底特律房地产在丹·吉尔伯特和福特购买办公楼后出现复苏-彭博社

对于火箭公司创始人丹·吉尔伯特，对底特律复兴的60亿美元赌注开始见效。

通用汽车公司于四月中旬同意将总部从底特律河畔的一对孤立塔楼搬迁至哈德逊底特律，这是这位亿万富翁在市中心建造的一座闪亮的玻璃和金色综合体。不到两周后，超过80万人涌入街头观看NFL选秀大会，吉尔伯特凭借与联盟专员的关系帮助成功举办了这一活动。

而在不久之前，人们在夜幕降临后都不敢在市中心闲逛的底特律，现在也有更多长期居民涌入：新数据显示，底特律去年的人口增加，这是近70年来的首次增长。

对于吉尔伯特和众多涌入这座城市的年轻人来说，底特律与十多年前破产的那个充斥犯罪的美国工业衰落的象征大相径庭。而像洛杉矶和芝加哥等城市的市中心正面临办公楼空置和从疫情中缓慢复苏的困境，摩城正在经历复兴，这在很大程度上要归功于一小部分亿万富翁。

丹·吉尔伯特摄影师：卡洛斯·奥索里奥/AP照片吉尔伯特、福特汽车公司的福特家族和通过Little Caesars比萨连锁店积累了一笔财富的伊利奇家族，共同在底特律投资了数十亿美元 —— 以至于他们或他们的公司已经拥有了约70%的市区办公空间，根据Colliers和公司文件的数据。他们正在用他们的员工填满这些物业，并已吸引了包括亚马逊公司和微软公司在内的雇主，后者从郊区搬到了市区。本周，福特将开放密歇根中央车站，那里的汽车制造商和Alphabet公司的谷歌将在一个经过翻修的火车站办公，这个火车站几十年来一直是铁丝网、涂鸦和破窗户的象征。阅读更多： 福特押注翻新破旧火车站以支持底特律复兴

这座城市不断改善的命运吸引了另一位亿万富翁：房地产大亨斯蒂芬·罗斯，底特律本地人，更为人所知的是他在纽约和最近在 南佛罗里达的开发。他和伊利奇家族已经制定了一个价值15亿美元的发展计划，从密歇根大学的研究生和技术校园开始，还包括更多的办公室、酒店和住房。

“任何回顾2013年破产的人，都会感到天翻地覆，”62岁的吉尔伯特在一次采访中说。“这座城市有了以前从未有过的活力。”

它也为这个充满破旧风情的城镇带来了一种高雅的氛围，布鲁斯·斯普林斯汀（Bruce Springsteen）在歌中吟唱着“装满底特律肌肉的蛇皮西装”。吉尔伯特说，哈德逊的底特律已经卖出了大部分新的价值100万美元的公寓。长期居住在底特律的人仍然可以找到一家康尼岛连锁店，出售这座城市的烹饪特色，一根浸满辣椒、洋葱和芥末的热狗，但如今排队等候的是那些售价70美元一份的陈年牛排和售价近50美元的普罗旺斯烩羊肉的餐厅。该大都会地区的公寓租金在四月份上涨了近5%，达到每月1400美元，是全国增长的五倍。

吉尔伯特的豪华公寓，底特律版The Residences。摄影师：Emily Elconin/Bloomberg但底特律面临着保持这种势头的挑战。三巨头计划推出项目，将在一个空置率为14%的区域增加另外200万平方英尺的新办公空间。为了使这些新开发项目成功，该市需要吸引更多外地公司，更不用说那些坚守疫情时代家庭办公的工作者了。

在高利率和贷款人对商业房地产持谨慎态度的时候，罗斯-伊利奇项目尚未获得融资。尽管市中心吸引了富裕的年轻工作者，但整个城市的贫困率仍然高达30%，是全国平均水平的三倍。该地区的失业率在四月份上升，尽管犯罪率有所改善，但仍然居美国最糟糕之列。

“城市正处于一个关键时刻，”密歇根州柯利尔斯的执行副总裁兰德尔·布克说道，他是弗兰克·布克的孙子，弗兰克·布克是建造布克大厦的三兄弟之一，这座建筑是吉尔伯特翻新的其中一座。“我们已经有三四个投资者在城市投入了大量资金，但社区和教育系统需要加倍努力，吸引其他公司前来。”

