什么是可转让抵押贷款？如何获得3%的房屋贷款利率 - 彭博社

亚利桑那州利奇菲尔德公园的QTS数据中心校园建设工地。

摄影师：Ash Ponders/Bloomberg对于因高借贷成本而感到沮丧的美国购房者，仍有一种方法可以获得3%的利率。

条件是？为了在财务上最有意义，需要进行一笔较大的现金支付。

所谓的可转让抵押贷款允许买家接管现有贷款，包括其利率，在绝大多数情况下低于当前的7%。这是一个鲜为人知的策略，可以帮助购房者在基本上停滞不前的房地产市场中节省数千美元。但他们不仅必须负担卖方贷款的余额，还必须支付所欠的任何权益。

目前不到1%的房屋列表宣传该房产有可转让贷款，部分原因是大多数只有政府支持的贷款可以转让。但理论上，如果买家提出要求，大约五分之一的有抵押贷款的房屋可能提供这种选择。

阅读更多： 7%左右的抵押贷款迫使对美国梦进行快速反思

工作原理

使用可转让抵押贷款时，买家必须接管卖方的剩余贷款余额、还款计划和利率。

卖方和买方都必须获得持有现有抵押贷款的贷款人的批准。此外，买家可能需要更多的现金。除了正常的闭市成本外，可转让抵押贷款可能会带来额外的处理、文件和法律工作费用。买家仍然必须支付房屋更高购买价格与承担贷款余额之间的差额。

例如，假设一对夫妇四年前购买了一栋价值30万美元的房屋，他们使用了一笔25万美元、30年期的联邦住房管理局贷款，利率为3%。他们已经偿还了5万美元，现在他们想以40万美元的价格出售该房产。一个想要承担抵押贷款的买家需要额外支付给夫妇20万美元，并承担剩下的20万美元贷款。他们可以用现金支付 — 但如果他们不够，他们仍然需要按照当前利率申请贷款，并支付首付款，这会减少成本节省。根据William Raveis Mortgage的区域副总裁Melissa Cohn，不是所有的交易在财务上都是合理的。

“如果你能利用这个机会，这是一个很好的机会，”她说。“但你必须做好数学计算。”

买家的替代路径

可以理解的是，在最近几年利率环境发生了巨大变化的情况下，买家们正在寻求创造性地进行购买。

以每月2550美元的价格，假设利率为6.9%，首付款为10%，中位房价为42.9950美元的房屋的抵押贷款几乎是2021年的两倍，当时利率处于历史低位，Realtor.com的数据显示。

预计抵押贷款利率将长期保持较高水平

来源：Freddie Mac

以更低利率和更短期限获得贷款的机会可以为买家节省数千美元，Realtor.com的研究分析师Hannah Jones表示。

尽管如此，转让抵押贷款仍然很少见。

根据Realtor.com的数据，五月份列出的房屋中不到0.5%宣传可转让的抵押贷款。这比一年前提供可转让贷款的房屋份额翻了一番。但对于买家来说，最好的途径可能只是询问卖家是否有符合条件愿意转让的抵押贷款。

在很大程度上，只有政府支持的抵押贷款——来自FHA、美国农业部和退伍军人事务部的贷款——才有资格被承担。这约占有抵押贷款的五分之一。政府支持的贷款上限在高成本地区如纽约约为100万美元。

然而，在市场上房源如此稀缺的时候，找到可转让的贷款可能会是一个挑战，HSH Associates的副总裁Keith Gumbinger说。

“我们在大多数市场上都有非常有限的待售房源，”他说。

卖家的交易甜头

在长时间的房源干旱之后，美国住房市场开始看到房源增加。但在许多地方，买家们并没有出现。

琼斯表示，需要快速成交或在吸引买家方面遇到困难的卖家应该认真考虑提供可承担的抵押贷款。另一种融资选择对卖家来说是一个很好的营销特点。特别是如果他们的利率低于6%，根据房地产公司Redfin的数据，将近90%的房主都是如此。

此外，通过降低利率来增加交易的吸引力可能有助于让卖家在价格方面拥有更多的谈判权力。

“随着房源开始增加，我们将看到房主希望找到快速出售的方法，”琼斯说。“对于房主来说，提供可承担的抵押贷款是另一种使房屋对买家更具吸引力的手段。”

Nadeem Meghji在2022年底度蜜月时，黑石公司房地产业务遭遇了有史以来最大的风暴。

这家私募股权巨头刚刚限制了从Blackstone房地产收入信托基金（BREIT）的提款，该基金是其赢得零售投资者青睐的赚钱推动的先锋。作为该公司美国房地产部门的负责人，Meghji置身风暴的中心，无论是新婚还是其他。