为什么英国农田如此昂贵，即使产量低？ - 彭博社

John Stepek

奢侈品。

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为什么农田如此昂贵？

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我想今天我们回到农业，因为有些事情一直困扰着我，我怀疑这也可能困扰着您。

农民们会对遗产税（IHT）变更感到不满（更多信息请点击这里）无论如何——当新税收施加在您身上时，自然会感到恼火，而这项税收尤其令人情绪激动。

然而，我们不断听到的关键问题是，虽然在职农民资产丰富（土地价值很高），但现金贫乏（农业利润不多）。

如果你像我一样，是个在办公室潜伏的金融工作者，手指修剪得很精致，偶尔还喷点香水，从未握过比键盘更重的工具，你可能会想——如果回报这么差，为什么资产价值这么高？

例如，有一对年轻农民在TikTok上谈论 一个叫做克拉克森农场的理论产量。他们认为这个农场在价值约为每英亩10,000英镑的1,000英亩土地上赚取了大约180,000英镑的利润。所以这就是1.8%的产量。

对于上述在办公室潜伏的城市男孩来说，显而易见的问题是——在无风险利率（在这种情况下是10年期国债——我们可以另找时间来笑谈“风险”这个词）超过4.5%的情况下，任何商业资产怎么可能以1.8%的收益率交易？为什么不把土地卖掉，把钱放进国债里，停止早上4点起床的生活呢？

现在视频中的小伙子们几乎没有仔细分析这些数字，但他们谈论的收益率在这个讨论中一次又一次出现，所以我几乎没有怀疑他们在正确的范围内，即使会计师可能会对确切的小数点有所争论。

而当你查看过去20年农田价格时，确实是飞涨的，下面的图表由高档房地产代理公司Knight Frank提供。（价格以公顷为单位——一公顷大约是2.5英亩）。

最近的牛市使价格自2021年初以来上涨了约三分之一，尽管根据该机构最新的市场报告，这一增长在十月的预算前停滞不前。

在过去五年中，农田的表现优于英国的优质和非优质住宅物业，尽管全球股票和黄金的表现更好。（也就是说，这只是资本增长，而不是总回报）。

过去20年农田价格飙升

英格兰农田每公顷的价格已经翻了四倍以上

来源：Knight Frank农田指数英格兰

那么，再次问一下——是什么推动了农田价格如此之高？我与Knight Frank的农场和地产负责人Will Matthews进行了简短的交谈，在他看来，没有突出的因素。结果是，农田本身就是一种受欢迎的资产。

农民对他们的土地有着极强的依恋，这种情感远远超出了经济因素。想象一下，这不仅仅是你家族的生意，你还生活在这个地方，在这个地方长大，也许还感受到几代人对你的期望和未来一代人对你的仰望——这让人更难以轻易放弃，去换取一组企业债券的投资组合。

部分原因是，农田并不经常出售。根据Savills房地产经纪人Andrew Teanby的研究，英国公开市场上的农田面积大约从1990年代末的高峰减少了一半。

与此同时，土地的压力——以及购买土地的激励——在过去几十年中只增不减。人口增长和建筑潜力是显而易见的因素。还有对用于建设可再生能源的土地的需求，以及用于一般环境保护和保护用途的土地。

这归结于马克·吐温的论点：“买土地，他们不会再制造更多的土地。”

从这个角度来看，农田具有奖杯或奢侈资产的特征。它是独特的且不可替代的（每英亩都有一点不同）。富有但不是农民的人想拥有它，原因与他们想拥有经典汽车、葡萄酒或艺术品是一样的。

这不仅仅是遗产税减免——这是一个你可以享受的资产，拥有它有一种孔雀尾巴的元素（“看看我，我这么富有，我可以负担得起一个产生低于2%收益的资产”）。

然而，它也具有一些黄金的特征。它不可携带且不可替代，但它是稀缺的，其价值几乎肯定不会降到零，并且可能至少能跟上通货膨胀，而且它不承担任何对手风险（如果你拥有土地，你就拥有它）。请注意，农田在2008年金融危机后表现得相当不错，正是因为这个原因。

奖杯资产和黄金通常不会产生任何收入，实际上，它们通常会产生持有成本。因此，从这个角度来看，对农田可怜收益的容忍开始变得有意义。

当然，除此之外，还有许多涉及补贴制度的激励措施（对此我恐怕没有足够的知识来告诉你任何有用的信息），以及与商品周期的某种联系。

简而言之，这本身就是一个有趣的资产类别。我当然不认为你需要在自己的投资组合中分配它，但如果你一直在思考为什么农民资产丰富而现金匮乏，我希望这能解释清楚。

至于未来——我怀疑过去几年利率的上升对价格的影响会大于对遗产税制度的变化。但考虑到农田通常是由富人购买或用于扩展现有的农场，它可能与奢侈资产的更广泛世界有更密切的关联，而不是与其他形式的房地产。

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我今天早上读的内容

美国的未来会怎样？摄影师：阿尔·德拉戈/彭博社### 午间市场

从更广泛的市场来看——富时100指数上涨0.3%，约为8,110。富时250指数下跌0.2%，为20,200。10年期国债收益率维持在4.45%，当天基本持平，法国、德国和美国的国债收益率也是如此。

黄金上涨0.5%，每盎司2,660美元，布伦特原油上涨约1.9%，每桶74.20美元。比特币上涨3.8%，每枚98,010美元，而以太坊上涨4.3%，为3,210美元。英镑对美元下跌0.1%，为1.263美元，对欧元下跌0.1%，为1.201欧元。

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今日名言

“人们说未来一个世纪疫情将会更加频繁，因此我们不能满足于积累债务。”

拉古拉姆·拉詹

前印度储备银行行长

国际货币基金组织前首席经济学家在最近的班科奖颁奖典礼上警告说，包括美国在内的国家 需要控制他们的国家债务。### 给数字下个定义… ceci n’est pas une bargain

  • $121.2百万 这是雷内·马格里特的一幅画作在纽约佳士得拍卖行拍卖时的成交价，属于他的 L’empire des lumières 系列。这笔交易为这位超现实主义艺术家的拍卖创下了新的价格纪录。

在你离开之前……

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周五需要关注的主要故事包括：

  • 今天企业新闻较少，但经济新闻流量弥补了这一点。我们将获得关于英国消费者信心的最新更新，以及零售销售，还有来自S&P全球PMI调查的英国、欧元区和美国的制造业和服务业活动的首次快照。

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