吉尔伯特的赌注

在市中心对底特律产生最大影响的人莫过于吉尔伯特，根据彭博亿万富翁指数估计，他的财富达到293亿美元。他对底特律的计划始于2007年在他位于利沃尼亚郊区的快贷贷款总部的一次会议。他的抵押贷款公司迅速发展，他希望将所有人都集中在一个地方，所以他建议搬到市中心。

2010年，他将他的第一批1500人搬进了租赁空间。一旦经济从抵押贷款危机中开始复苏，吉尔伯特开始了对底特律房地产的收购狂潮，通常是现金支付，因为没有传统的贷款人愿意为交易提供融资。他说他大部分建筑都买得很便宜，因为许多建筑完全空置或需要重大升级。

通用汽车首席执行官玛丽·巴拉在哈德逊大厦举行的新闻发布会上。摄影师：杰夫·科瓦尔斯基/彭博当时，底特律市中心的犯罪情况没有今天那么受到监管，街灯和除雪等基本服务最多也是零星提供。城市政府的资产负债表正走向破产。经过几十年的人口外流，人口已经减少到现在约63.3万人，仅为1950年人口峰值的三分之一。

“市中心一直是富人和有权势者积累财产的地方，”布法罗大学教授康拉德·基克特说道，他研究了底特律的复苏。“底特律市中心是最极端的例子之一。在这种情况下，没有其他人想要它。没有一个理智的人会为吉尔伯特的收购提供融资。”

根据Rocket的文件，吉尔伯特的Bedrock底特律房地产部门最终积累了131处房产和1800万平方英尺的空间。吉尔伯特表示，他在市中心拥有的空间中，90%已经被租出，其中34%由他的2万名员工占据。

“我们采取了‘大爆炸’的方式，”吉尔伯特说。“我们相信，如果我们把我们的人放在这里，其他人也会过来。”

他最新的项目，底特律的哈德森大厦，将于明年开业，与一座49层的摩天大楼相邻，内设商店、餐厅、酒店和公寓。通用汽车公司签署了一份为期15年的租约，将使其成为该市唯一的一家总部设在市中心的主要汽车制造商。

但即使这一举措也显示了底特律面临的一些困难。通用汽车公司占用的两层空间不到吉尔伯特希望该公司占据的一半，这意味着他仍然需要其他租户。熟悉讨论情况的人士表示，双方仍在进行谈判。一些通用汽车员工将从其位于郊区的技术中心搬到新的市中心大楼，而不是现有的总部。因此，据一位知情人士称，这家汽车制造商可能会占用更多的空间。

这家汽车制造商在市中心的员工不到2,000人。在密歇根州的26,000名白领员工中，大多数位于北部的沃伦市，该公司最近花费10亿美元翻新了其700英亩的园区。像凯迪拉克和雪佛兰这样的传统部门的高管多年前就搬到了那里。首席执行官玛丽·巴拉和她的高级管理人员在那里的时间比在市中心的时间更多。

文艺复兴中心自上世纪90年代以来一直是通用汽车的总部。摄影师：Jeff Kowalsky/Bloomberg吉尔伯特和巴拉表示，他们已经达成共识，重新开发底特律河畔的文艺复兴中心，这是一个自上世纪90年代以来一直是通用汽车总部的六塔复合建筑群。当公司明年搬进吉尔伯特的大楼时，就会留下另一个需要填补的空缺。

“通用汽车在市中心只是象征性地存在，”罗斯在一次采访中说。

罗斯是密歇根大学商学院以其名字命名的人，长期以来一直在考虑回到底特律，最终与伊利奇家族合作。底特律市长迈克·达根每年都会前往纽约拜访这位亿万富翁，并请求他在自己的家乡投资。而每年的答案都是一样的。“他说时机还不成熟，时机还不成熟，”达根在一次采访中说。

Little Caesars在底特律的总部摄影师：Emily Elconin/Bloomberg直到2019年左右，他终于对此产生了兴趣。现年84岁的罗斯表示，他看到吉尔伯特在底特律所做的事情，感觉风险很低，活力很高。他看到了与密歇根大学合作创建人才孵化器的机会，后来这个机构被称为底特律创新中心。

“我看到事情正在走到一起，”罗斯说。“我建议达根市长，增长依赖于人才和就业机会。他说这正是这座城市所需要的。”

