世界最佳办公楼市场是韩国首尔，占有率为98% - 彭博社
Shawna Kwan, Shinhye Kang
从伦敦到纽约，如今没有人想成为商业房东。但在韩国首都，写字楼的业主们过着繁荣的生活。
首尔的写字楼市场是每个房东的梦想：超过98%的甲级写字楼已被租出，租金比去年上涨了15%。空间的竞争如此激烈，以至于当首尔江南区中心的Parnas Tower有一层空出来时，十几家国内外公司参与竞标，争相加价。
首尔江南区的Parnas Tower。摄影师：Jean Chung/Bloomberg“特别是对于寻找大空间的租户来说，他们真的没有其他选择，”高文地产韩国租赁部门主管YJ Choi说。“所以，即使租金增加了30%或40%，他们也只能接受。”
这种情况在美国的房东眼中是难以想象的，那里的办公室看到租户减少空间或搬走，因为员工不愿意打卡。房地产所有者正努力维持生计，更高的利率使利润进一步受挤压。根据彭博社最近进行的一项调查，美国的办公室价格即将崩盘，商业房地产市场至少还将面临另外九个月的下滑。
而具有讽刺意味的是，韩国投资者是全球市场崩溃中受损最严重的投资者之一。养老基金、保险公司和资产管理公司在大流行之前向海外房地产投入了数十亿美元，结果在全球市场价值下跌之际遭受重创，增加了信贷紧缩的风险。
在韩国，市场由于独特的供需因素、文化偏好和经济韧性而蓬勃发展。根据CBRE集团的数据，首尔第三季度的空置率仅为1.7%，而亚洲平均空置率为19%。
根据CBRE韩国研究主管Claire Choi的说法，自2021年以来，首尔的办公室供应一直短缺，仅为历史上的一半。她预计短缺将持续到2025年，届时目前正在建设中的新项目将投入使用，2023年的租金预计将同比增长约15%。
CBRE表示，几年前政府实施的重建限制以及大流行病对发展计划的干扰导致了供应不足。
首尔的办公室租金飙升
由于供应短缺，城市的租金价格不断上涨
来源：CBRE
注：数据截至2023年第三季度
与此同时，由于强劲的国内经济，办公室需求稳定。韩国经济在大部分大流行期间保持增长，这要归功于其产品在包括微芯片和汽车在内的强劲海外市场上的表现。本地公司约占商业市场租户的80%，因此即使外国公司缩减规模，对空间的整体需求仍然存在。
“这是一种文化现象，”崔说。在许多西方经济体中导致办公楼空置的远程办公趋势在首尔或大多数亚洲地区并不存在。“如果我们被告知要回到办公室，我们就会回到办公室。”
在首尔办公市场，租户困境的另一个迹象是，最近的重建项目和楼盘销售迫使公司搬出原来的工作场所，迫使公司搬出原来的工作场所，法国巴黎银行保险部门和Salesforce公司不得不在竞争激烈的市场中找到新的办公室。
市场上办公空间供应不足也推动了这些楼盘的销售。
“韩国可能是过去两年全球表现最强劲的办公市场，”Invesco房地产亚太区联席首席投资官兼负责人周卡尔文说。尽管借贷成本通常高于4%的典型租金收益率——这也是为什么如今全球许多地区很少发生办公楼购买的主要原因——但Invesco在最近一次江南17层办公楼的销售中仍然收到了有竞争力的报价。
这家美国公司最终以3.85亿美元的价格出售了这项资产，几乎是2017年原始购买价格的两倍。
“当我的美国和欧洲同事或同行看到这则头条新闻时，他们感到惊讶，”周说到价格。“这只是表明亚洲市场运作方式非常不同。”周还补充说，投资者预计韩国的租金收益和收入将随时间增长。