押注欧洲房地产走势变得更加困难 - 彭博社

房地产市场底部？

摄影师：Ayesha Kazim/Bloomberg在对历史的理解指导下。

摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg只有当底部过去时，你才知道已经触底了。有迹象表明，商业房地产的最低点可能已经在股市中触及。但从这里开始的复苏可能会是一个痛苦的过程，特别是在欧洲。

自2022年开始，即利率明显上升的一年以来，房地产仍然是欧洲表现最差的行业。如果美国的房地产危机是由于办公室空置而被迫淘汰，欧洲的危机则是由于债务融资的帝国**-**建设陷入困境。

Bloomberg观点美联储如何帮助证明应征收碳税埃隆·马斯克度过了最美好的父亲节塔尔萨种族大屠杀受害者等待正义已久猜猜谁为信仰学校买单？欧洲斯托克斯600房地产指数从疫情后的峰值到去年的低谷大致下跌了一半，比更大更多元化的美国行业下跌更严重。但随着人们预期利率达到顶峰和下降的投资组合估值已经定价，去年年底情绪迅速改善。该指数在年底上涨了33%，主要是由法国购物中心运营商Unibail Rodamco Westfield和瑞典多元化房东Fastighets AB Balder等高杠杆股票的复苏带动。

拐点

房地产现在遭受的空头卖空比欧洲市场要少

来源：瑞银集团研究

注：空头利息占自由流通股份的百分比

与此同时，对该行业的对冲基金也减少了对该行业的押注。根据瑞银集团研究员的说法，自2022年6月以来，欧洲房地产的平均空头比整体市场更少。美国指数也有所反弹，尽管是从更高的基数上。据说，私人销售的资产更有可能吸引竞争性出价，而这在一年前是不太可能的。在供应紧张的领域，如学生住房和超一流办公室，空置率低，租金增长令人鼓舞。

但股票市场描绘的图景可能是具有欺骗性的 ger

首先，总体数字掩盖了各种情况之间的巨大分歧。在光谱的一端是多元化的英国房地产公司英国土地公司（British Land Co.），该公司最近报告称，在其财政年度下半年，其投资组合估值仅下降了0.2%。在另一极端是仍然高度杠杆的公司，例如瑞典的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）和以德国为重点的房地产公司Aroundtown SA，这些公司的空头押注仍然高度集中。根据瑞银的研究，围绕财务紧张的欧洲大陆公司仍然存在相当大的空头“拥挤”。

零售疗法

去年对购物中心所有者Unibail的情绪迅速转变

来源：彭博社

如果借款无法以有利可图的利率再融资，那么仍然有很大的空间可以从公共和私人市场传来负面消息。这是一个缓慢发酵的危机，当债务到期时问题就会显现，而贷款不太可能同时到期；房东通常会将借款分散在，比如说，五年内。

SBB仍然是上市部门困境的典型代表。它继续在季度之间艰难前行，通过临时资产出售来增加流动性。决定履行支付过去延迟股息的承诺将进一步侵蚀现金资源。目前尚不清楚公司将如何在接下来的18个月左右全额偿还到期债务。似乎需要进行更大规模的处置，比如部分出售其住宅组合。

回归现实

房地产是今年表现最差的欧洲股票部门

来源：彭博社

注：截至今年6月13日收盘的全股东回报率

不幸的是，欧洲上市部门在经济衰退之前已经出现问题，并且在从废墟中重新崛起时仍然在努力展示其对全球投资者的相关性。核心结构性问题可以说已经恶化：其成员在全球范围内规模较小，并且对投资者最感兴趣的领域（如仓库和数据中心）提供的直接曝光有限。自2021年8月以来，欧洲主要房地产指数的市值已从2860亿欧元下降至不到1800亿欧元（1950亿美元）。美国两家最大的上市房地产公司的市值加起来大约相当于这个数额。

确实，有一些整合，主导者是英国，那里的公司财务状况更强。但很难看到可能推动超越其他行业表现的资金流向将来自何处，更不用说支持一波新股票发行的浪潮，以扩大该部门的范围。这也可能有助于解释为什么今年迄今为止，房地产再次成为欧洲表现最差的部门，即使包括股息在内。或许已经触底了。但你可能还会在那里颠簸一段时间。

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本周有三场主要关注乌克兰的峰会——在德国、意大利和瑞士举行——我想问一些知道他们在说什么的人，是否是时候减少对战争的支持，鼓励乌克兰与俄罗斯达成最好的协议。对话的结果并不如预期。“忘记乌克兰吧，”哈佛大学教授谢尔盖·普洛赫伊说，他是两位备受推崇的历史学家之一，被寻求更广泛视角。“这不是关于乌克兰的，这是关于你们的，关于我们的。”我们需要永远记住这是自1945年以来欧洲乃至世界上最大的战争。规模很重要，因为非常大规模的战争是决定国家未来几代人生活方式的转折点。这场战争也不例外。根据普京总统上周提出的极端要求，甚至要求暂时停火和开始和平谈判，包括乌克兰从俄罗斯尚未占领的大片领土和主要城市撤出，冲突将继续一段时间。考虑一下西法利亚体系，它是在欧洲30年战争结束于1648年后出现的。它在冲突被遗忘后长期统治着国家之间的关系，减少了进一步宗教自由混战的风险。同样，二战产生了一系列机构来管理一个新的世界秩序——至少在被西方盟国征服或解放的地区是如此。而在战争结束时处于苏联控制下的地区情况完全不同——更不用说纳粹获胜的假设了。

耶鲁大学的蒂莫西·斯奈德（Timothy Snyder）采取了不同的方法，尽管目的类似。人们常常认为乌克兰是一个边疆或边境地区（用俄语说，这个国家的名字就指向了这个方向），但实际上并非如此。他说：“从历史上看，它更像一个支点，对更大的系统至关重要。”美国和日本在周三意大利举行的G-7会议期间与乌克兰签署的为期10年的安全协议在一定程度上承认了乌克兰的重要性。美国总统乔·拜登称这项协议——再加上一项初步协议，利用冻结的俄罗斯资产为基辅获得500亿美元贷款——证明了克里姆林宫不能只是等待西方对乌克兰支持的瓦解。这些措施是好的但为时已晚的步骤，但需要更具体的承诺。斯奈德刚刚在爱沙尼亚的莱纳特·梅里安全会议上发表了演讲，他想要反驳克里姆林宫某位业余历史学家对乌克兰俄罗斯性质的狭隘主张。他提出的故事比普京的要复杂得多，而且，坦率地说，更有说服力。斯奈德表示，近年来考古学家在现代乌克兰领土上发现了世界上最古老的城市，比巴比伦还要古老。他说，已知的第一个骑马的人也来自现在的乌克兰，凭借这一巨大的技术优势深入欧洲，带来了自那时起一直主导欧洲大陆的印欧语系家族。