他最初与吉尔伯特达成协议，为密歇根大学创新中心提供空间。但吉尔伯特在2019年中风，陷入并发症的困扰。罗斯说，在没有他掌舵的情况下，他的组织无法达成交易。根据达根的建议，他打电话给克里斯·伊利奇，自2017年他父亲迈克去世以来一直经营伊利奇控股公司。

迈克·伊利奇在城市中创建娱乐区起到了关键作用，始于1987年他购买历史悠久的福克斯剧院，并于两年后将小凯撒总部从郊区搬到楼上的办公空间，将1600名员工带到市中心。他谈判达成了为底特律老虎队建造康美球场的协议，该家族拥有该球场。2017年，他们为曲棍球和篮球开设了小凯撒竞技场，取代了一个具有仓库氛围并藏在市中心一个阴暗角落的古老设施。

新竞技场带来了更多的发展，吸引了芝加哥的餐饮企业家比利·德克的承诺。他计划于2025年在小凯撒总部附近开设他高档的Sunda新亚洲餐厅的分店。

“底特律名声不佳，”德克说。“人们对洛杉矶和纽约等城市失去了信心，我认为底特律正朝着另一个方向发展。”

迈克·伊利奇在2006年在科米卡球场老虎队比赛前的私人包厢内。摄影师：克拉伦斯·塔布·朱尼尔/底特律新闻/AP照片体育场协议奠定了娱乐区的基础，该区还包括底特律狮队的福特球场。在那段时间里，罗斯说伊利奇家族在20年内收购了大约320英亩的土地，大部分仍未开发，但具有潜力。他和克里斯·伊利奇勾勒出了一个总体规划，将商业和教育区位于体育场和剧院附近，包括两家酒店、住房和办公空间，建在一个停车场上，棒球场在一侧，福克斯剧院在另一侧。

Ross 和 Ilitch 已经获得密歇根州和底特律市的批准，获得了价值 8 亿美元的公共激励计划，这占了项目成本的一半。然而，贷款人仍然观望。

底特律 Campus Martius 公园内 NFL 足球选秀期间的球迷。摄影师：Ryan Kang/Getty Images“由于利率目前的水平和远程办公，房地产领域需要一段时间才能恢复正常，” Ilitch 说道。“我们相信会恢复正常，当市场条件合适时，我们会准备就绪。”

这可能需要一些时间。租户正在续签租约，但由于灵活的远程办公计划，许多人所需的空间比以前少。底特律的办公室租金去年上涨幅度超过大多数城市，但租赁需求已经降温，JLL 的董事总经理 AJ Weiner 表示。“你有很多优质的空间，但并没有很多租户在寻找，”他说。

Ilitch 表示，年轻专业人士希望居住在城市将会吸引更多公司。但是，吸引年轻人从事高科技工作并不一定会帮助那些生活在核心市区以外社区的低技能工人，Wayne State 大学城市规划荣誉教授 Avis Vidal 表示。

“没有足够的溢出效应来改善社区，”她说。“城市没有足够的资源让这些人摆脱贫困。”

Ford 的孵化器

Ford 的密歇根中央项目位于底特律最古老的社区科克镇，旨在成为新人才的场所。该公司将利用这座前火车站的办公室为年轻的科技人员开发电动汽车。Google 也加入作为租户，利用该建筑为开发无人机和电动充电解决方案的员工提供住所。

“我们正在进行人才争夺战，”福特执行主席比尔·福特说。“我们需要吸引人们来到令人惊叹的工作空间。郊区办公园区行不通。”

底特律科克镇的密歇根中央车站。摄影师：杰夫·科瓦尔斯基/彭博社他签约了总部位于布鲁克林的科技公司孵化器Newlab，他们想要制造新产品，这家公司入驻了旧火车站旁边的一栋名为“图书保管大楼”的物业。

多个城市都试图吸引Newlab。比尔·福特说，福特公司的卖点是底特律有能够制造东西的工程师。这栋物业于十月开放，现在容纳了100多家初创企业，致力于研发诸如电动汽车电池防火技术、机器人技术和无人机空中交通管制等领域的创新。这家汽车制造商还在密歇根中央车站附近开发住房，希望年轻毕业生会搬到那里。

随着发展不断向前推进，吉尔伯特表示他还没有完成。通用汽车目前的总部需要重新开发，尽管他认为没有太多建筑物需要翻新，但他愿意进行更多交易。

“我们全力以赴，”他说。“我把我的财富投资在底特律。”