哈里斯可负担住房计划不公正地将危机归咎于算法 - 彭博社

2卧室，1浴室，包含算法。

摄影师：乔·雷德尔/美联社北美我一个在约会应用上的朋友最近告诉我，她经常遇到谎报年龄的男性——或者说，他们自己声称是被迫谎报。罪魁祸首，他们急于解释，是算法。“我实际上57岁，”她给我看的一个资料上写道，“但因为算法，我把年龄降低了，哈哈。”

她的故事令人不安的地方不是那么多男性假装比实际年龄年轻（这有什么新鲜的？），而是他们似乎不知道什么是算法。他们的问题并不是一个阴险的程序阻止他们找到年轻女性。而是许多女性设定了一个她们不符合的年龄范围。算法只是在做它们的工作，即优化以找到给定数据集的解决方案。

彭博社观点有毒废物正受到气候变化的摆布耐克需要效仿阿迪达斯股市正变成垃圾场美国如何成为不信任的共和国然而，算法已成为这个科技时代的恶棍——被指责剥夺了我们的爱情，操控我们在社交媒体上的行为，并提高我们的租金。民主党总统候选人卡马拉·哈里斯已发布了一项计划来解决最后一个问题，提议打击使用“算法定价”软件来提高租金的房地产公司。

算法在整个经济中被用来设定价格和管理供应。降低住房成本是哈里斯竞选的主要目标，因此它专注于在房地产中使用算法并不令人惊讶。然而，算法是否应为租金上涨负责仍然不清楚。

大约三分之一的租赁单位是使用租金设定软件定价的，该软件由利用大量来自本地和可比市场的数据的算法驱动。另一种选择——即房东通过查看可比单位的列表和与经纪人交谈来设定租金——则不够精确。

租金可能过高，但不是因为算法

过去十年租金上涨23%的最合理解释是供需不匹配

来源：Zillow

注：以2024年美元计价。

人们担心的是，如果每个人都使用定价算法，房东可能会串通并设定高于市场的价格。租金上涨似乎证实了串通的存在。随着算法变得越来越普遍，租金也随之上涨。根据物业管理公司RealPage的数据，2011年大约15%的租赁单位是使用软件定价的；到2021年这一数字达到了30%。与此同时，美国人口在这一十年中增长，居住在热门地区的愿望也随之增加，而住房供应滞后于需求。这才是租金上涨的更合理解释。

根据一项研究，来自宾夕法尼亚大学沃顿商学院的两位教授发现，使用定价软件的管理公司往往对市场条件反应更快：在市场繁荣时，他们会提高租金，但在市场下滑时，他们也会更多地降低租金（并且空置率更低）。这表明他们并不是在串通，而是在最大化利润。

与此同时，研究表明，使用定价软件的房东会影响不使用该软件的房东的行为。在更多房东使用定价算法的市场中，入住率较低，租金高出3%。

哈里斯支持一项法案，该法案将禁止房东使用任何协调定价和供应信息的公司的服务。它将协调定义为从多个房东收集数据，基于该数据计算价格，并使用“计算过程”推荐这些租赁条款。如果租赁条款违反了《谢尔曼反垄断法》，这将是非法的。但可以很容易预见到，房东在使用数据和计算机程序决定收取多少租金时，必须担心被租户起诉的情况。

该法案所称的“有意识的平行定价协调”，大多数经济学家称之为“利用技术更有效地设定价格”。该法案实际上禁止房东使用最佳工具和可用数据来发现其单位的正确价格。这确实会使房东的利润减少。但这也会使他们在经济困难时更不愿意建造更多房屋或降低租金。

此外，租金上涨的主要原因并不是勾结——而是市场供应不足，这导致价格上涨，并使买家在市场中拥有更少的权力。恢复租户权力的方法不是禁止使用数据，而是鼓励更多的建设，以便消费者有更多选择。

算法确实反映了市场状况。随着美国各地的住房市场近年来面临短缺，它们加速了价格的上涨。但算法并不是问题的根本原因。

当然，算法可以被用于不良目的，无论是在房地产还是任何市场，当人们利用它们进行勾结或操纵价格时，应该受到起诉。但目前尚不清楚在房地产中是否发生过这种情况。算法常常被妖魔化，但它们是一项有价值的创新，可以帮助市场变得更高效，并提供更多选择。

无论是在住房市场还是约会市场，算法都不是罪魁祸首。它们所做的只是呈现出反映需求与供应不匹配的基础数据——无论产品是合理定价的公寓还是诚实的单身汉。

在彭博社观点的其他地方：

• 为了保护消费者，关注金融算法: 凯西·奥尼尔
• 公寓租金不会长时间下跌: 康纳·森
• 与租金相比，房价历史上处于高位: 贾斯廷·福克斯

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