中产阶级家庭在选举摇摆州面临住房紧缩 - 彭博社

Ann Choi, Mark Niquette, Michael Sasso, Alexandre Tanzi

2024-10-21

内华达州拉斯维加斯的孤山附近的住宅。

摄影师：Ronda Churchill/Bloomberg安迪·巴尔梅特认为他已经满足了购房的所有条件。他拥有大学学位，建立了良好的信用，并在拉斯维加斯大道的一家豪华酒店赌场担任特效操作员。

市场并不同意。巴尔梅特的寻找持续了八个月，他在房地产应用程序上花费了无数小时，并在一天内参观了十几处拉斯维加斯的房屋。最终在八月，他获得了一项针对中产家庭的新计划的5万美元补助，这又一次表明可负担性危机已经远远超出了低收入美国人。

安迪·巴尔梅特摄影师：Ronda Churchill/Bloomberg巴尔梅特认为自己很幸运。高企的利率，加上由于严重的供应短缺而导致的创纪录高房价，已经将许多中产阶级家庭挤出了市场。根据彭博社对2018年至2023年1000万份联邦住房贷款记录的分析，越来越多的中等收入家庭愿意在去年将他们的债务推向更高风险的领域，以实现购房的跃迁。

许多贷款机构和消费者倡导者更倾向于借款人的债务收入比不超过36%，因为超过这个比例，抵押贷款的利率和费用更可能上升，违约风险也随之增加。但去年，58%的获得抵押贷款的中等收入家庭的债务收入比达到40%或更高——这一比例是自2018年以来的最高水平。

中产阶级美国人正在努力购买住房

全国范围内，40%或更高债务收入比的新抵押贷款中，中等收入家庭的比例正在上升。在拉斯维加斯，这一比例甚至更高。

来源：2018-2023年《住房抵押贷款披露法》联邦记录

注：彭博新闻使用了皮尤研究中心对中产阶级的定义：收入在地区中位数的三分之二到两倍之间的人群。

住房通常是一个地方性问题。但可负担性危机已成为国家政治的中心，给民主党提名人卡马拉·哈里斯和共和党人唐纳德·特朗普带来了复杂的挑战，因为他们试图通过承诺解决住房成本来吸引摇摆州的选民。在几个摇摆州的地区，新兴和有抱负的中产阶级买家的痛苦尤为明显。

在拉斯维加斯，去年获得抵押贷款的中等收入家庭中，几乎四分之三的家庭债务收入比超过40%。这是全国最高的比例之一。
蒙哥马利、切斯特和巴克斯县——费城的郊区，曾经有大量工人阶级住房——在待售库存中下降幅度最大，从两次选举前的10,800个房源降至不到3,000个。
去年，亚特兰大约41%的中等价位住房被现金买家抢购——与2018年相比，增长了惊人的22个百分点，尽管对此趋势的关注不断增加。

多年的痛苦

尽管联邦储备委员会已经开始降低利率，但使住房拥有变得可负担可能需要数年时间。

根据房利美的计算，要使可负担性恢复到2016-2019年的水平，需要三种情况之一，或它们的组合：单户住宅的中位价格需要从9月份的414,340美元下降38%至257,000美元；中位家庭收入需要上升超过60%至134,500美元；或者抵押贷款利率需要从大约6.5%降至2.35%。

哈里斯表示，她将通过扩大住房供应来应对成本。在11月5日的选举前，她已承诺在她的第一任期结束前增加300万套可负担住房的销售或出租。她的计划包括为建造入门级住房的建筑商提供税收抵免，以及为400万首次购房者提供25,000美元的首付援助。

特朗普承诺通过削减提高住房成本的法规和开放联邦土地用于住房开发来解决这个问题。

一些住房和经济专家警告说，联邦政策可能不会产生太大影响。

“我真的认为重点必须放在供应方面，”第一美国家庭金融公司的首席经济学家马克·弗莱明说，该公司是美国最大的产权保险公司。“挑战在于联邦政府能做的事情不多。很多问题都是地方分区和地方监管障碍。”

