中国考虑允许对5万亿美元的抵押贷款进行再融资 - 彭博社

bloomberg

2024-08-30

中国正在考虑允许房主再融资高达5.4万亿美元的抵押贷款，以降低数百万家庭的借款成本并促进消费。

根据该计划，房主将在1月之前能够与当前贷款机构重新谈判条款，届时银行通常会重新定价抵押贷款，知情人士表示，他们要求不透露讨论私人信息的身份。他们还将被允许自全球金融危机以来首次与不同的银行进行再融资，这些人士说。

在中央银行去年鼓励此类支持后，监管机构正在加大力度降低抵押贷款成本，银行也以罕见的利率下调回应了首套房的未偿还抵押贷款。目前尚不清楚最新的考虑是否适用于所有住房。

虽然降低抵押贷款利率会损害国有中国银行的盈利能力，但当局面临着重新控制亚洲最大经济体的住房引发的经济放缓的压力。

“如果实施，这一举措将发出信号，表明中央政府正在加大支持整体经济、保护家庭财富和刺激消费的措施，”CGS国际证券香港的中国房地产研究负责人Raymond Cheng表示。“这也将间接帮助房地产行业。”

彭博社的中国开发商指数在周五下午交易中上涨超过8%，世茂集团控股有限公司飙升了28%，中国万科企业股份有限公司在香港上涨了17%。中国的离岸人民币汇率也创下超过一年来的最高点，市场对进一步的房地产刺激措施能够缓解对住房下滑和中国增长前景的担忧感到乐观。

关于前景恶化的担忧在本周加剧，此前消费者公司的财报令人失望，以及瑞士银行 UBS Group AG 下调了中国的增长预测。这一降级反映了全球银行之间日益形成的共识，即该国可能在2024年未能实现约5%的增长目标。该国在2022年首次未能达到目标，原因是新冠疫情封锁和政策的突然变化。

中国人民银行和国家金融监管局未对评论请求作出回应。

经济动能因持续的房地产低迷和紧缩的财政政策而减弱

来源：国家统计局，彭博社

注：2020年疫情首次爆发时，中国没有设定年度增长目标。

新计划针对现有房主，他们在新购房者享受今年关键利率大幅下调时被排除在外。

如果获得批准，可能会比预期更快地减轻抵押贷款负担。尽管中国今年已将平均抵押贷款成本压至历史低点，但大多数家庭并未受益，因为银行不会在明年之前重新定价现有贷款。

杰富瑞金融集团的中国经济学家陈舒金估计， refinancing 这一举措可能将现有抵押贷款的利率最多降低1个百分点，为房主节省约3000亿元人民币（420亿美元）。

“如果允许房主为了长期更低的利率而更换银行，这一举措是朝着正确方向发展的，更加市场导向，比一次性减免要好，”陈说。“这可能会稍微刺激消费，但对房地产行业不会产生实质性影响，因为购房者已经享受到了低利率。”

根据陈的说法，银行的净利差可能会被压缩约10个基点，但这仍然是“可控的”，因为银行有多种方式，包括降低存款利率来缓冲影响。CGS国际亚太金融负责人迈克尔·张估计影响会更温和，大约为5个基点。

截至6月底，银行业的平均净利差降至1.54%的历史低点，远低于被认为维持合理盈利所需的1.8%阈值。

观看：彭博原创节目探讨中国房地产行业为何变得如此混乱，以及这对全球经济可能产生的影响。

近年来，中国采取强有力的措施降低抵押贷款成本，主要帮助了新购房者。五年期贷款市场报价利率，作为长期抵押贷款的基准，已在7月降至3.85%。在5月，中央银行取消了首次和二次购房的全国抵押贷款利率下限。早些时候，一些特大城市允许之前有抵押贷款的购房者——即使已全部还清——也能申请更低的利率。

这种差异导致了一波提前还款潮，近年来给贷款机构带来了压力。房主利用低廉的消费贷款提前还款，这一做法是监管机构所禁止的。

自2022年底以来，中国一直在放宽政策以振兴房地产市场，但瑞士银行表示，措施的实施进展缓慢，影响有限。疲软的房地产市场将对整体经济造成比预期更大的拖累，包括通过家庭消费。

这场房地产危机，现在已经进入第四年，拖累了从就业市场到消费和家庭财富的方方面面。虽然零售销售在七月份超出预期，但这主要是由于季节性上升，仍远低于疫情前的趋势。

抵押贷款计划将进一步加大对国家银行的压力，而北京一直依赖这些银行来帮助振兴疲软的经济。银行业在创纪录的低利润率中挣扎，收益下降。

截至三月底，中国个人抵押贷款的未偿还金额为38.2万亿元人民币（5.4万亿美元），并被视为中国贷款机构的优质资产。根据银行监管机构最新的公开数据，截至2021年底，中国超过90%的未偿还抵押贷款用于首套住房。