伦敦豪华房地产市场瞄准美国人以实现反弹 - 彭博社

曾几何时，3200万英镑（4200万美元）在时尚的诺丁山地区购买一处住宅的交易，几乎不会引起伦敦高端经纪人的注意，他们在过去十年中见证了数十笔类似的交易。但在今年奢侈品交易萎缩的背景下，这笔交易显得格外突出——买家的国籍也是如此：他是美国人。

希望出售城市最昂贵住宅的房地产经纪人，越来越将美国买家视为复苏受到富人税收影响的市场的最佳希望。乔·埃克尔斯——代表上个月诺丁山豪宅买家的 Eccord Ltd. 的董事总经理——是当地经纪人中的一员，他们表示，美国的政治和社会挑战，加上强势美元，正在促使移民潮涌向英国首都。

今年一月在伦敦梅费尔地区以1150万英镑售出的住宅。埃克尔斯在一次采访中表示：“美国人在购买时变得更加果断，部分原因是他们不想因枪支犯罪等问题而返回美国。由于汇率对他们有利，美国人已经进行了数字计算，并准备好了他们的报价，意识到在到达之前的税务考虑。这与三年前形成鲜明对比，当时我们的美国客户通常会在购买之前租房，花更长时间在伦敦扎根。”

根据研究机构 LonRes 对伦敦房地产经纪人的调查，美国是今年夏季唯一一个国际上需求同比增长的来源，一些豪华经纪人表示，他们依赖美国人作为主要客户群。

根据经纪公司 Knight Frank 的数据，美国买家在伦敦购房的比例在今年前六个月上升至6.1%，而2023年后半年的比例为3.3%——这是过去12年中第二大环比增长。

诺丁山的买家——埃克尔斯出于隐私原因拒绝透露其身份——在伦敦考察了七处非市场房产后，决定将家人迁至英国以扩大其业务。他击败了另一位潜在的国际买家，成功购得这座豪宅。埃克尔斯表示，另一位美国客户大约在一年前以1800万英镑在肯辛顿购买了一处房产，部分原因是由于家乡的枪支暴力。

根据移民顾问 亨利与合伙人 的说法，2020年申请投资移民项目的美国国籍人数激增，当时疫情促使富有的美国人因全球不确定性而扩大其公民身份和居留权的组合。

自那时以来，美国对伦敦的兴趣持续增长，受益于 货币折扣，尽管英国即将进行的 “非居民” 规则改革，可能会取消对富有外国人的优惠税收待遇。今年，美国申请者在1月至3月期间比去年增加了一倍多，随后在第二季度又同比增长了86%，亨利与合伙人表示。

美国人购买的伦敦中心豪宅份额

来源：Hamptons

注意：2024年指的是年度的第一季度

“在过去50年中，每当发生金融或政治动荡时，富人们总是飞向伦敦的蜜罐，”特雷弗·阿布拉姆森，奢侈房地产公司Glentree的董事总经理说。“我们目前正在处理三个询问，金额高达1亿英镑，客户希望在伦敦寻找能够容纳他们家庭的新英国身份的奖杯物业。”

阿布拉姆森表示，富有的加州人对该州“极为失望”——犯罪、药物使用和当地高税收是他们的担忧之一——他们对购买伦敦豪宅的兴趣日益增加。

查尔斯·麦克道尔，一位以出售首都一些最昂贵豪宅而闻名的经纪人，表示他的一些美国客户开始计划搬迁，部分原因是担心前总统唐纳德·特朗普可能在11月的选举后重返白宫。根据Beauchamp Estates的数据显示，在特朗普四年的总统任期内，购买1500万英镑以上房产的美国人数比前任巴拉克·奥巴马的第二任期增加了大约20%，该经纪公司预计如果特朗普重返办公室，将会有类似的涌入。特朗普的总统任期也恰逢英镑疲软。

“人们已经开始做准备，”麦克道尔说，他的公司麦克道尔地产为富有的客户提供购买伦敦房产的建议。“人们真正担心特朗普政府会非常不稳定。”

今年伦敦最昂贵房产的交易数量正在下降，尽管该市的房地产市场整体回暖。根据LonRes的数据，价格在500万英镑或以上的交易在上个月同比下降了19%，标志着下降的加剧。今年截至7月，此类房产的销售比2023年同期下降了10%。

