中国房地产市场困境意味着印度、韩国和越南正处于热潮 - 彭博社

德里附近的HQ27塔。

来源：HQ27插图：Krzysztof Nowak为彭博商业周刊提供就在几年前，亚洲的商业地产市场主要由香港和中国推动。随着大陆经济蓬勃发展，填满前殖民地和繁荣城市如北京和上海的办公大楼变得容易。但随着中国经济下滑及其房地产市场崩溃，焦点已转向印度、越南和韩国。

随着越来越多的跨国公司将其亚洲业务多元化到中国以外，邻国的房东们手中握有越来越强的筹码。根据中介公司仲量联行的报告，第一季度亚洲的租赁总面积比过去五年的平均水平高出5%。这与美国形成鲜明对比，美国的租赁面积低了29%，而欧洲则低于五年平均水平的三分之一。中介公司CBRE集团预计，中国最大城市的租金今年可能下降多达6%。根据房地产经纪公司Knight Frank LLP的数据，胡志明市的租金在第一季度同比上涨了6.6%——这是亚洲最大的涨幅之一。

彭博商业周刊中国制造走向高端，新一代品牌在经济放缓中奋战马克·扎克伯格也在笑扎克的 memes在 MAGA 化的加密爱好节上度过的四十八小时垃圾食品的未来可能是健康食品根据 JLL 的报告，印度第一季度签署的租赁面积创下历史第二高。“过去，亚洲的故事主要由中国主导，”JLL 亚太市场负责人杰里米·谢尔顿说。“现在是‘好吧，中国仍然非常重要，但还有什么其他的呢？’”

办公租金变化

2023 年第四季度至 2024 年第一季度

来源：CBRE

随着公司多样化供应链，印度正在逐步削弱中国在制造业的主导地位。该国拥有三星电子最大的手机工厂，而那里的合同制造商生产至少 7% 的苹果公司的 iPhone。去年十一月， 印度电子产品出口到美国的价值为中国出口的 7.7%——虽然不多，但是两年前的三倍，根据伦敦的 Fathom Financial Consulting 的数据。而在此期间，印度与中国的对英出口比例翻了一番，达到了 10%。

来自蓬勃发展的科技和金融行业的空间需求特别强劲。虽然印度传统上被视为后勤办公室的地方，但越来越多的外国公司在该国设立研发中心，CBRE 亚太区研究负责人亨利·秦表示。“目前跨国公司的大部分扩张需求都在印度，”秦说。

2023年，孟买的租金上涨了5.6%，德里的租金上涨了3.6%，CBRE报告称。例如，金融公司ICICI证券在孟买的Mindspace Juinagar开发项目中预定了188,000平方英尺的空间，而根据Cushman & Wakefield，Nvidia公司在德里附近的16层HQ27大楼中签订了73,000平方英尺的新租约。公司们正在超越主要商业中心，向如钦奈和浦那等城市拓展，这些都是拥有大量潜在工人的科技中心，CBRE表示。加利福尼亚半导体公司高通去年在钦奈租用了500,000平方英尺的空间，以及在班加罗尔租用了600,000平方英尺。

在越南，去年承诺的外资投资增长了三分之一，因为该国正在成为中国的一个关键替代选择，资金主要流入制造业。苹果、英特尔和三星的供应商现在都在越南设有设施，Meta Platforms表示正在考虑在该国扩大投资。“特别是，越南在租金增长方面非常强劲，”Knight Frank亚太区研究负责人Christine Li说。“需求确实正在从中国转向东南亚和印度的其他地区。”

中国的商业地产市场面临两个问题。越来越多的公司正在追求所谓的 中国加一 策略——将生产转移出大陆，以降低中美及欧盟关系破裂的风险。在疫情期间，办公楼建设延迟后，“我们仍然看到大量供应被交付”，正值需求暴跌，Li说。即使在南方科技中心深圳，四分之一的优质办公楼空置，新建项目预计今年将使该地区的可用空间增加23%，Knight Frank预测。52层的中国风险投资大厦和部分多塔楼的前海交易广场开发项目，今年将共同增加超过300万平方英尺的空间。

前海交易广场在深圳的渲染图。来源：KAMJZ建筑师根据CBRE的报告，由于可用空间不足以及当地公司的强劲需求，首尔的租金今年将上涨超过5%。自2021年以来，由于重建限制和疫情期间的施工中断，首尔的空间一直供不应求。因此，它的入住率约为98%，是全球所有主要城市中最高的，CBRE表示。“租户很难找到他们想要的地方，”韩国库什曼与韦克菲尔德的代理人YJ Choi说。“而且在关键区域几乎没有新的供应。”

投资者正在关注并寻求在受益于摆脱中国的国家中的机会。管理超过300亿美元资产的房地产私募股权公司Gaw Capital Partners的董事长Goodwin Gaw，特别看好越南，他的公司在胡志明市中心拥有如Lim Tower这样的开发项目，这是一座34层的建筑。“只要中美之间存在地缘政治，”Gaw在三月份对彭博电视台表示，“中国加一战略将继续。”—与Shinhye Kang和**Quynh Nguyen

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