拉斯维加斯债务压力

巴尔梅特，34岁，最初设定了25万美元的自我限制，用于购买一套通勤合理的起始住宅，前往他在拉斯维加斯的工作。但他甚至连这个范围都没有达到。该地区的中位数房价为426,000美元，比五年前的288,000美元上涨了50%。

他获得了贷款方的预批准，可以花更多的钱，但他不想感到超支。

拉斯维加斯地区的其他中产阶级家庭也在努力应对。去年，72%的新中等收入借款人每月的债务支付占其收入的40%或更多，而两年前这一比例仅为53%。

自2021年底以来，贷款数量急剧下降，部分原因是房主不愿意放弃低利率的抵押贷款。这意味着数百万美国人因房价上涨和低利率贷款而获得了财富。

尽管如此，越来越多的借款人承担更高水平的债务，揭示了渴望成为中产阶级房主的人的挣扎，尤其是那些没有财富或父母能够提供帮助的年轻一代。

“我们有一代年轻人根本无法买得起房子，”克拉克县（包括拉斯维加斯）的专员贾斯廷·琼斯说。“想买房的人不多。但即使是那些想买的人，如果没有某种形式的帮助，根本无法做到，”除非他们处于最高收入阶层。

内华达州拉斯维加斯的孤山住宅。摄影师：隆达·丘吉尔/彭博社巴尔梅特由于收入被他描述为“中高”而未能获得大多数首付款援助。一笔来自政府赞助的联邦住房贷款银行的赠款帮助他以超过30万美元的价格在洛恩山郊区购买了一套两卧室的西班牙风格公寓，且债务收入比远低于36%。

但他的月供是他租房时的两倍。巴尔梅特在过去几年没有请过长假，无法承受失业的间隙。“在我再次无债一身轻之前，绝对不行，”他说。

位于旧金山的FHLBank，涵盖内华达州、加利福尼亚州和亚利桑那州，去年推出了一项1000万美元的试点项目，专门针对中等收入购房者。今年新增的2000万美元资金因需求强劲而迅速被抢购。大多数参与的贷款机构是信用合作社。

亚利桑那州图森正在建设中的房屋。摄影师：丽贝卡·诺布尔/彭博社一些专家表示，赠款可能会使可负担性危机更加严重。

“如果你通过首付款援助来提升需求方的方程式，真的在帮助这些人吗？”第一美洲的弗莱明问道。“因为如果他们没有东西可买，你所做的只是增加更多的人，然后抬高价格。”

至少对于巴尔梅特来说，这笔补助使得购房成为可能。至于哈里斯和特朗普，他并不相信他们有计划帮助他的千禧一代朋友成为房主。

在上次选举中，巴尔梅特投票给乔·拜登。这次，他尚未决定。

“我想听听每个人的意见，”他说。

少于60万美元的新房

费城郊区的居民知道缺乏可负担住房的感觉。

来自韦斯特切斯特的35岁居民哈维尔·怀利，年薪72,000美元，拥有一份不错的工作，这让他在和女友及13岁、9岁和7岁的孩子们租住的两居室公寓变得拥挤后，能够为购房存钱。

但在疫情之前开始寻找房子后，他并没有找到任何符合他需求且能负担得起的房子。

哈维尔·怀利和塔丽莎·希尔斯在宾夕法尼亚州科茨维尔的家中与孩子们哈维尔、达米安和莱拉玩耍。摄影师：瑞秋·维斯纽斯基/彭博社“这完全让人泄气，”怀利说。“你看到孩子们长大，意识到需要更多空间，你有这个想法，有这个愿望，有这个意愿，每天努力工作。但感觉就像不断撞上砖墙，什么都没有，什么都没有，什么都没有。”

作为一名灭虫师，怀利最终在四月能够在科茨维尔购买一套三居室的房子，但这仅仅是在获得2万美元的首付补助和来自非营利组织切斯特县住房合作伙伴的信用咨询帮助后。他以185,000美元的价格购买了一栋1905年的排屋，而这栋房子在2019年的售价为94,900美元。

