哈里斯副总统：卡玛拉·哈里斯副总统候选人搜索聚焦于3名候选人 - 彭博社

美国副总统卡玛拉·哈里斯

摄影师：肯尼·霍尔斯顿/纽约时报/彭博社

在试图出售位于巴黎至法兰克福等地的办公楼未果后，安联现在即将进行一项大规模出售，以为希望退出其房地产基金的投资者创造流动性。

据悉，黑石已同意以2.5亿至3亿欧元的价格从欧洲最大资产管理公司手中购买一组商业园区。这家美国投资公司认为，如果将其中一些园区改建为专业物流中心，它们可能会有更具盈利性的未来，知情人士透露。

这笔交易凸显了欧洲开放式房地产基金面临的日益严峻的困境，这些基金管理着约1660亿欧元的资产。在办公楼不再受欢迎的世界中，其中一种履行回报的少数途径之一是出售其他更具吸引力的资产，如住宅楼、仓库或可用于此类目的房地产。

安联是巴黎Coeur Defense项目的业主。照片：祖拉·拉比科夫斯卡/彭博社这导致基金经理们——以及他们剩下的客户——越来越多地集中在陷入困境的市场领域。如果持续的回报继续下降，其中一些人可能很快别无选择，只能出售。这将引发重新评估，并延迟即将到来的市场复苏，可能对整个经济产生影响。

对于一些房地产基金和开发商来说，“销售压力非常大”，德国基金管理公司Commerz Real的董事长亨宁·科赫表示，该公司管理着大约340亿欧元的房地产和可再生能源。“基金正面临资金流出的挑战。”

根据Morningstar的数据，欧洲的开放式房地产基金连续六个季度出现资金流出。数据显示，自2022年7月欧洲央行开始加息以来，投资者已经撤出超过120亿欧元，导致净资产降至五年来的最低水平。

加息后房地产基金的资金流向为负

资料来源：Morningstar Inc.

注：欧洲的开放式和基于ETF的基金

在德国，许多基金难以摆脱资产。由于法规的限制，它们不得以明显低于账面价值的价格出售资产。如果他们这样做，他们必须重新评估投资组合或待售房地产，这可能导致基金价值出现剧烈变化。一些基金经理目前正在考虑向他们的银行获得新的房地产信贷额度。据两位知情人士透露，他们这样做是为了避免资产重新评估和可能的出售。

其他人意识到了这个问题。例如，Union Investment在上个月将一只价值40亿欧元的基金的净资产净值下调了17%，因为该公司无法以账面价值出售房地产以支付回款。Commerz Real在汉堡的Elbtower项目上投资了5000万欧元，后来该项目开发商破产，导致该公司进行了减记。

汉堡的埃尔布塔工地在五月。图片：马库斯·肖尔兹/图片联盟/盖蒂图片社只能猜测房地产基金公布的价值与其房地产可能实现的实际价格有多大偏差，尤其是涉及办公室的情况 —— 这是一个很少有交易的领域。然而，观察那些上市的房地产投资信托基金（REITs），投资者通过购买或出售股份来表达他们对房地产市场的看法，显示出差距是相当大的。自2021年初以来，这些REITs已经下跌了约29%，尽管它们最近有所复苏。而开放式基金的净资产净值几乎没有变化。

欧洲央行去年警告说，房地产基金的问题可能会加剧商业房地产市场崩溃的风险可能会加剧。市场变化的后果已经波及从香港的办公楼到加利福尼亚的公寓大楼，可能会对世界经济产生重大影响。

房地产基金的净资产净值不反映欧洲REIT股价

累积变化百分比

来源：欧洲央行、彭博社、伦敦证券交易所集团Lipper

国际清算银行的一份报告表明，尽管银行体系迄今表现出了抗压性，但如果从办公室到商店的风险“被低估并且价格下跌幅度超出预期”，则可能会暴露出弱点。

目前，几乎有欧洲商业地产贷款的18%被银行列为第2级。欧洲银行监管局表示，信贷风险显著上升。与此同时，德国银行的不良商业地产贷款比例从2022年12月的2.1%上升到去年的4.8%。预计欧洲央行将敦促多家德国银行增加用于商业地产贷款违约的准备金，彭博新闻报道。

德意志银行上周宣布，今年将为信贷损失提取更多资金，超出预期。此前，该行对商业地产市场复苏持乐观态度。此消息公布后，股价下跌了多达9%，也拖累其他银行。

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许多产品的问题变得更加严重，因为它们未能摆脱传统的商业地产支柱，如办公室和商店，并专注于快速增长的领域，如仓库和数据中心。相比之下，Blackstone的欧洲投资组合现在55%是仓库，不到10%是办公室。

Amundi和Blackstone之间的交易是美国公司的一部分赌注，即在线购物的快速增长将吸引租户。消息人士表示，一旦建筑物进行现代化改造以提供现代化的仓储空间，这将尤其可能发生，他们要求不透露姓名，因为交易尚未完成。目前，这些房地产被用作办公室、仓库和存储空间等，属于一系列Amundi基金。Amundi和Blackstone拒绝置评。

原文标题：Europe Property Funds Near Reckoning as €12 Billion Gets Pulled

副总统卡玛拉·哈里斯正在密切关注一群潜在的竞选伙伴，因为她面临着为她新生的总统竞选做出最重要决定的两周冲刺。

哈里斯正在考虑广泛范围的民主党潜在副总统候选人，尽管熟悉该过程的人士表示，已经出现了一个包括三名具有全国吸引力的民选官员在内的候选人短名单：亚利桑那州参议员马克·凯利、宾夕法尼亚州州长乔什·夏皮罗和明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹。