房利美、房地美抵押贷款受新租户保护规则约束 - 彭博社
Reshmi Basu, Eliza Ronalds-Hannon, Steven Church
拥有超过50个单位的房东如果将租金提高超过5%，根据拜登政府的新提议，将失去联邦税收减免。
摄影师：安吉拉·A·韦斯/AFP通过盖蒂图片社
超过1600万租户 — 大约四分之一的租赁家庭 -- 居住在将受到新联邦规定覆盖的联邦资助物业中。
摄影师：瑞秋·维斯涅夫斯基/彭博社一些 瑞特艾德公司 的债权人要求代表这家破产药店连锁削减他们的专业费用，因为流动性担忧不断增加，知情人士透露。
即使在三月份与主要债券持有人和其他债权人团体达成全球和解条款后，这家药店连锁的命运仍未确定。其顾问团队包括 阿尔瓦雷斯与马萨尔、 古根海姆证券 和 柯克兰律师事务所。
瑞特艾德正在努力筹集资金以支持其走出破产法庭，但一些次级债权人和基于资产的贷款人对公司是否有足够的流动性支持第11章破产出现提出了质疑，知情人士透露，这些债权人现在要求顾问减少费用。
一位Rite Aid代表拒绝置评。Alvarez＆Marsal和Guggenheim Securities的代表拒绝置评，而留言给Kirkland＆Ellis的消息未被回复。
作为Rite Aid难以支付日常账单的迹象，园艺供应商Bloem LLC在周二提交法庭文件，要求支付100万美元，用于支付该公司在11月至1月间向该连锁店发送的数千个塑料花盆。
Bloem的代表未立即回复留言。
零售商通常会支付供应商以确保在破产程序期间保持店铺货物充足。债券持有人和其他债权人必须等到案件结束后才能收取款项。
Rite Aid的破产是一项昂贵的事业，该公司已经积累了数亿美元的专业费用，凸显了其现金困境。该连锁店上个月推迟了一项关键的法庭听证会，以完成一项将减少20亿美元债务、解决与阿片类药物处方有关的诉讼并结束公司长期破产的交易。
此后，Rite Aid尚未确定获得法庭批准其重组计划的日期，该计划建立在公司目前正在努力完成的一系列交易基础上。
该交易要求债券持有人接管这家陷入困境的连锁店，并根据法庭文件退出破产保护，作为一个持续经营的实体。如果公司收到一份价值高于当前交易的购买该连锁店的报价，它可能会改变计划，Rite Aid在法庭文件中表示。文件。
Rite Aid在美国新泽西州联邦破产法院申请了第11章破产保护。
阅读更多：Rite Aid债权人抨击破产计划为首席执行官提供的2000万美元
乔·拜登总统呼吁国会通过一项形式的全国性租金控制，针对全国约2000万套公寓单位，这是对目前租户的住房市场进行的一项戏剧性的联邦干预。
该提案将给大型房东一个选择：要么他们同意将租金涨幅限制在每年不超过5%，要么他们放弃租赁物业所有者渴望的联邦税收优惠。
这一计划是为了回应美国人对高昂住房成本的不满，这些成本损害了拜登在选民中的声誉。然而，这一提案在国会面临巨大挑战，在国会，这项立法必须通过由共和党控制的众议院，并在分裂的参议院中赢得超过半数的选票——而此时议员们正专注于11月的选举。
彭博社CityLab遭受灾难打击的城市争取援助，而联邦紧急管理局资金告急如何建立一个得到两党支持的社会安全网多伦多的交通危机使得工人无法前往办公室，民意调查显示你会在塞纳河里游泳吗？巴黎希望奥运会运动员会“国会现在需要通过总统的计划，”白宫国内政策委员会主任尼拉·坦登在与记者通话中表示。
拜登在与唐纳德·特朗普于6月27日总统辩论中首次暗示可能实行租金上限，将于周二在访问拉斯维加斯期间正式宣布该提议，他将在那里与黑人和拉丁裔团体交谈。特朗普也选择了争夺州内华达州来提出一项民粹主义提议，结束对小费征税。
## Big Take DC
解释美国高昂的住房成本
15:45
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根据白宫计划，拥有50个或更多单位的房地产所有者除非在接下来的两年内遵守租金上限，否则将无法享受所有租赁物业所有者可获得的折旧减免。该计划包括对新建筑以及进行大规模翻新或修复的单位的例外。
“将公司房东的税收优惠与限制租金上涨挂钩的提议是在采取措施使租金更加负担得起的基础上制定的，”白宫国家经济委员会主任莱尔·布雷纳德表示。
这一宣布是在倡导团体、行业领袖和白宫之间多年的会议之后进行的，白宫此前发布了一个住房供应行动计划以及一份租户权利法案的蓝图。到目前为止，拜登政府已经推出了一项联邦规定，以遏制公共住房的驱逐，限制了使用联邦税收抵免建造的物业的租金上涨，并为具有联邦支持抵押贷款的租赁物业启动了一些有限的租户保护措施。
总统还将宣布，政府正在考虑开发内华达州南部的公共土地，以支持在拉斯维加斯附近建造大约15,000套经济适用房。
尽管取得了这些进展，倡导者认为行政部门有更多的权力直接解决租赁市场的问题。倡导者希望看到对由房利美或房地美支持的房东租金设定上限的规定 —— 这是白宫无需国会就能实施的事情 —— 但是周五宣布的新政策并未包括这样的规定。
