中国结束房地产危机的尝试进展令人失望 - 彭博社

bloomberg

2024-09-11

为了解决资金问题，中国正在考虑让地方政府使用专项贷款购买过剩的住宅单位。

摄影师：Raul Ariano/Bloomberg在五月，中国中央政府敦促200多个城市购买未售出的房屋，以缓解过剩供应。三个月后，只有29个城市响应了这一号召。

实施的缓慢进展——在很大程度上是由于该计划对地方政府经济吸引力不足——凸显了习近平主席面临的挑战，因为他试图遏制创纪录的房地产下滑，这威胁到国家的增长目标。

该计划是政府试图支撑房地产行业的关键部分，同时实现习近平创造更多可负担住房的目标。令人失望的进展增加了中国在处理3.82亿平方米的过剩库存时采取更有力措施的压力，这相当于底特律的规模。

“地方政府进展缓慢，”房地产信息平台上海CRIC信息科技有限公司的董事长丁祖玉在八月底的报告中写道。丁估计，截至七月，购买量仅占全国未售公寓的1.9%。

来源：中国房地产信息公司。

地方官员正在调和来自北京的要求，同时努力控制成本。在这个时候购买公寓对这些官员来说几乎没有经济意义，因为根据杰富瑞金融集团的说法，公寓价格预计在主要城市至少还会下降30%后才会稳定。

将库存转化为可负担住房的预估回报也低于融资成本。根据麦格理集团有限公司的数据，中国一线城市的租金收益率在2023年仅为1.4%，而中央银行的融资利率为1.75%。

一些城市提议通过激烈的谈判来降低风险，这引发了人们对陷入困境的开发商是否愿意出售库存的质疑。在南方的广东，佛山市提议以不超过附近类似项目价格的50%进行购买。在同一省份，东莞市计划将待售可负担住房的定价定在调查中新房价值的约50%，这意味着购买成本将更低。

只有在以显著折扣购买未售出的房屋时，改善回报的潜力才存在，Fitch亚太区企业评级高级总监Tyran Kam表示。但他指出，当地政府可能也会对这样做感到谨慎，因为这会对当地房主产生“社会政治影响”。

这一举措可能会进一步加大已经岌岌可危的地方财政压力。地区政府刺激增长的能力受到创纪录的土地销售收入下降的削弱，前七个月的预算支出也在缩减。在所有31个省和直辖市中，只有上海在上半年实现了财政盈余。

“由于缺乏资金，以及银行和国有企业需要承担全部信用和投资风险，我们不期望购买计划会广泛推广，”Creditsights新加坡有限公司的高级信用分析师Zerlina Zeng表示。

在中国人民银行于5月公布该倡议后，中央银行呼吁200多个城市推进该计划，依据一份国家媒体的报道。下个月，住房部推动该计划扩大到县级，这意味着387个较低的地级市也被鼓励参与。

至少60个城市的当局已表示支持该倡议，根据中国指数控股的说法。但并不是很多城市已宣布详细规则以铺平实施的道路，研究主任陈文静表示。

虽然国家购买住房库存被广泛视为缓解过剩的关键步骤，但中央银行的资金支持的接受程度也很低。

截至6月底，仅有121亿元人民币（17亿美元），即4%的中国人民银行3000亿元人民币再贷款计划已被利用，公共数据显示。

5800亿元人民币的再贷款资金中仅有8%被部署

来源：人民银行，彭博情报

注：数据截至6月

现有融资计划的有限使用表明，社会住房的回报和现金流“不足”以偿还相关债务，惠誉评级分析师在8月29日的报告中写道。

分析师们对中央银行的资金是否足够持怀疑态度，因为这仅是修复供需失衡所需的1万亿至5万亿人民币的一小部分。

为了解决资金问题，中国正在考虑让地方政府使用专项贷款购买多余的住宅单位，这将使他们获得多达1.6万亿元的资金，彭博上个月报道。这将足以资助预计不超过1万亿元的购房计划，根据彭博情报。

观看：深入中国的房地产危机

严格的购买要求也增加了挑战。5月份，杭州的一个郊区规定潜在目标必须是完成的整栋资产，并且有足够的停车空间。重庆要求建筑选择必须在一公里内有地铁站、学校和医院。

尽管如此，其他城市的类似要求正在降低标准。8月份，南方科技中心深圳停止要求目标资产必须完全建成。广东省南部的肇庆市停止限制购买整栋建筑。河南省中部的商丘市已取消其位置标准。

“更多城市可能会放宽规则，以扩大潜在目标的范围，”丁写道。

但目前，中国可能在向地方政府推销其住房救助计划方面面临困难，彭博情报分析师Kristy Hung表示。“微薄的租金收益几乎无法证明风险的合理性。”