德国房地产价格下跌即将结束 - 彭博社

从科隆大教堂沿莱茵河不到30分钟的步行路程，最近还提供了带有橡木地板、宽敞露台和豪华浴室的公寓，价格优惠高达57,000欧元。

项目开发商Viva Agrippina提供了300个住房单位，旨在刺激需求，因为潜在购房者在2022年欧洲央行加息导致抵押贷款成本急剧上升后陷入“震惊”状态，德国瑞士人寿资产管理公司的项目开发主管Anett Barsch表示。

错过了这次活动的人就很不幸了。导致这一异常价格折扣的德国住房市场衰退正在结束。这一趋势转变的触发因素是该国主要城市的住房短缺情况日益加剧。

根据在线房地产平台Immowelt的数据，自四个月以来，科隆的房地产价格连续上涨，6月份比去年同期高出4%，这是彭博社对数据进行的分析显示的。其他德国城市也结束了为期两年的下跌。

2024年6月的科隆Viva Agrippina。来源：瑞士人寿资产管理公司慕尼黑——历史上是德国最昂贵的房地产市场——自2022年8月以来首次出现上涨。根据Immowelt的数据，14个大城市中有8个城市的年度价格变动已经扭转，而金融中心法兰克福的价格在2023年8月较去年同期下降超过16%后，现在几乎又回到了盈亏平衡点。

“购房者再次对自己能够承担的房价更有信心，各种类型的住宅需求明显增加，” 科隆Engel & Völkers房地产经纪人Silke Peschmann表示。

德国城市的住宅价格克服了衰退

主要城市与去年同期的价格变化

资料来源：Immowelt

在德国，与其他欧洲国家相比，价格调整明显更大，因为大多数人口居住在租赁房屋中，可以等待购买，而不是承担昂贵的抵押贷款。

在大多数其他欧洲大城市，情况更为困难，因为由于供应短缺，购房者更愿意接受更高的融资利率。根据彭博城市追踪器的数据，过去一个月中有12个城市中有8个城市的房价上涨。柏林和法兰克福是少数几个下跌的城市，而巴黎是最大的异常值：与去年同期相比，法国首都6月份的房价下降了7.2%。

彭博城市追踪器：房价比较

每平方米欧元价格。变动以当地货币计算。

资料来源：Immowelt（柏林，法兰克福），Idealista（马德里，里斯本，米兰），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immopreise（维也纳），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。

德国的复苏是欧洲住房市场的新时代的一部分。在利率低的时候，价格在一定程度上受到寻求回报的投资者的推动。当前市场更多地受到供需基本面的影响，这种动态推动了价格上涨。

建筑公司也受到了更高融资成本的打击，这进一步加剧了住房市场上的短缺。Ifo研究所估计，到2025年只会竣工17.5万套住房。这几乎比2023年少了三分之一，也少于联邦政府设定的每年40万套新住房的目标的一半。新建房屋通常比现有房产更昂贵，因此这种减少对市场水平产生了不成比例的影响。

巴登-符腾堡州国家银行的经济学家马丁·吉特表示，鉴于供应短缺加剧，现在又有更多想要在自己的家中生活的人涌入市场。这意味着增长可能会较为缓慢。

奥拉夫·肖尔茨（中）在弗莱堡的迪滕巴赫新城区开工典礼上。图片：Bernd Wei’brod/dpa/AP“我们在过去十年看到的强劲价格上涨，可能将成为历史”，他说。“但从回报的角度来看，住宅仍然不是真正具有吸引力的。”

对于开发商来说，突然的需求下降是一个艰难的转变。

自一月以来，瑞士人寿资产管理公司提供了承担土地转让税的服务，这些税费可能达到购房价格的6.5%，涵盖了从43万欧元的紧凑两居室到88万欧元的适合家庭的四居室的数百套待售住房。这一激励措施的优势在于，它不计入每平方米价格，因此不会影响抵押价值。

“我们想要吸引那些有足够资金但想等待购买的完美时机的客户”，Barsch说。这一举措取得了成功，开发商几乎已经售出了该项目的所有单位，该项目预计将于2025年中旬完工。

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尽管在科隆附近一个高档区域的需求有所复苏，附近有餐馆、公园和科隆动物园，但复苏仍然局限于德国繁荣的城市中心。需求较低的地点 — 以及投资于这些地点的开发商 — 仍然面临困难，鉴于不同的人口趋势，这可能导致两级住房市场。

德国最大的城市群到2040年可能增长高达20％，而德国其他地区的人口预计将下降，随之新住房需求也将下降，德意志银行的经济学家Jochen Möbert预测。他说，未来“地区之间的价格差异可能会进一步增加”。

柏林的哈尔斯克阳光花园项目于二月份。图片：Krisztian Bocsi/Bloomberg存在着财富拥有者和无产者之间的鸿沟扩大的风险。为了弥合这一差距，德国政府已承诺在2027年之前提供超过180亿欧元的国家资金，以促进廉价住房的建设。

“我们需要大规模的新建筑”，总理奥拉夫·肖尔茨在六月的一次建筑业活动中说。

到目前为止，这一宣言几乎没有产生任何效果。像Vonovia这样的大型德国房地产公司已经无限期地停止了新建项目，并将此归因于成本上升和建筑法规。几家小型、高度负债的房地产开发商已经在更高的融资成本的压力下垮掉。

但对于有流动资金和耐心的公司来说，更注重居民而不是投资者的住房建设项目仍然具有吸引力。

“目前，在好位置向自住者出售公寓在经济上是最明智的”，瑞士生命资产管理公司的巴尔什如是说。

原文标题：德国城市住房市场的衰退即将结束

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