棕榈滩居民担忧佛罗里达房地产热潮中的新公寓 - 彭博社
Anna J Kaiser
大使酒店和公寓。
摄影师：Saul Martinez/Bloomberg在棕榈滩数百万美元的海滨庄园几英里外，佛罗里达岛上有一种明显的变化。奢华和魅力让位于一个安静的林荫大道，那里有中世纪的公寓，住着退休人员和候鸟。
那里有大使酒店，一家三颗星的酒店，窗外悬挂着空调，电梯里弥漫着霉味。在这个国家最富有的城镇之一，它在长期居民与新富人之间的紧张关系中扮演了更广泛的角色，这些新富人自疫情以来涌入该地区，以适应富裕的移民。
开发商希望拆除大使酒店和附近的一栋公寓楼，以建造该岛近二十年来的第一个新豪华公寓综合体——他们的律师称之为“该镇可能见过的最超豪华的多户住宅项目”。
但他们的第一个计划引发了邻居们的愤怒，邻居们对阳台到游泳池的各种问题提出了投诉。他们并不反对酒店的拆除，只是反对一个新的、庞大的现代综合体的前景，以及为了适应它而改变的分区法律。
在一次居民会议上，一位居民用自己的话说，他们正在为“保护整个棕榈滩的特征”而斗争。
大使馆的游泳池区域。摄影师：Saul Martinez/Bloomberg面临的风险，不仅仅是一个酒店的财富，而是一个更大的竞争，旨在为来自东北部、中西部和加利福尼亚的富裕新来者解锁优质的海滨土地，以建造奢华的建筑。如果交易成功，单位售价高昂，许多开发商正等待着手中握有大量现金，收购其他老旧物业，特别是在新的州安全法规出台后，这可能使人们更倾向于出售而不是支付昂贵的升级费用。对于棕榈滩的富裕但并非超级富豪的居民来说，这意味着潜在的流离失所。
“这是潜在开发浪潮的第一次压力测试，而这不会是最后一次，”房地产经纪人兼室内设计师Guy Clark说，他在岛上更中档的区域工作，称为南端。“棕榈滩已成为美国的摩纳哥。这里是每个人都想去和被看到的地方。”
财富避风港
疫情进一步加剧了棕榈滩作为财富磁铁的长期地位。超级游艇在码头上闪闪发光，炫目的兰博基尼和劳斯莱斯在城里随处可见。沿着海岸的主干道行驶，可以看到唐纳德·特朗普的海湖庄园，而不到一英里远就是保罗·都铎·琼斯的 sprawling mansion，刚好在肯·格里芬的巨大海滨庄园的施工现场之后。
这个岛屿——长18英里（29公里），宽不到一英里——长期以来对南佛罗里达其他地区所见的开发类型持抵制态度。开发商不仅受到挑剔居民的阻碍，还受到近50年历史的严格建筑规范的限制。
位于棕榈滩南海洋大道的一座豪宅。摄影师：Saul Martinez/Bloomberg这导致了棕榈滩新来者的房产短缺，根据 Zillow 的数据，自2019年以来，平均房屋价值已翻倍。在岛的南端，带有地毯地板和油毡厨房的老旧公寓售价可达70万美元——这超过了该州公寓的中位价的两倍，但远低于岛上去年年底的 单户住宅中位价 875万美元。
开发商Cain International和OKO Group，后者为Aman Resorts开发豪华酒店，于2022年以1.47亿美元购买了大使馆和对面的一栋公寓楼。他们最初计划建造三栋五层高的建筑，总共49个单元。在未能更改该地区的一些分区要求后，他们正试图通过修改计划并向棕榈滩市议会申请个别例外来推进。
开发商在一份声明中表示：“我们的团队将根据市议会的意见来确定前进的正确方向，以进一步发展我们的计划。”并补充说，他们的更新计划已“受到当地选民的好评。”
邻近拟建项目的建筑物的业主协会反对增加的建筑面积和该综合体现代奢华设施的“强度”，渲染图显示有屋顶甲板、喷泉和至少10个游泳池。一位附近的公寓业主在社区会议上发言，表示居民“并不想成为西棕榈滩”，这个城市就在对面的桥上，在几年内被新颖的办公大楼和豪华公寓所改变。另一位则抱怨屋顶游泳池的前景，表示她不想看到“在酒吧上跳舞的女孩”。
镇议会主席鲍比·林赛表示，居住在该地区的大多数人“根本无法负担得起这样的单元，甚至远远不够。”她告诉开发商，他们应该更多地参与当地社区。
“在这里推进事情——你会遇到很多人会和你争论一切，”前美林证券债券交易员保罗·霍兰说，他在大使馆旁边拥有一套公寓已有15年。他大多数时候支持这个项目。“大使馆并不是一个吸引人的地方，所以只能变得更好，”他在最近的一个星期四遛狗时说道。
霍兰指出，新项目可能会提高他公寓的价值，但他也指出，如果这个社区变成亿万富翁的避风港，就像岛上的其他地方一样，他将“不得不搬走”。
新规章
然而，南区的变化可能是不可避免的。所有超过三层楼和超过30年的佛罗里达公寓大楼都面临着在年底之前的评估，这可能迫使进行昂贵的维修。这是州立法机构在2021年冲浪城灾难后通过的一项法律，当时一座海滨建筑在泳池甲板处坍塌，瞬间导致大部分结构倒塌，造成98人遇难。
Edgewater House，由OKO集团和Cain International以1.47亿美元购买，连同Ambassador。摄影师：Saul Martinez/Bloomberg对于一些公寓协会来说，更新数十年老旧物业的成本可能不划算。棕榈滩市民协会的一名成员表示，该地区至少有五栋建筑因评估问题与开发商进行洽谈，考虑被收购。
“市场上已经开始传出这将成为一个问题，”房地产律师乔·埃尔南德斯（Joe Hernandez）谈到这项新法律时表示，该法律要求建筑在12月31日之前进行结构评估。“往前看，业主协会的费用将会大幅上升，而一些老旧项目将不得不决定是否值得。”
Ambassador建于1947年。在该物业周围一英里范围内，所有公寓大楼至少都有30年历史。大多数都更老——这条主要是60年代和70年代建筑风格的街区是佛罗里达作为退休目的地的遗迹，居民们在阳光下散步，周四早晨将高尔夫球杆装入后备箱。
哈维·奥耶，一位代表大使开发商的律师，认为这些物业最终将不可避免地出售给开发商——这一过程被称为“公寓终止”——并将被改造成他们所提议的现代豪华住宅。
奥耶在一次公开会议上表示：“在后冲浪岸的世界里，情况是不同的。”他还提到佛罗里达州海滨物业的保险价格飙升是另一个将使现有居民无法承受的因素。“还有一个事实是，在这场后疫情的房地产繁荣中，我们正处于佛罗里达历史上对水滨房地产的最大需求。”
肯·格里芬正在大力推动击败一项寻求在佛罗里达州合法化娱乐性大麻使用的投票修正案。
这位亿万富翁金融家承诺投入1200万美元反对该提案，发言人齐亚·艾哈迈德表示。该宪法修正案将在11月由选民决定，需至少60%的支持才能通过。