纽约一栋大楼引发债券市场紧张-彭博报道

Carmen Arroyo, Natalie Wong

1740 Broadway在纽约来源：彭博社过去几十年来，德克萨斯州遭受的与天气有关的损失比佛罗里达州、加利福尼亚州或路易斯安那州还要多。

摄影师：Melissa Phillip/Hearst Newspapers必要但不充分。

摄影师：Seth Herald/彭博社自金融危机以来，投资于由商业抵押贷款支持的最高信用评级债券的投资者首次遭受损失。

本月，投资于曼哈顿中心1740 Broadway大楼抵押贷款支持的3.08亿美元债券的AAA部分的买家仅收回了原始投资的不到四分之三。这是在该贷款以大幅折扣出售后发生的。据巴克莱银行称，这是自金融危机以来的首次损失。五个次级债权人组看到他们的投资消失。

通过 #CincoCosas 免费订阅这里*，以充分了解当天的新闻。*

分析师表示，即使已经建立了确保全额偿还的保障措施，损失已经蔓延到最高评级债券，这证明了美国商业房地产市场所面临的问题。

最脆弱的债券据说是由单一抵押贷款支持的，并与由一家锚定租户主导的较老办公楼相关联的债券，比如1740 Broadway。一些分析师已经预测随着更多贷款以前值的一小部分出售，将出现新的损失。

“现在我们已经看到这种对商业抵押贷款支持工具的第一个影响，其他AAA级债券注定会遭受损失”，巴克莱的商业抵押贷款支持债券策略师Lea Overby表示。“这些损失可能是商业地产市场开始触底的信号”。

这不是2008年的重演

目前，由私人实体发行的商业抵押贷款支持证券（CMBS）约有7,000亿美元在市场上流通。此外，银行在其资产负债表上持有另外3万亿美元的商业抵押贷款。这意味着损失的轻微增加可能会影响金融系统多年。

明确地说，没有人预测会重演2008年的情况，当时主要是次贷危机几乎使金融系统崩溃。

然而，风险也不仅限于少数几栋建筑物。

根据穆迪评级本月的报告，截至4月，逾期超过30天的办公楼贷款在CMBS证券中的比例达到6.4%，是自2018年6月以来最高的。

此外，根据KBRA Analytics的数据，今年3月，约520亿美元，占所有办公楼贷款的31%，打包成商业抵押贷款证券的贷款存在问题，而一年前这个比例为16%。

数据包括单一借款人的单一信贷支持的CMBS，以及将多笔抵押贷款组合在一起的CMBS。一些城市面临的问题比其他城市更严重。根据该公司的说法，在芝加哥，CMBS中出现问题贷款的比例达到了75％，而在丹佛则为65％。

“价值下跌是由于利率上升以及投资回报要求增加，以及现金流减少的组合效应，” Keen-Summit Capital Partners的董事Harold Bordwin说道，该公司专门从事处于困境中的房地产的重组。“其结果是资本将遭受重大损失，对于拥有担保债务的持有人来说，他们的投资将受到损害。”

Blackstone的古老财产

位于1740 Broadway的建筑，曾是Mutual of New York或MONY公司的古老建筑，位于哥伦布环岛的南部，55街和56街之间。

2014年，该建筑被Blackstone Inc以6.05亿美元购买。为了筹措资金，公司签署了一项3.08亿美元的抵押贷款，将其打包成CMBS，并被Travelers Cos、Endurance American Insurance Co.等公司收购。

2021年，维多利亚的秘密和Bath & Body Works的前母公司L Brands，占据了该建筑77%的租赁空间，宣布将离开这座塔楼。尽管Blackstone花费了数千万美元对建筑进行现代化改造，但办公空间需求疲软，导致难以找到新租户。没有人支付租金，Blackstone于2022年退出了该物业，违约了贷款。

几周前，按照知情人士的说法，抵押贷款特别管理员和黑石集团同意将该大楼以1.86亿美元的价格出售给黄石房地产公司。该协议导致商业抵押贷款证券（CMBS）得到偿还。但在支付佣金和预付款后，仅剩下1.17亿美元供债券持有人使用。那些持有1.51亿美元次级评级债券的投资者失去了他们的全部投资，而持有最初被评为AAA的1.58亿美元债务的投资者遭受了26%的损失。

“这笔交易是一场完美风暴，一个办公楼主要依赖一个租户支付大部分租金”，珍妮斯汉德森（Janus Henderson）美国证券化产品主管约翰·克什纳（John Kerschner）在接受采访时说。“我们将看到与办公室相关的债券更多损失，但这需要一些时间。办公室的租约和抵押贷款非常长期。”

