新加坡需要改革以重振房地产投资信托市场 - 彭博社
Andy Mukherjee
监管者的球场。
摄影师：Munshi Ahmed/Bloomberg
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摄影师：Dan Kitwood/Getty Images新加坡股市中最热门的部分曾经是机构房东。现在，新加坡房地产投资信托正在恳求投资者兴趣的复苏，以及一些急需的改革。
在全球金融危机的余波和Covid-19爆发之间的十年中，新加坡房地产投资信托表现优异，超过了海峡时报指数。但现在不再如此。尽管自2022年4月创下近四年来最高点以来，基准指数并没有太大变化，但房地产信托却直线下跌。
Bloomberg观点爱达荷州的堕胎裁决显示最高法院回避了一场争斗气候变化的真实成本比你想象的要高如果特朗普获胜，自由派可能会后悔这项社交媒体裁决伯克希尔太便宜，然后又太昂贵后疫情时代的双重冲击 —— 利率上升，以及全球向远程办公的转变 —— 使投资者情绪受到抑制。随着美联储开始放松货币政策，一些阴霾可能会消散，但新加坡房地产投资信托的治理可能会阻碍人们期待已久的复苏达到其全部潜力。这就是为什么改革必须占据中心舞台。
考虑从美国办公楼市场的慢动作危机中产生的溢出效应。
数字核心房地产投资信托是一家新加坡数据中心所有者，在美国、加拿大和德国拥有数据中心。这家房东的单位，于2021年从总部位于美国的信托中分拆出来，目前的交易价格低于2022年初的一半。当持有单位的股东询问管理层关于一家顶级租户财务状况恶化的问题时，这家新加坡房地产投资信托告诉他们“揣测是不合适的。”
那是在2023年4月。两个月后，Cyxtera Technologies Inc.宣布破产。虽然它仅占美国母公司2022年12月年度收入的1.7%，但Cyxtera是这家新加坡分支的第二大客户。最终，这家房地产投资信托通过出售其一些硅谷物业给Brookfield Infrastructure Partners LP解决了这一隐患。但这并不能消除对重要合同关系更及时和完整披露的需求。新加坡交易所有必要要求这样做。
它还必须出于投资者信心的考虑，重新平衡目前过分偏向发起者的竞争环境 — — 这些公司通过将其物业交给集体所有权来发起REITs。2023年8月，瑞士价值投资者Jan Moermann的Quarz Capital Management Ltd.成功地发起了一场活动，以推翻由总部位于香港的ESR Group Ltd.拥有的外部管理者，ESR Group Ltd.是新加坡交易的Sabana工业房地产投资信托的发起者。
摇摇欲坠的REITs
在多年内表现优于基准指数之后，新加坡的房地产信托看起来已经力不从心
来源：彭博社
这对少数股东的胜利是新加坡市场的一个转折点。欧洲和北美大部分地区的REITs通常由内部管理，而亚洲地区的REITs更倾向于将工作外包给其发起者拥有的公司。将像物业收购、处置和重建等活动交给由受托人拥有的新子公司，至少在理论上应该能够减少目前流向发起者的费用。Sabana可能最终成为其他房地产信托类似治理结构的试验案例。
然而，自股东投票以来已经将近一年，对于受托人何时最终能够实现变革仍然没有明确的信息。与此同时，律师费和相关费用已经超过了300万新元（220万美元）。对于资产仅有10亿新元，去年可分配的不到3,400万新元的信托来说，这是一笔巨额资金。
责任归咎于法律不明确。新加坡证券交易所监管委员会已经给出了一个意见关于一个关键的后续程序；城市高等法院表达了非常不同的观点。
相对而言，新加坡房地产投资信托(REITs)状况良好。标普全球评级的压力测试显示，与中国、香港、日本和澳大利亚的同行相比，它们的信用评级更具弹性 — 即使面临20%租户不续租今年和明年到期租约的巨大冲击。
这座城市也不必应对零售销售低迷所带来的困境，这种情况正在压低香港这个竞争对手亚洲枢纽的商业地产，那里的居民越来越多地在海外和附近的中国大陆城市购物，标普表示。新加坡办公市场确实需要一批新租户。但危机并非即将来临，只是对如果科技公司撤退，谁将填补空间需求的不确定性。
新加坡是一个疯狂追求房地产的城市。如果公寓业主可以满足4%的租金收益率，他们还能忽视提供5%至8%的REITs多久？现在是通过旨在遏制赞助商主导地位、并将一些权力交还给业主 — 单位持有人的改革来帮助即将到来的复苏的时候。激进投资者正在尽自己的一份力，司法机构也在努力。其余的就看监管机构了。
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我试图弄清楚为什么我对本周的Murthy v. Missouri案件结果深感困扰，美国最高法院驳回了一项诉讼，该诉讼挑战了拜登政府“唠叨”社交媒体公司删除有关Covid-19和2020年选举的某些帖子。在由大法官艾米·科尼·巴雷特撰写的意见中，法官们以6-3的多数裁定，认为原告缺乏资格，这是诉讼的先决条件。也许他们确实缺乏资格。然而，我一直在考虑假设情景，开始于：“让我们想象仍然是麦卡锡时代”或“假设为了论证的目的，唐纳德·特朗普赢得了总统选举”。
也许我感到困扰的原因是，我深深、真诚和激烈地相信言论自由对民主至关重要。政府应该被迫远离言论监管的杠杆，就像银行不应该雇佣一名有罪的挪用公款者一样：诱惑，诱惑，诱惑。