帕特·哈斯凯尔计划如何发展黑石集团的市政债券业务 - 彭博社

房东桃园地产集团AG 正在权衡筹集新资金的选择，作为德国住宅物业专家，该公司正准备应对明年到期的3亿欧元（3.25亿美元）债券到期。

首席执行官杰拉尔德·克林克表示，公司正在考虑向股东，包括 阿瑞斯管理公司，寻求额外的股本，以及出售非战略性物业。他补充说，公司还在考虑发行优先股权，这将涉及以增强条款出售一组资产的股权。

克林克拒绝就桃园希望筹集的总金额发表评论。“不是3亿欧元，也不是5千万欧元。这是一个重要的金额，”他说。“我们正在检查所有的替代方案。”

许多房东面临着再融资挑战，信用指标受到较高利率和暴跌的房地产价格的挤压。总部位于瑞士的桃园主要专注于德国二线城市如凯撒斯劳滕和多特蒙德周围的经济适用房，其流动性受到压力，最近导致了 穆迪 和 惠誉 的评级下调。

在桃园的情况下，公司需要为2025年11月到期的高收益债券进行再融资，其中一个选择是说服债权人同意推迟到期。该公司希望在未来几个月内找到解决方案，以避免债券到期。

“我们可能需要与债券持有人讨论延期的可能性，”克林克在四月上任后在一次采访中表示。“我们有很多工作要做，但我认为我们清楚知道该做什么，下一个里程碑已经设定好了。”

股东支持

今年，Peach的主要股东已经通过新股贡献了约1690万瑞士法郎（约合1880万美元）。 Ares是最大的股东，持有该企业约30%的股份，是通过可转换债券获得的。

Klinck表示，尽管面临再融资挑战，Peach正试图避免出售大型投资组合以筹集现金，因为那将侵蚀未来收益。Klinck补充说，该公司已经在市场上推出了占其房地产资产约一半的投资组合，但最终可能只有一小部分会被出售。

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“我们应该出售一些东西吗？我会说是。但是你必须小心销售规模，”Klinck说道，指出许多通常购买大型投资组合的核心买家，如其他住宅房东或开放式基金，已经退出了市场。

空置率

相反，重点将放在通过翻新物业和将租金提高到市场水平来增加出租率从而提高收益。他表示，改进可以通过较小的物业销售获得资金，或者如果采用更大的计划，则可能通过德国发展银行KfW的贷款获得资金。

Peach的空置率截至2023年底为7.4% — 相比之下，以廉价公寓为主的房东Vonovia的投资组合在同一时间记录了2%的空置率。

未来，Klinck表示，Peach可能会考虑通过扩大获得担保的银行融资来重新融资现有债券，而不是通过债券市场。他表示，说服债券持有人，银行有可能在2027年或2028年之前为Peach进行再融资，当时一笔延长的债券可能到期，这将是关键。

“在现有情况下，债务资本市场不是最佳途径，”他说。“如果我带着大规模收购回来，我们的评级又跃升到投资级，那么我完全乐意再次接触债务资本市场 — 但这是对未来时期的一种展望。”

在2013年Pat Haskell接管Morgan Stanley的市政债券部门后不久，他发放了印有“EFD”字母的橡皮手环。他希望他的团队每一天都能带来最好的表现。

而这起作用了 — 在他任职期间，该业务在客户排名上升，并找到了新的盈利途径。