当城市交换企业总部时会发生什么 - 彭博社

鞋类零售商Foot Locker的新总部计划于2025年在佛罗里达州圣彼得堡建立。

摄影师：教育图片/环球图片集团编辑部作为全国零售商Foot Locker Inc.努力重塑自我的一部分——2023年的蓝图称为Lace Up计划——这家挣扎中的运动鞋销售商评估了其运营的各个方面，包括剥离表现不佳的门店和开设新的社区导向商店概念。还有一个重大举措：在八月，Foot Locker宣布计划将总部从其长期位于纽约市的家迁至佛罗里达州圣彼得堡。

这一公告标志着一项多年努力的结束，因为中佛罗里达州的城市自2021年以来一直试图通过一系列财产税减免和财政激励措施来吸引该公司——这一努力被城市代号为雅典娜计划。预计于2025年底进行的搬迁将为佛罗里达州创造150个新工作岗位（现有员工并不要求搬迁），并为这个拥有26万人的海湾城市带来其第三家财富500强公司。

“在这个城市已经有20年没有新办公楼建成了，所以这是相当重要的，”圣彼得堡地区经济发展公司的总裁兼首席执行官迈克·斯维西说。“我们真的在期待一波新空间的上线，我们感到兴奋。我们一直在打很多单打和双打，但我们将全力以赴，瞄准更多、更大的公司。”

行业分析师表示，企业搬迁业务，也称为选址，预计在2025年将会非常繁忙。企业搬迁在美国引发了涟漪，根据房地产经纪和服务公司CBRE的研究，2023年财富500强公司进行了137次搬迁。自2019年以来，纽约和加利福尼亚都将金融公司迁移到迈阿密和其他地方，这些公司管理着总资产达2万亿美元。仅在2022年，芝加哥失去了波音公司、卡特彼勒公司、泰森食品和城堡公司的总部。

一名行人走过芝加哥的波音公司总部。这家航空公司于2022年迁至北弗吉尼亚。摄影师：斯科特·奥尔森/美联社北美许多公司在2024年暂停了搬迁，担心新总部和搬迁工作的成本——更高的抵押贷款利率阻碍了人才的迁移——以及对返岗命令和选举风险的不确定性。企业也更加关注工厂和制造基地的选址，利用重新回流的浪潮以及通过两党基础设施法案和通货膨胀减免法案获得的联邦支持来建立新的工业基地。其他公司则忙于整合，因为需要更少办公空间的公司关闭了卫星地点，寻求新的中央运营基地。

这导致了大量积压的选址需求。一项针对企业房地产高管的调查在八月份发现，近60%的人考虑搬迁。

“如今的选址不仅仅是调动人员或搬迁房地产，”选址咨询公司Boyd Company的负责人约翰·博伊德说。“这实际上关乎公司的身份。它关乎在特定市场中获取劳动力优势。它关乎市场准入。”博伊德称即将到来的争夺大型企业的竞争为“州与州之间的第二场战争”。

对于在这场竞争中获胜的人来说，总部迁移代表着城市品牌的成功，而它们所带来的高薪工作可以帮助激励相关的发展。在圣彼得堡，斯维西认为Foot Locker的到来是他所在城市及整个中佛罗里达地区吸引力的宝贵广告牌。

与此同时，失去大型企业总部的社区可能会面临声誉受损——像加利福尼亚这样的州经历了显著的总部外迁，被贴上了“商业环境不友好”的标签。除了失去的税收外，公民信心和身份也可能受到难以量化的打击。但所谓的失败者最终也可能赢得胜利：毕竟，他们并没有提供显著的激励措施，这些激励措施往往无法兑现其承诺的经济利益，或者遭受不断上涨的住房成本和社区流离失所，这些都是伴随着数百或数千个新工作的涌入而来的。

尽管吸引一家热门公司的声望因素并没有消失，但在努力从疫情时代的远程工作转变中恢复的城市，可能会发现自己在2025年非常愿意参与其中。

“我们为什么要关注总部？”博伊德问道。“那是钱所在的地方。”

追逐梦想

企业迁移一直与底线有关。较低的税率、更便宜的开销和地方激励措施的诱惑，促使公司从工业北部的城市迁移到阳光带的地点。这一过程可以追溯到1930年代的密西西比州，该州的“农业与工业平衡”计划为愿意将其设施迁移到南方的公司保证工厂建设费用。在一个案例中，密西西比州的哥伦比亚市当地人召开了一次公开会议，居民签署了 promissory notes，以帮助支付公司迁移的费用。

在1970年代和80年代，随着锈带的停滞、人口迁移和里根时代的放松管制，争夺税收减免的竞争真正加速。一波公司将衰败市中心的标志性摩天大楼换成了附近郊区的“商业园区”，这一趋势以1989年大型零售商西尔斯从其位于芝加哥的同名大厦迁移到30英里外的广阔企业园区为典型，吸引他们的是来自伊利诺伊州纳税人的价值5.36亿美元的激励措施，持续三十年。

西尔斯的公司总部位于伊利诺伊州霍夫曼庄园，2004年在此拍摄，典型地展示了那个时代的郊区校园风格办公室设施。摄影师：蒂姆·博伊尔/盖蒂图片社北美2024年8月，拆迁队开始拆除该综合体240万平方英尺的办公楼和另外100万平方英尺的停车场。照片：斯泰西·韦斯科特/芝加哥论坛报/论坛新闻服务通过盖蒂图片社几十年后，许多 这些办公园区失去了吸引力或空置，因为城市吸引了大量因复苏的城市社区而迁移的企业——以及更多的激励措施。

税收减免的狂潮可能在疫情前达到了顶峰， 威斯康星州为电子制造商富士康提供的45亿美元补贴以及 争夺科技巨头亚马逊第二总部的竞赛，称为HQ2。

在最近的迁移中，住房成本成为一个重要驱动因素。CBRE对2018年至2023年间500次迁移的研究发现，150家公司离开了旧金山湾区、洛杉矶或纽约市；209家公司最终落户德克萨斯州的城市。从旧金山迁移一家科技公司到奥斯汀，员工工资可能降低15%，这得益于生活成本的节省。

根据CBRE高级顾问Seth Martindale的说法，这仍然是2025年的一个驱动因素。“随着经济的变化，您会看到一些公司表示他们想要离开像加利福尼亚、纽约或华盛顿这样的高成本市场，”他说。

大约1.5亿平方英尺的办公租约将在明年到期续租。由于新的办公空间供应将减少，随着建筑管道的收缩，企业将希望抓住现有的机会，包括在奥斯丁、奥兰多、纳什维尔、达拉斯和夏洛特正在开发的数百万平方英尺的空间。2019年后完成的办公空间仍有25%空置，但随着租赁活动的增加，这一比例正在缩小。

一些公司是频繁迁移者：例如，软件巨头甲骨文公司在2020年从湾区迁至奥斯丁，并在今年早些时候宣布计划迁往纳什维尔，因为田纳西州城市提供了2.5亿美元的激励方案。

Bayport Funding的首席执行官Marcia Kaufman同意，对于正在迁移的公司来说，最大的问题之一仍然是最基本的问题：我的当前和未来员工是否有足够的可负担住房？根据Boyd的说法，除了住房成本外，员工的生活质量在日益重要。投资于绿地与经济活力之间存在直接联系，公共土地信托报告发现，快速发展的德克萨斯州城市将公园及其支持政策视为吸引企业迁移的诱因。

“五年前，疫情前，我会说这种举动依赖于非常量化的指标，”霍华德·休斯控股公司的首席执行官大卫·奥赖利说。“现在我觉得这种举动的定性方面同样重要，甚至更重要。一位首席执行官告诉我，‘我不会搬到一个我的员工无法实现他们美国梦的地方——我的员工会离开我。’”

内华达州的雷诺，2015年时的景象，已成为科技公司迁移的一个吸引地点。摄影师：大卫·保罗·莫里斯/Bloomberg犹他州盐湖城中心的锡安银行总部。摄影师：乔治·弗雷/Bloomberg现在公司更有可能询问餐饮场景、户外活动和该地区的“社区氛围”。马丁代尔说，有一批新兴城市提供更低的成本和生活方式吸引力。靠近特斯拉超级工厂的雷诺，已成为科技公司开设新办公室的目的地，包括微软、甲骨文和Switch。亚特兰大和夏洛特因其相对较低的住房成本而更受欢迎；盐湖城、堪萨斯城和匹兹堡也是如此。拉斯维加斯正成为电影和媒体公司的目标：华纳兄弟计划在内华达大学拉斯维加斯分校建立一个价值十亿美元的大型校园。

“在办公室领域，有一个术语叫‘向质量迁移’，指的是公司寻找最佳新办公楼的举动，”圣彼得堡的斯维西说。“但我也认为向质量迁移同样关乎生活质量。为了吸引和留住人才，你需要在人才想要去的地方。”

生活质量可以意味着不同的事情，包括更好的交通资源和更轻松的通勤。例如，考夫曼表示，佛罗里达州的劳德代尔堡由于其位于布莱特线（Brightline）上，新的高速铁路服务到迈阿密，以及与南佛罗里达其他地区的整体接近性，已经吸引了更多的询问和关注。