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2023年英国非居民人口上升

总数仍低于疫情前水平

来源：HMRC

注意：2022年和2023年的数据为临时数据。

但伦敦受挫的豪华房地产市场中，持有美元财富的买家提供了一个亮点，因为英镑疲软与有限的价格增长结合，提供了相对价值，研究人员在本月的一份报告中表示。在伦敦最富裕的中心邮政编码中，7月份的房价比2014年的峰值低了14%（以英镑计）——以美元计则下降了30%。

“向美国观众进行营销已变得至关重要，”彼得·韦瑟尔说，他是一位位于高端梅费尔区的经纪人。“伦敦豪宅的路演定期在曼哈顿、迈阿密和芝加哥举行，英国房地产公司在美国报纸上花费了巨额广告费用。”

在美国，持续高企的利率使房地产市场陷入停滞，尤其是长期固定利率抵押贷款的普遍存在，使得潜在购房者不愿意在当前贷款利率较低的情况下搬家。根据经纪公司 Savills Plc 的数据，洛杉矶、迈阿密和纽约的优质住宅价格在上半年有所下降。

威尔·沃森，一家代表伦敦购房者的房地产代理公司 The Buying Solution 的合伙人表示，现如今，美国人至少占其公司客户的一半，这一比例在过去三年中有所增加。自年初以来，来自美国的咨询增加了25%。

“即将到来的选举为寻求在伦敦置业的富裕美国人增加了一层紧迫感，” 毛里西奥·乌曼斯基，美国经纪公司 The Agency 的首席执行官表示。“我们看到对知名社区的兴趣加剧，因为这些买家在潜在政策变化之前进行战略性布局，尤其是在伦敦，这里作为国际投资的安全港，始终具有吸引力。”

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外国买家购买的大伦敦房屋份额

来源：Hamptons

注意：2024年指的是年度第一季度

美国人担忧的问题包括总统选举、枪支暴力和资产征税，一些人寻求“替代国籍的火灾保险，”税务顾问大卫·莱斯佩朗斯（David Lesperance）说，他为超富裕人士提供建议。他拒绝透露的一位亿万富翁美国客户正在将家人搬到伦敦，并计划翻新他们在该市已经拥有的一处房产，莱斯佩朗斯说，他在加拿大长大，正好在底特律的对面。

去年，外国买家在伦敦的豪华住房市场占据了更多份额，购买了45%的伦敦市中心优质房屋，比前一年的39%有所上升。

今年，伦敦市中心最大的一笔房屋交易是一套位于梅费尔查尔斯街的3,270平方英尺（304平方米）复式公寓，设有接待室和餐厅、书房、庭院花园和三个带浴室的卧室——曾是克劳福德伯爵的公寓——根据Beauchamp Estates的说法，这套房产在1月份以1150万英镑的价格出售给了一位美国金融家及其家人。

查尔斯街复式公寓接待室。摄影师：阿斯特里德·坦普利尔阅读更多：外国对伦敦豪宅的控制加紧，英国买家静待时机

尽管如此，伦敦高端市场面临的逆风，包括顽固的高利率和对更高税收的担忧，可能会让一些富有的美国人犹豫不决。紧张的总统竞选——特朗普和他的民主党对手、副总统卡马拉·哈里斯在民调中处于统计上的平局——也可能会影响这一决定。

“目前居住在美国以外的美国国民，考虑到要回到美国长期居住，将会在美国选举后再做决定，”亨利与合伙公司的房地产集团负责人托马斯·斯科特表示。“这种‘观望’心态不仅与社会和政治稳定有关，也与房价增长和升值潜力密切相关。”

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购买代理公司黑砖物业解决方案的管理合伙人卡米拉·德尔表示，今年通过她的公司购买伦敦豪宅的客户中，有20%来自美国，主要来自西海岸。主要因素包括美国的枪支犯罪普遍、伦敦的基础设施优越，以及科技行业财富的激增促使富人购买外国资产，”她说。

“对于许多美国客户来说，他们认为伦敦是一个安全的避风港，相比之下，美国任何人都可以拥有枪支，”德尔说。“美国科技行业的财富也在激增。当人们变得富有时，他们会购买资产，而伦敦是其中一个主要的受益者。”