怀利的经历在蒙哥马利、巴克斯和切斯特县是非常普遍的。根据彭博社对Redfin数据的分析，自2016年以来，该地区的新房和现有房屋销售量在美国大型都市区中下降幅度最大。

库存下降的原因是低抵押贷款利率的房主选择不搬家，而开发商由于土地成本高昂，建造的60万美元以下的房屋也不多，三县郊区房地产经纪人协会主席迈克尔·马滕说。

今天可用的入门房屋更少

新建房屋的成本在全国范围内上升，使得入门房屋的利润减少。

来源：美国人口普查局和住房与城市发展部的建筑调查

注意：成本反映的是合同价格，不包括改善地块的价值。

切斯特和蒙哥马利县在2020年至2023年间的人口增长超过了宾夕法尼亚州的其他地方，尤其是在巴克斯和切斯特县，保护绿地的努力加剧了短缺，费城德雷克塞尔大学的高级研究员凯文·吉伦说。

“这些年轻人从大学毕业、从军队退伍、开始职业生涯、组建年轻家庭的地方在哪里？教师、护士、警察和电工，他们要去哪里？”巴克斯县委员罗伯特·哈维说。“他们在这里没有去处。”

两个竞选活动都将宾夕法尼亚州视为赢得总统职位的关键，而费城及其周边县——巴克斯、蒙哥马利、切斯特和德拉瓦——的投票可能会帮助决定谁赢得这个联邦州。

怀利对投票给谁犹豫不决，并且认为两个候选人在经济或住房方面都没有比另一个更好。

“老实说，我对他们两个都没有信心，”怀利说。“我不相信他们中的任何一个都是为人民服务的。”

全现金买家

在亚特兰大地区，渴望购买出租房屋的投资者每天给房地产经纪人金·欧文打“30个电话，想让我在我甚至还没把房子放到市场上之前就把房子卖给他们。”

投资者和其他现金买家往往是唯一能够负担得起购买的人。

在大萧条之后，亚特兰大迅速引起了私募股权公司和房地产投资信托的关注。根据乔治亚理工学院助理教授布赖恩·安在2023年论文中引用的研究，这些公司以比业主买家低11%的折扣抢购该地区的止赎房屋。

自那时以来，亚特兰大一直位于现金买家的愿望清单的顶部或附近。根据彭博社对Attom房地产数据的分析，去年在该地区售价在30万美元到50万美元之间的房屋中，超过四成是卖给了各种类型的现金买家，从个人到大型机构。2023年，购买至少10处房产的投资者——通常代表机构——抢购了其中9%的房屋，尽管与疫情期间相比大幅下降，但仍是2018年水平的两倍多。

安的研究显示，这一趋势在亚特兰大市内的某些地区更为明显。例如，在以黑人为主的社区中，包括小型投资者在内的公司参与了2010年至2021年间70%的单户住宅交易。这是其他社区的两倍左右。

方法论

彭博社从多个数据来源获取信息，以了解中等收入家庭在历史住房负担能力不足下的状况。

为了分析抵押贷款趋势，彭博社使用了消费者金融保护局从2018年到2023年编制的住房抵押贷款披露法案数据。我们排除了用于投资和制造物业的贷款。

为了捕捉现金买家的活动，我们从第三方数据提供商Attom获取了现金买家（包括机构投资者）在同一时期内的城市统计区和地址级别的购房数据。Attom将现金购买定义为在契约中没有记录抵押贷款的交易。

最后，彭博社分析了2016年至2024年间Redfin的库存数据。我们关注活动显著的地区——例如50个最人口稠密的城市统计区。

由于住房趋势在不同地区差异很大，我们进行区域分析。我们使用城市统计区水平的中位数地区收入和房价。对于中位数收入，我们使用联邦金融机构检查委员会从2018年到2023年准备的年度计算。为了定义中等收入，彭博社遵循了皮尤研究中心对中产阶级的定义：收入在美国中位数收入的三分之二到双倍之间的人。