“目前，这项指令只是口头上的宣示。租户需要行动，”非营利性租户联盟联合会主任塔拉·拉古维尔在一份声明中表示。“国会必须采取行动，总统可以并且必须迈出第一步，立即对联邦资助的住房租金进行监管。”
拜登的新租金控制提案首次被《华盛顿邮报》报道，立即引起了代表建筑商、业主和贷款人的行业组织的回应。国家多户住宅委员会主席沙龙·威尔逊·杰诺在接受采访时表示，拜登政府通过租金控制来争取选票，将这一提案描述为“闹剧”。
“他们要为现有物业限制两年的租金，但不会适用于任何未来物业，因为他们不想阻碍未来发展，这种想法是荒谬的，”杰诺说。“这绝对会阻碍未来的发展，因为他们看到了现有物业正在发生的情况。”
根据杰诺的说法，低收入家庭更有可能居住在由较小经营者拥有的租赁住房中，这意味着针对企业房东的租金控制制度的好处将流向高端租户。她还质疑否认升值抵免是否是一个可行的解决方案，考虑到较大房东的复杂所有权安排。她表示，即使一个注定在国会无法通过的提案仍可能对州和地方政府产生影响。
“这向那些租金控制问题已经出现的州和地方政府发送了错误的信息，错误地认为这是一个可行的政策，将帮助他们社区中的人们。但事实并非如此，”杰诺说。
甚至一些提供廉价住房的机构也质疑租金控制是否是正确的答案。
“租金上限不起作用，会对住房供应产生冷却效应，”国家住房会议总裁兼首席执行官大卫·M·德沃金在一份声明中表示，国家住房会议是一个由廉价住房领导人组成的非营利性联盟。“新建筑物的豁免不会改变这一点，明确表明长期投资住房可能会在事后变得不经济。”
尽管如此，其他倡导者对总统关于租金可负担性的讲话表示欢迎。国家低收入住房联盟总裁兼首席执行官黛安·延特尔将这一提议描述为“历史性”，并在一份声明中补充说，“租户需要迅速采取行动，以防止企业对租金进行剥削。”
尽管经济学家和倡导者在租金控制的有效性上存在广泛分歧，但几乎普遍认为租金太高。住房是联邦政府消费价格指数的最大组成部分，占CPI的36%，并且是过去几年通货膨胀的主要原因。在疫情爆发前，住房通胀率一直在低3%的范围内，但随着公寓和待售住房供应紧张，2022年间开始急剧上升。最终在2023年3月达到了8.2%的年度增长率。
根据联邦数据，截至6月，住房通胀率已降至5.1%，但美国人仍然比几年前支付更多来维持头顶上的屋顶。根据住房市场Zillow编制的租金指数，各类物业的租金在6月较四年前上涨了32%，从每月1,553美元上涨到2,054美元。
“全国各地社区无家可归人数近年来出现了前所未有的增长，这是几年前同样前所未有且不合理的租金涨幅的结果，” Yentel说。“如果当时有防止恶意涨租的保护措施，许多家庭本可以避免无家可归，保持稳定的住所。”
根据一项新政策，美国监管机构将要求拥有联邦支持抵押贷款的房东在提高租金或终止租约前向租户提供30天通知，该政策将适用于未来数百万租户。
从2025年2月开始，获得房利美或房地美支持融资的公寓业主将被要求实施一系列租户保护措施，包括对逾期租金的强制五天宽限期。联邦住房金融机构的指令仅适用于新发放或再融资的抵押贷款。
BloombergCityLab拜登呼吁对企业房东实行全国性租金控制受灾城市争取援助，联邦紧急管理局资金告急如何建立获得两党支持的社会保障网多伦多的交通危机导致员工无法返回办公室，民意调查显示“这是将联邦融资与租户保护挂钩的第一步，”非营利性国家租户联合联盟主任塔拉·拉古维尔说。
租户倡导者长期以来一直寻求与联邦融资直接挂钩的保护措施，因为这些企业主导租房抵押贷款。根据摩根士丹利的报告，2023年，房利美和房地美占新发放的公寓贷款的58%。超过1600万租户居住在联邦融资的物业中，大约四分之一的租赁家庭。
这项新政策未能达到倡导者对拥有联邦融资或其他更强有力行动的房屋租金控制的目标。国家低收入住房联盟总裁兼首席执行官黛安·延特尔（Diane Yentel）将这些保护措施描述为薄弱，仅达到了“租户通知的最低标准”。
房屋金融管理局（FHFA）的公告是在总统乔·拜登（Joe Biden）在新闻发布会上提到限制租金和住房成本的第二天发布的 —— 这也是他在六月总统辩论中与前总统唐纳德·特朗普提出的。这项指令是白宫朝着制定《租户权利法案草案》的其他步骤之一。
例如，去年十一月，美国住房和城市发展部（HUD）出台了一项规定，要求联邦补贴租赁住房的房东在提出驱逐前提前30天通知，这适用于近400万租户。而在三月，拜登政府宣布对通过低收入住房税收抵免资助的房产实行租金上涨10%的上限，这包括100多万套房屋。
去年，FHFA向租户、房东、贷款人和其他利益相关方征求了有关租户保护的意见。终止通知或租金上涨是租户提出的变更之一，还包括租金控制、有正当理由的驱逐标准和联邦租户保护办公室。
行业领袖对租户保护的RFl做出了批评性回应。按揭银行家协会在七月的一封信中表示，放贷人无法监控房东和租户的关系，租金控制将使借款人不愿寻求联邦支持的融资。