金上涨的潜力收购一栋完全出租的建筑。

但是，粘性通胀和自建筑物挂牌出售以来国债收益率的急剧上升抑制了潜在买家的需求，导致销售失败。

熟悉该过程的人士表示，黑石集团管理的基金对“火腿罐”建筑的最高出价刚刚超过3亿英镑。Nuveen随后决定不继续该报价，而是等待更好的价格出现，这些人士补充道，要求不透露讨论私人信息的身份。Nuveen的发言人拒绝发表评论。Green Street News早些时候报道了这一决定。

这是一个威胁到伦敦新兴商业地产复苏的主题的复苏，因为买卖双方的期望差距再次扩大，在经历了一段逐渐缩小的漫长时期后，这一时期曾承诺解锁更多活动。这使得该市的办公市场在本世纪面临最糟糕的一年，即使在经历了两年的低迷交易后，自高利率出现以来，强制销售如布莱克弗赖尔斯皇家法院是为数不多的成交案例之一。