对美国办公楼的高风险赌注成为韩国的灾难 - 彭博社

巴黎的爱马仕精品店。摄影师：Benjamin Girette/Bloomberg韩国投资者急于在全球最大的商业地产市场中分一杯羹，因此大举押注于从纽约到洛杉矶的办公楼的风险更高的贷款。

但是现在，随着借款成本高涨和房地产价格下跌，越来越多的投资者试图撤回这些次级债务，并在退出时遭受巨大损失。

在时代广场，韩国的IGIS资产管理公司为美国鹰商店所在的1551百老汇提供了次级债务。但据一位熟悉此事的人士透露，该公司决定削减损失并以大幅折扣出售，该人士要求不透露身份以保护隐私信息。在洛杉矶，总部位于韩国的美利兹替代资产管理公司是煤气公司大厦的次级贷款人，由于业主拖欠建筑债务，该建筑陷入困境。

对于一个在利率较低、市场繁荣时涌入美国商业地产市场的投资者群体来说，这是一个迅速的变化。现在，即使是像曼哈顿的280 Park Ave.这样表现良好的物业，退出债务的成本也很高。韩国的现代投资有限公司，曾为SL Green Realty Corp.和Vornado Realty Trust的280 Park Ave.提供了次级贷款，今年早些时候以约50%的折扣出售了这笔债务。

“他们在购买这些头寸时并没有完全准备好结构上应对下行情景，”在为韩国次级债务投资者提供建议的Milbank律师Spencer Park说道。“当情况恶化或表现不佳时，他们有点犹豫不决，要么被清算，要么被迫处于不利境地。”

次级贷款被认为更加风险，因为它们在偿还顺序中处于较低位置，当借款人违约时会变得更加棘手。

“由于它们更接近交易中的最后一美元，因此错误的余地更小，”纽约Polsinelli的房地产金融律师John Vavas说道。在经济衰退中，“显然在股权之后被消耗的第一件事是更高杠杆的债务，也就是次级贷款。”

IGIS资产管理表示，1551百老汇投资的回收率仅为本金的30%左右。现代投资和美利证券的发言人拒绝置评。

这是一波波及韩国房地产投资者的痛苦的一部分。根据金融监督服务编制的数据，去年底，韩国投资者在海外个别物业上的投注中，近7%的35.1万亿韩元（254亿美元）已经违约。

对韩国投资者来说，更具风险的房地产贷款变得诱人

次级、次级和优先股的总发行量

来源：CBRE集团和抵押贷款银行家协会

随着利率上升抑制交易并使现有业主陷入尝试如何再融资债务的困境，美国商业地产市场在2022年基本上陷入停滞。现在，随着降息的前景出现，市场已经开始重新活跃起来，进行物业和贷款的交易。这给投资者提供了更清晰的认识，了解建筑实际价值。

彭博社采访的银行家和资产管理人员现在表示，他们预计韩国投资者持有的更多贷款将在未来几个月恶化，更多基金经理准备开始减记价值。

“有一些贷款人有责任将房地产占资产比例降低，”SL Green首席执行官Marc Holliday在4月份对分析师说到关于280 Park Ave的次级收购交易。“在某个时刻，对于一个看起来想要被清算和变现的债务工具，可以就价格和价值进行谈判。”

争夺交易

韩国保险公司在2016年左右开始流行次级债务，他们试图增加在美国大城市的房地产持有量。当时，房地产价值飙升，部分得益于廉价融资。

市场拥挤繁忙，使得很难赢得物业的竞标比赛。通过提供次级贷款，韩国投资者能够获得市场曝光，并投入大量资金。

有必要提供额外的贷款，因为美国银行在向买家提供多少债务方面仍然保持严格，一位银行家表示。据了解此事的两人称，随后出现了群体心理，因为该国的机构相互竞争以获取类似的次级债务机会。

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争夺这些交易导致业主获得了更便宜的融资。彭博社此前报道，在某些情况下，韩国投资者同意的次级交易利率比市场其他部分要低200个基点。

一些公司“最近几年大举扩张，结果手头被烫了，”彭博智库的信用研究分析师Rena Kwok说道，她补充说风险并非系统性。

房地产回撤

韩国投资者并非独自一人在美国市场转向中受到伤害。包括加拿大帝国商业银行在内的其他贷款人已寻求出售办公楼债务，帝国商业银行今年早些时候达成了以折扣价出售由八个美国办公楼支持的贷款的协议。

风险使得韩国投资者从某些商业地产押注中撤退。去年，他们在海外商业地产上花费了7亿美元，较2022年下降了86%，创下有记录以来的最低水平，根据世邦魏理仕集团

一些韩国基金由于其结构而处于尤为困难的境地。一些车辆中的大量投资者意味着很难获得筹集更多现金的批准，据熟悉情况的人士称。

通常情况下，一些投资者通过亚洲国家的在岸信托持有债务。严格的内部规则和政策使得很难做出快速决策，在出现违约并需要快速决定是否愿意投入更多现金接管优先债务的情况下尤为困难，根据米尔班克的Spencer Park说。

“这通常需要快速决策，尤其是在不利情况下，而韩国次级投资的结构并不真正促进或允许这种情况发生，”他说。

如果韩国的资本纯粹以债务形式投入，那么将会减少切换为类似股权工具的灵活性，据查塔姆金融公司EMEA区负责人杰基·鲍威（Jackie Bowie）表示。

中间融资债务问题也指向了金融体系风险传播的更广泛担忧。国际货币基金组织上个十一月警告称，韩国一些非银行金融机构由于暴露于房地产，不良贷款显著增加，比银行多得多。重要的不良贷款增加。

韩国企业不仅在海外遇到了房地产困难，国内一些项目也陷入困境。彭博智库上个月指出，这些项目融资的困境加深意味着一些储蓄银行可能会筹集资金来管理不断加深的房地产风险。

惠誉评级公司在四月份的一份报告中表示，对于韩国保险公司来说，“相对较高比例的海外商业地产资产是中间和次级支持层，这在许多海外市场信用状况严重恶化时可能更加脆弱”。

金融监督服务（FSS）拒绝置评，仅在六月份的一份声明中表示，“海外投资损失对金融体系的影响将是有限的”，“金融公司拥有强大的吸收损失能力”。

目前，随着更多的房地产和房地产贷款开始在市场上交易，韩国投资者可能面临更多挑战。根据MSCI Real Assets编制的数据，今年在美国到期的8200亿美元商业地产贷款中，约20%与办公室有关。

“直到你卖掉，你才会实现损失，而银行首先卖掉的是它们的压力较小的资产，所以我们只是刚刚开始感受到房地产的痛苦，”Arena Investors首席执行官丹·兹温说。

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