美国人拥有自己的房屋梦正在因高抵押贷款利率而破灭 - 彭博社

巴西姆·海达尔来源：巴西姆·海达尔一个希望购房的租户已经接受了永远租房的现实。一个希望将7%的抵押贷款重新融资的首次购房者正在削减其他方面的支出以维持生计。一对年轻夫妇正在为家庭做出痛苦的取舍。

随着美国的利率继续保持较高水平，负担得起的购房梦想变得越来越遥不可及，甚至可能永远无法实现。

也许比其他任何事情都更重要的是，抵押贷款利率是决定一个人在美国经济中的流动性的最重要因素。抵押贷款利率在过去一个多月一直在7%左右徘徊，是三年前的两倍多，许多人指望着随着通货膨胀在去年底迅速回落，利率会下降。但是价格增长在2024年初再次加速，现在美联储暂时将利率保持在20年来的最高水平。

这种持续的压力颠覆了美国消费者的重大人生计划，可能意味着留在一份没有前途的工作中或拒绝为了更好的机会而搬迁，这可能会影响企业和生产力。这很可能会加剧财富差距，因为更多的人无法购房，造成了更大的鸿沟，使拥有房产和没有房产的人之间的差距加大。虽然房主们在2023年获得了$1.3万亿的房屋净资产收益，租户们看到成本仍然居高不下，疫情储蓄枯竭，家庭债务上升。

当然，所有这些都是选民们关注的焦点，他们普遍对进入11月的总统选举时的经济持悲观态度。

数字相当惨淡。租户表示他们永远无法拥有自己的住房的可能性为60% —— 这是自纽约联邦储备银行十年前开始调查以来最高的。根据房地产经纪公司 Redfin Corp 的数据，去年仅有16% 的房源适合典型的美国家庭，而且，房屋的中位价格达到了$433,558，再加上保险费和房产税也在飙升。

情况如此糟糕，从领先的经济学家到国家最高领导人 —— 包括总统乔·拜登和财政部长珍妮特·耶伦 —— 都哀叹市场对一些购房者来说“几乎不可能”。

“拥有一套房子是一种身份象征。但一旦一个身份象征变得如此昂贵，人们开始拒绝将其视为值得追求的东西，” Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟说道。“拥有房屋正在变得不再是中产阶级的梦想，而是更多地成为一个带有高于平均财富的愿景。”

租房更好

从历史上看，那些能够负担得起购房前期成本的人能够锁定更便宜的月度住房账单 —— 包括房产税、保险和抵押贷款支付 —— 而不是租户。这种情况发生在2022年，当时抵押贷款利率以几十年来最快的速度上涨，根据房地产经纪公司 Zillow Group Inc 的数据，上个月的房主支付了35% 的收入用于住房，而租户仅支付了29%，事实上，根据 Zillow 的数据，在美国的35个主要都市中，除了一个地方外，现在支付公寓的费用比拥有典型住房更便宜。

租房与购房的计算方式转变

如今，房主在住房上花费的收入比租户更多

来源：Zillow Group Inc.

注：房主负担是指用于住房成本（包括抵押贷款、房产税和房主保险）的收入份额，租金负担是指用于典型单位市场租金的收入份额。

借款成本已经改变了一些人的住房计算方式，比如39岁的安德鲁·奥尼尔。他认为“拥有房屋的整个概念”不再具有财务意义。奥尼尔和他的妻子以2.65%的抵押贷款出售了他们在华盛顿特区的联排别墅，并于2021年搬到纽约州的韦斯切斯特县开始新工作。最初，他们计划在探索适合他们两个孩子上学的社区时租房一年。

当他们在2021年开始寻找房屋时，利率在3%左右徘徊，这意味着他们可以负担高达85万美元的房屋。由于他们之前房产销售的大头期款，他们估计他们的月度住房成本大约为4,000美元。按照当今的利率，他们购买这个价格的房屋的月供将翻倍。

安德鲁·奥尼尔摄影师：蒂凡尼·哈格勒-吉尔德/彭博社目前只需支付3,500美元租金就能租到一间3卧室的房屋，奥尼尔表示购房不仅“负担不起，而且是一个糟糕的住房决定”。现在，他和妻子对无限期租房感到满意，并让他们的资金安全增长在像定期存款这样的投资中。

“在疫情期间价格上涨之前，你可以冒险超出舒适水平。如今，这些利率将会让人们陷入财务困境，” O’Neil说道。“购房的回报时间如此之长，购买房屋会阻碍我的进步。”

无法再融资的机会

房地产经纪人中流行的口头禅可能鼓励一些人超出自己的承受能力：“嫁给房子，约会利率。” 一些贷款人提供免费再融资的优惠。但问题不仅仅是借款成本。飙升的保险费和更高的房产税使美国人在房屋上的支出比以往任何时候都要多。

在第一季度，中位房价的主要开支占到了平均国民工资的32.3%，接近2008年房地产危机前的创纪录水平，根据房地产分析公司Attom的数据。在TikTok上，幻灭的房主们分享了对近三分之一自称“房产丰厚但现金匮乏”的家庭的建议。

寻求再融资的人可能即将迎来一丝喘息——随着美国通胀和就业数据略低于预期，以及其他经济活动指标的数据出现，抵押贷款利率近期有所下降。但美联储官员一直坚称他们需要看到更多证据表明价格压力正在持续下降，然后才会考虑降低借款成本，这可能会使抵押贷款利率保持较高一段时间。

梅格·博博将不得不再维持她的7.1%的抵押贷款一段时间。这位26岁的软件工程师感到被迫购买房产 —— 正如她的家人警告的那样，要么“暂时被排除在外”，因为利率和房价继续攀升。她在5月1日购买了位于纳什维尔的一套价值42.5万美元的公寓，使她的月供约为2850美元。这大约是她搬进去之前租金的两倍。尽管她将有一个室友来帮助分担费用，博博仍然必须保持严格的预算，并担心维修费用的不可预测性。

“在过去几年里，我一直认为房价会变得更好，但这种情况从未出现过，”博博说。“我打算再融资，但我觉得这可能还需要几年的时间。”

住房的真实成本

对于像奥克塔维奥·雷戈萨和他的妻子这样的人来说，财务现实迫使他们做出艰难的决定。他们可以购买一个有足够空间支持家庭成长的房屋，或者在亲人附近选择一个较小的房子。2023年12月，这对年轻父母对在加利福尼亚湾区找到一套价值百万美元的三卧室房产感到乐观。这位技术工作者和护士从业者为首付存了20万美元，并受到利率从峰值下滑的鼓舞。

然而，他们遇到了激烈的竞标战 —— 包括竞争性报价高出要价80% —— 和不断上涨的利率，使他们的月供从8200美元飙升到9500美元。最终，这对夫妇决定选择他们扩展家庭的支持，而不是再要一个孩子。

“我们女儿的祖父母、堂兄弟姐妹、姨妈和叔叔都住在这个地区。离开去别处买房不是一个选择，” Raygoza 说道，他在伯克利找到了一间迷人的两卧室小平房，售价为124万美元 — 成交价比挂牌价高出38%。“我们决定只要一个孩子。我们买不起更大的房子。”

多年来，Bassim Haidar 已经拥有了英国超级富豪的典型标志：一架湾流飞机、豪华游艇和与中东王室为邻的豪宅。

他现在还拥有了英国富裕精英越来越渴望的东西：一个退出计划。