赢家和输家

虽然城市将继续争夺这些办公室，但赌注已经发生了变化。

北卡罗来纳大学的商学院教授杰拉尔德·科恩表示，他学校的美国增长项目中发现的数据，市场层面的经济数据分析确实表明，获得一个总部对城市来说是有益的。而失去一个主要总部无疑对那些在特定公司或行业上过度依赖的城市造成了损害：看看皮奥里亚，重型设备制造商卡特彼勒的前总部和康涅狄格州的哈特福德，该市已经失去了通用电气和一些知名金融公司，看看企业迁移可能造成的形象损害。

但是，给予税收减免和其他激励措施以吸引或留住一个目光游移的公司也存在相当大的风险。你能没有它吗，还是投资于通过初创企业来发展自己的公司更好？后者最终将创造更多的就业机会。科恩表示，是否可以在没有总部的情况下获得同样的增长仍然是一个悬而未决的问题。

失去长期总部可能意味着人才和税收的损失，但竞标替代品也有其自身的成本。来自Good Jobs First的分析，这是一个追踪企业补贴的倡导组织，发现90%的经济发展资金流向了大型企业，德克萨斯大学奥斯汀分校专注于经济发展的教授Nathan Jensen，告诉ProPublica这些补贴本质上是零和游戏，从学校和城市服务中抽取资源：“把这些交易视为对社会的成本，”他说。

一些城市在高调的企业迁移中表现得比其他城市更好。匹兹堡可能是一个具有新竞争焦点的城市的例子。在失去像Gulf Oil和Westinghouse这样的工业巨头后，这座城市在向科技公司推销其负担得起的住房和当地人才资产（如卡内基梅隆大学的机器人项目）方面取得了一些成功。Evoqua，一家废水和水处理公司，于2017年到达，Excelitas，一家光子公司，宣布计划将其总部迁至钢城的Strip District。“匹兹堡正在迅速成为下一个伟大的科技城市，”匹兹堡市长Ed Gainey在1月Excelitas新闻宣布时表示。

埃沃夸在匹兹堡的总部，2023年。该公司是帮助取代城市以前工业企业基础的几家新兴公司之一。摄影师：贾斯廷·梅里曼/彭博社与此同时，城市企业过去的华丽骨架正在找到新的——可以说是更有价值的——用途。计划正在 进行中，例如，将为壳牌石油总部而建的装饰艺术风格塔楼改造为一个225个单元的公寓楼和一个147间客房的酒店。

今天的公司总部确实缺乏其前身的宏伟和震撼影响：新一代设施往往更小，因为公司正在适应更远程和混合的工作方式。最近， 波音和卡特彼勒的举动引起了头条新闻，但并没有为主办城市带来新的建筑声明——或者许多工作，除了相对少数的高管职位。新冠疫情时代的办公室干扰被指责为亚马逊HQ2等项目缩减规模的原因，后者看到弗吉尼亚州官员承诺提供高达7.5亿美元的纳税人补贴，以鼓励这家总部位于西雅图的公司在十年内为阿灵顿带来25,000个高薪新工作。到目前为止，它在 工作创造预测上表现不佳，而是裁减员工而不是增加员工 去年。

“我认为你会继续看到办公项目变得更小，”博伊德说。“办公空间的样子与十年前根本不同。”

阅读更多： 随着亚马逊的HQ2停滞，激励措施也停滞了

研究还表明，这类补贴的 每个工作岗位的成本显著高于社区发展、棕地再开发、基础设施改善和定制职业培训策略，这些都有更好的投资回报。这种情况可能对小社区产生严重影响，这些社区可能感到有义务提供更优惠的交易，却缺乏必要的收入来源来弥补潜在的收入损失。

但对于那些最近失去了一批企业公民的城市来说，博伊德认为，吸引替代者可能值得，以便增加市中心的经济活动。

“像芝加哥和旧金山这样的城市的城市厄运循环场景是真实的，周一到周五没有劳动力在市中心的后果是显著的，”他说。

在圣彼得堡，斯维西对阿西娜项目的投资充满信心：他认为这将推动像 历史燃气厂区的开发，该项目由房地产公司海恩斯和坦帕湾光芒共同开发。该项目位于一个拟建的 $13亿美元的棒球场附近，该棒球场可能在2028年之前取代遭受飓风损坏的特罗皮卡纳球场，计划承诺在未来几年内带来140万平方英尺的A级办公和医疗空间——这对其他希望迁移的公司来说是一个完美的选择。

这是一个他承认不太适合炎热的佛罗里达海岸的短语，但他表示，像Foot Locker总部这样的举动将是“冰山一角”。