佛罗里达州现在是薛定谔的房地产市场 - 彭博社

Mark Gongloff

佛罗里达州马纳索塔基尔的房屋因米尔顿飓风而受损。

摄影师：乔·雷德尔/美联社北美如果你喜欢偏头痛，你可能想花点时间思考佛罗里达州住房市场在日益破坏性的气候灾难时代的未来。

一些地区的房价是否因人们逃离阳光州最容易发生洪水和高保险费用的地方而下跌？还是开发商正在抢购遭受风暴破坏的土地，在这些地方建造新的——更昂贵的——房屋？或者人们只是从海岸搬过来，取代那些在高地上的人，使那里住房变得更不负担得起？

彭博社观点出卖乌克兰让西方蒙羞远程办公正在向郊区转移，那里更合理哈佛加沙抗议引发言论自由问题CVS显示女性被雇用来做不可能的工作所有这些问题的答案都是肯定的。只是可能因房屋、街区和城镇而异。佛罗里达州是薛定谔的住房市场，同时在生存和死亡之间。与其他最容易受到全球变暖影响的地方一样，挑战在于以一种保护人类生命和经济实力、保持住房负担得起并公平对待每个人的方式来管理这一复杂局面。我们还没有做到。

“现在我们正朝着一个混乱、不平等、不公正、漫长且昂贵的撤退”从气候脆弱地区，特拉华大学灾难研究中心的教授A.R. Siders在一次采访中说道。“我担心这种情况只有在大规模痛苦之后才会改变，比如另一次卡特里娜。我们需要尽量减少这种痛苦。”

即使在飓风海伦和米尔顿的双重打击之前，佛罗里达一些沿海地区的房屋销售和价格已经 受到影响，这是在经历了多年的自然灾害和飙升的保险费之后。根据房地产分析公司ResiClub的数据，该州的可用住房库存 在过去一年中增长了59%，是全国第三大1的增幅。根据ResiClub首席执行官兰斯·兰伯特（Lance Lambert），自2022年飓风伊恩以来，西南佛罗里达的市场尤其疲软，但这种疲软最近已蔓延到该州的其他地区。

气候前线的房屋供应增加

待售活跃住房库存的年度变化

来源：ResiClub对Realtor.com数据的分析

注：数据截至2024年9月

在一个飓风频发的地方，这几乎是不可避免的，尤其是在一个越来越 加速的飓风时代，超过 五十万人已经经常暴露在洪水中，预计到本世纪中叶这一数字可能会增加50%，根据2022年《自然气候变化》期刊的一项研究。毕竟，即使是曾经看似真正的气候 安全避风港，包括北卡罗来纳州的阿什维尔，最近也遭受了气候引发的灾难。海伦淹没了阿什维尔，许多 气候科学家居住于此。

然而，美国人不久前仍然涌向佛罗里达州，似乎在无视海平面上升和风险水平，寻求阳光和更便宜的住房。然而，仔细观察会发现，佛罗里达州的住房市场已经出现了两速现象：根据《华盛顿邮报》的分析，佛罗里达州洪水风险最高的地区在过去十年中的房屋销售和价格上涨速度都比相对安全的地方慢。关键字是“相对安全”，因为该州的每一平方码都已经或将会受到飓风、洪水、龙卷风和其他自然灾害的影响，随着地球变暖和天气极端化加剧。

当房主争相寻求安全时，他们冒着延续一种被称为“气候绅士化”的现象的风险，即高地上的可负担住房变得不再可负担，因为富裕买家逃离风暴和上涨的水位。这种现象已经在迈阿密的小海地等社区开始出现。根据一项2023年的研究，到2100年可能会使该市超过一半的人口流离失所。

与此同时，佛罗里达州的其他地区容易出现“灾难性绅士化”，这基本上是“气候”版本的反面。在这种情况下，被风暴摧毁的低收入和中等收入房主无法负担更高的保险费或按照自2002年以来越来越严格的州标准重建。因此，他们将房产出售给开发商，后者建造只有富人能够负担的新堡垒。

根据Siders等人的独立研究以及私人研究公司First Street Foundation的研究，这也解释了为什么佛罗里达州在过去的25年中在洪泛区建造的 住房数量超过其他任何州。华尔街日报报道，目前在 西耶斯塔基 上的新建项目正在进行，该地区是飓风米尔顿登陆的地方。那里一个开发项目的房屋售价为300万美元。

离西耶斯塔基不远的是亨特斯角，那里有一个新建的防飓风房屋开发项目 在米尔顿的影响下安然度过，甚至没有停电，CNN报道。这些房屋的售价在140万美元到190万美元之间。

那又怎样？如果富人想把他们的钱扔进海里，为什么不让他们呢？但是这种做法有很大的缺陷，除了对人类生命和健康的明显威胁之外。首先，这些人需要道路、水管和其他基础设施，而这些基础设施将越来越受到灾难和海平面上升的破坏。税收将用于维护所有这些，即使财产税基础缩小到少数富有的冲浪者，他们可能还需要紧急服务的多次救援。

更重要的是，灾难和气候绅士化加剧了已经困扰佛罗里达州和全国其他地区的住房负担危机。而脆弱的人群在遭受重复灾难和被迫迁移时，面临经济和社会上的困境。

研究人员仍在追赶这些实时展开的危机。但他们已经确定了一些政策制定者可以应用的原则。首先，政府需要停止对灾难的反应，开始更多地关注长期的韧性和适应性，城市研究所的政策分析师萨拉·麦克塔纳汉告诉我。目前，这种规划过多地留给了房主和开发商。国家计划将有所帮助，尽管一个计划并不适合所有情况；各州也需要积极主动。这包括以一种既能使住房负担得起 又能增强韧性的方法来解决他们的可负担住房危机。

最后，每个人都需要接受这个过程的一部分不可避免地涉及放弃在海滩或美丽的野火区拥有单户住宅的梦想。气候变化正日益将这样的梦想变成噩梦。

“我们不允许人们在崩塌的悬崖或活火山上建造。为什么我们允许他们在其他危险地方建造？”赛德斯问。“争论在于风险的适当水平。但现在我们甚至不愿意参与这场辩论。”

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