黑石集团的一位发言人通过电子邮件表示，该公司“将近三年前就认为这个物业已经损失。我们在美国传统办公室中的资产仅占我们将近6万亿美元投资组合的不到2%。这并不是什么新鲜事，而且在我们的投资组合中是一个罕见的案例。”

黄石房地产的代表未回复置评请求。

更多损失即将到来

一些行业观察人士声称，商业抵押贷款证券（CMBS）的投资者应该在未来几个月内预计更多原本被评为AAA的债券损失。

巴克莱的策略师在最近的一份报告中警告称，与四个与购物中心相关的CMBS有关的高评级债券持有人可能会受到影响，其中包括旧金山的前威斯特菲尔德购物中心和纽约北部的帕利塞兹购物中心。办公室的CMBS越来越受到他们的关注，他们写道。

“由于我们仅处于办公室价格发现的早期阶段，我们预计这份清单会不断扩大，”巴克莱的Overby和Anuj Jain在报告中指出。

他们特别指出了旧金山600 California St.的项目，该项目部分由WeWork的子公司拥有，以及芝加哥River North Point的项目，该项目由Blackstone拥有。据巴克莱的估计，有大约600亿美元的办公室抵押贷款支持的商业抵押贷款证券（CMBS）。

“考虑到该资产面临的挑战，我们在2022年实际上认为它已经损失，”Blackstone的一位发言人在电子邮件中说道。WeWork的代表拒绝发表评论。

在芝加哥北部的郊区，一家由私募股本公司Ares拥有的办公室抵押贷款最近以原始价格的仅12%出售。这笔债务被打包到一种名为商业房地产抵押贷款担保贷款债务的工具中，这种工具面临着前所未有的压力。

“AAA受到影响是非常罕见的，这是一个更为特殊的案例，其中一个办公室贷款的集中度很高，”Brandywine Global Investment Management的投资组合经理Tracy Chen说道。“必须极度谨慎，因为办公楼的价值由于交易不足而不够透明，与之相关的债券也是如此”。

由Eduardo Thomson翻译。

原文链接: 金融危机以来，CMBS买家首次在AAA债务上蒙受损失

更多西班牙语内容：

弹出测验时间：哪个美国州最容易受到气候引发的灾害和不断上涨的住房保险成本的影响，但也在迅速增长，并且有一个对气候变化概念非常敌视的政府？最明显的答案是佛罗里达，有其飓风、洪水和反对唤醒的、喜欢搞怪的州长。然而，正确答案是德克萨斯。

在过去几十年里，没有任何其他州比得克萨斯州遭受的与气候相关的损失更多 — 甚至不及佛罗里达、加利福尼亚或路易斯安那。根据 S&P Global 的数据，得克萨斯州的住房保险费用去年和过去五年上涨幅度超过其他任何州，在得克萨斯州上涨。尽管佛罗里达州长罗恩·德桑蒂斯已经禁止在佛罗里达提及气候变化，但得克萨斯州的激进的全球变暖政策具有实质性影响，并将继续对得克萨斯州造成实质性危害。尤其是对得克萨斯州。

彭博观点不要惹得德克萨斯州生气？大自然并没有收到备忘录三星遭遇劳资纠纷，这只是未来的一个缩影中国对控制收益产生兴趣Celsius想要拿回一些钱周一，德克萨斯州遭遇了飓风贝瑞尔的第三次来袭，该飓风在墨西哥湾的浴缸温暖水域中再次增强，之前已经给几个加勒比岛屿、牙买加和墨西哥尤卡坦半岛带来了灾难。它作为一级飓风登陆休斯敦南部，带来了强风、风暴潮和暴雨，并在酷热中使数百万人断电。随着贝瑞尔穿过美国中部，它将带来洪水和龙卷风的威胁，一直延伸至五大湖地区。

气候变化可能没有引发飓风贝瑞尔，但它确实使其变得更加强大和破坏性。这是历史上最早达到5级的大西洋飓风，并迅速加强了三次，从异常温暖的海水和太平洋拉尼娜现象带来的有利大气条件中获得力量。

