抵押贷款利率难题令住房市场和美联储担忧 - 彭博社

Conor Sen

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摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社

住房市场正在出现一个难题——抵押贷款利率迅速下降，降至自2023年初以来的最低水平，但潜在购房者似乎并不在意。这可能只是一个时机问题，因为利率在交易的淡季下降，而选举紧张情绪使买家有更多理由推迟购房。但近年来抵押贷款利率的独特走势 raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises raises

抵押贷款利率差异

新购房者的利率高于疫情期间的借款人

来源：经济分析局，联邦储备

2021年底到2022年底，现行抵押贷款利率翻了一番多，从低3%上升到高6%，然而，拥有抵押贷款的人的平均利率几乎没有上升，从3.37%上升到3.48%。最多只有几百万新购房者在支付这些新高的利率，而数千万仍然锁定在低疫情时期利率的房主并未受到影响。

彭博社观点以社会保障为模型来修复最低工资不平等不是问题。 不均衡增长才是。特朗普为未来的煽动者铺平了道路赌注已下，但美联储仍在经营赌场 现在，随着现行利率因预期美联储降息而下降，所有未偿还抵押贷款的有效利率实际上在上升。而这种上升的速度预计将在明年加快，因为新买家承诺以当前利率购房，而现有借款人继续偿还他们的低利率抵押贷款，并且一些人以更高的利率换购新房。

在我们思考美联储放松政策对2025年住房和经济的影响时，有几个含义需要考虑。

首先，我之前提到的关于抵押贷款利率的通缩心理意味着潜在购房者的反应时间更长。政策制定者可能会发现，他们需要提供显著的降幅，才能让买家，尤其是那些寻求升级或缩小住房的人，觉得数学上是合理的。很难说出这个魔法数字是什么——6%？5.5%？5%？

其次，整体有效抵押贷款利率将在2025年持续上升的现实将限制较低借贷成本的刺激作用。如果一位拥有3.50%利率的房主决定愿意出售他们当前的房子，并以5.50%的利率购买新房，这是否会促进或对经济活动产生负面影响，因为这会使他们在其他方面的消费减少？

这里的变数是现有房主可以选择访问的高水平房屋净值。从2019年底到今年第二季度，美国人房屋中的净值增加了80%，即近16万亿美元。为了换取更高的抵押贷款利率而搬家是昂贵的，但如果这一举动涉及提取数万美元的净值，可能会导致大量的增量消费。

最终，美联储的降息和较低的抵押贷款利率对经济的推动程度可能取决于美国人愿意提取多少净值来维持消费。与此相平衡的是劳动力市场的放缓和利率动态，这对家庭资产负债表形成拖累，因为美国人在疫情期间所获得的低固定利率债务将被新的高成本债务所取代——即使当前利率低于我们在2023年和2024年大部分时间所经历的水平。如果美国人对消费这些净值没有足够的信心，那么需要非常激进的降息周期来提供经济所需的支持。

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