按7%的利率停滞的抵押贷款迫使重新思考美国梦 - 彭博社
Paulina Cachero, Jennifer Epstein
图片：Nathan Howard/Bloomberg
新加坡的住宅建筑。摄影师：Ore Huiying/Bloomberg一个原本希望购房的租户不得不永远租房。一个原本希望以7%的利率重新融资抵押贷款的买家不得不在各个方面削减开支以保持及时还款。一对年轻夫妇做出了痛苦的家庭决定。
美国的高利率正在使人们实现美国梦——拥有自己的住房变得遥不可及。也许永远。
也许比任何其他因素更重要的是，抵押贷款利率是决定一个人在美国经济中的流动性的主要因素。这些利率已经超过了一个多月，达到了7%左右——是三年前的两倍多。当通胀在去年年底开始下降时，许多人预计利率也会随之下降。但是，2024年初CPI再次飙升，美联储将利率维持在过去二十年的最高水平。
这扰乱了许多美国人的计划。例如，意味着留在没有前途的工作中，或者不去寻找更好的机会。此外，它加剧了收入差距，因为更多的人将无法购房，扩大了拥有者和非拥有者之间的差距。2023年，房主们的房屋价值意外增加了1.3万亿美元。相比之下，租户只看到成本和债务在增长。
而所有这些，当然，都将出现在十一月总统选举选民的心中。
数字相当令人沮丧。根据纽约联邦储备银行的一项调查，租户声称他们永远无法成为房主的可能性为60%。这是自十年前首次调查以来最高的数字。根据房地产经纪公司Redfin Corp的数据，去年仅有16%的房源对美国典型家庭来说是负担得起的。如果一栋房屋的平均价格创下了纪录，达到了433,558美元，那么保险费和房产税也飙升了。
情况糟糕到了一定程度，以至于知名经济学家甚至总统乔·拜登和财政部长珍妮特·耶伦都对市场对某些房屋买家来说已经变得“几乎不可能”感到遗憾。
“拥有房屋是一种地位象征。但是一旦这个象征变得如此昂贵，人们就会认为这不值得”，Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟说道。“拥有房屋正从中产阶级的梦想变成对那些财富高于平均水平的人的愿望”。
最好租房
从历史上看，能够购买房屋的人可以确保每月的账单更便宜 —— 即使加上房产税、保险和抵押贷款 —— 而不是租户。这种情况在2022年发生了变化，当时抵押贷款利率创下几十年来的最大涨幅。根据房地产机构Zillow Group Inc.的数据，今年四月，业主平均将他们收入的35%用于房屋，而租户为29%。事实上，现在在美国35个主要都市区中，除了一个地区外，通过Zillow的数据显示，租公寓比拥有典型住房更便宜。
租房比购房更好
房屋所有者在住房上支付的收入比例高于租户。
来源：Zillow Group Inc.
注：房主的负担包括抵押贷款、房产税和美国典型住房保险等住房成本。租金负担是指在典型单位的市场租金上花费的收入部分。
信贷成本对39岁的安德鲁·奥尼尔等人造成了压力。他说：“从财务角度来看，拥有房屋的整个概念”已经没有意义了。2021年，奥尼尔和妻子出售了他们在华盛顿特区的房子，他们用2.65%的抵押贷款进行了融资，并搬到了纽约州威彻斯特县工作。起初，他们计划在探索适合他们两个孩子的好学区的同时，租房一年。
当他们在2021年开始搜索时，利率在3%左右，这意味着他们可以负担高达85万美元的房子。由于他们之前房产的出售，他们估计他们的月度住房支出将约为4,000美元。按照当前利率，他们购买这种价格的房屋的抵押贷款每月将翻倍。
安德鲁·奥尼尔图片：蒂凡尼·哈格勒-吉尔德/彭博社如今，他支付3,500美元租金住一栋有3间卧室的房子。奥尼尔说，购买不仅“难以承受，而且是一个糟糕的决定”。现在，他和妻子满足于无限期地租房，并让他们的钱安全地在定期存款中增长。
“在疫情爆发之前，你可以冒险超越自己的舒适水平。今天，这些利率将会毁了你”，O’Neil说。“支付一套房屋所需的时间如此之长，以至于购买一栋房子会阻碍我的进步”。
无法再融资
房地产经纪人中流行的一句话可能鼓励一些人超出自己的承受能力购买房屋：“嫁给房子，但对利率不忠”。一些银行甚至提供免费再融资。但许多人忘记了并非一切都只是抵押贷款。保险费和房产税的增加导致美国人在房屋上的支出比以往任何时候都要多。
根据房地产分析公司 Attom 的一项研究，与平均房价相关的开支在第一季度占据了全国平均工资的32.3%，接近2008年房地产危机时创纪录水平。在像TikTok这样的社交媒体上，那些失望的房主分享了给那些自称“房屋富裕但现金贫乏”的近三分之一家庭的建议。
寻求再融资的人可能很快就会得到喘息：最近几周，随着通胀和就业数据低于预期，抵押贷款利率有所下降。但美联储官员坚持认为他们必须看到额外的证据表明价格压力仍在持续下降的趋势，然后才能降低利率。这可能会使抵押贷款利率保持较高一段时间。
因此，26岁的软件工程师梅格·博博将不得不继续以7.1%的利率偿还她的抵押贷款一段时间。在家人的压力下，随着房价和利率的持续上涨，她同意在5月1日购买了位于纳什维尔的一套价值42.5万美元的公寓。她的每月抵押贷款将约为2850美元，几乎是她目前租金的两倍。尽管她将有一个室友帮助她分担开支，博博仍需保持严格的预算，并担心可能出现的意外开支。
“多年来，我一直认为房价会有所改善，但这从未发生过”，博博说道。“我计划进行再融资，但我认为可能需要几年的时间”。
住房的实际成本
对于像奥克塔维奥·雷戈萨和他的妻子这样的人来说，财务现实迫使他们做出艰难的决定。他们可以购买一栋足够容纳一个不断壮大的家庭的房子，或者满足于在亲人附近购买一栋更小的房子。2023年12月，这对年轻父母希望在加利福尼亚湾区找到一栋价值100万美元的三卧室房屋。他们为首付存了20万美元，并受到利率下降的鼓舞。
然而，他们却面临着激烈的竞争性报价 —— 有些高达要价的80% —— 和不断上涨的利率，将他们每月的抵押贷款从8200美元增加到9500美元。最终，这对夫妇决定依靠他们的大家庭支持，而不是再要一个孩子。
“我们女儿的祖父母、堂兄弟姐妹都住在这个地区。在其他地方购房不是一个选择”，雷戈萨说道，他们最终选择了在伯克利购买一栋价值124万美元的两卧室平房，比目录价格高出38%。“我们决定只要一个孩子。我们买不起更大的房子容纳更大的家庭”。
在他们的第二次约会上，Serena Wong和她的男朋友讨论了对年轻新加坡情侣至关重要的问题：何时一起购买公寓。
六个月后，他们申请了新加坡的一套公共住房。在接连参加了十个月的几次抽签后，他们被分配了一套单位，并同意支付了新币40,000（约合29,577美元）的定金。这开启了一个为期五年的等待，以购买位于皇后镇的一套售价为新币620,000的三居室公寓，这是一个位于市中心的社区，在二手市场上类似的房屋价格高出50%。