虽然飓风贝瑞尔在星期一失去了一些力量，但它几乎肯定有足够的能量在德克萨斯州造成10亿美元的损失。这将使这场飓风成为今年迄今为止袭击孤独之星州的一系列十亿美元灾难中的最新一场。大多数并不像贝瑞尔那样引人注目。它们主要是带来冰雹、龙卷风和大风的强化雷暴，包括五月份在休斯敦市中心吹倒了摩天大楼的窗户的“derecho”。

这份名单不包括二月至三月的野火，那是该州历史上最严重的。它们造成的损失不到10亿美元，但摧毁了许多牛场、农场和农村住宅。而这些火灾是在2023年的干旱之后发生的，该干旱实际上在德克萨斯州和几个邻近州造成了超过10亿美元的损失。

事实上，根据国家海洋和大气管理局的记录，自1980年以来，德克萨斯州因十亿美元天气灾害而遭受的损失超过4170亿美元，超过了佛罗里达州的3980亿美元、路易斯安那州的3110亿美元和加利福尼亚州的1540亿美元。

即使是德克萨斯的灾难也更大

自1980年以来，孤独之星州在因十亿美元天气灾害而遭受的总损失方面领先于美国其他州，超过了加利福尼亚、佛罗里达和路易斯安那

来源：美国国家海洋和大气管理局

注：损失已根据消费者价格指数调整。截至2024年6月10日的数据。

由于其规模和位置，即使全球变暖不是一个问题，德克萨斯州也会异常容易受到此类灾难的影响。但气候变化使每一次事件更有可能升级到11级。温暖的海水为热带风暴提供了更多燃料；贝里尔只是一个异常繁忙的飓风季节的开始。炎热干燥的空气使野火更有可能且更加猛烈。而更温暖的空气能够容纳更多水汽，使得雷暴更加破坏性。而各种灾难开始在“复合事件”中相互叠加，使得恢复变得更加困难和昂贵。

这些成本开始由德克萨斯州的房主承担，包括近年来搬到该州寻求更便宜生活的数百万人。根据人口普查局的数据，仅在2023年，就有将近 50万人 成为了德克萨斯人，这是全国最大的增长，也是按百分比计算的第三大增长。同一年，德克萨斯州遭受了11起单独的损失达十亿美元的灾难。其家庭保险费率 飙升了23%，是全国最大的增长。自2019年以来，当地的中位数房产税已经上涨了 超过1000美元，再次领先于美国。

毫不奇怪，德克萨斯州的抵押贷款违约率飙升。彭博新闻报道称，休斯顿的 违约率比去年同期增长了37%，是全国各大城市中最高的，包括佛罗里达州的几个地区。

这种潜在危机应该促使政府领导人寻找解决方案。然而，德克萨斯州的领导人却将大部分精力用于否认气候变化的现实，甚至反对解决气候变化的努力。立法机构和州长格雷格·阿伯特通过了法律，将州资金从他们声称“抵制”化石燃料的投资基金中撤出。他们拒绝向被认为对石油和天然气行业帮助不够的银行提供业务。他们干预电力市场，以 支持天然气。他们试图削弱本州蓬勃发展的可再生能源行业。他们甚至将地方官员保护工人免受极端高温的行为定为非法。

其中一些只是政客明白谁为他们的薪水买单并让他们继续留任：石油和天然气行业是德克萨斯州收入最高的行业。但正如我的彭博观点同事利亚姆·丹宁所说，通过实行 为石油和天然气行业实行社会主义，德克萨斯州使全世界更难限制持续给德克萨斯州带来灾难的全球变暖。

命运注定，当贝里尔袭击他的州时， 阿伯特正在亚洲，试图吸引外国企业的投资。德克萨斯州确实以对企业友好而自豪。但任何想在该州建厂或购房的外人都应该被警告，要想创造一个宜人的环境，不仅仅是放松监管和反对唤醒政治是不够的。实际环境也有发言权。

彭博观点更多：

  • 巨大的 碳排放 是通往净零未来的窗口：利亚姆·丹宁
  • 印度的银行 知道气候 是它们最大的威胁：米希尔·夏玛
  • 最高法院 太无能 以保持水质清洁：马克·贡洛夫

​​​​​想要更多彭博观点吗？终端读者请前往 OPIN <GO>****。或者您可以订阅 我们的每日新闻简报**。**

美国的住房危机经常被描述为供应问题。根据您问的人不同，缺口 在150万到700万套房之间。政策辩论的重点很大程度上集中在如何弥补这一差距。

然而，还有一个更深层次且不太可解决的问题：即使有了住房建设，如果人们负担不起居住成本，那也不会有太大好处。而且太多人负担不起。