一座纽约办公大楼显示出2万亿美元商业房地产市场的压力 - 彭博社

美国纽约的一处WeWork共享办公空间。

摄影师：岩村幸/Bloomberg1440百老汇是一座位于曼哈顿中城百老汇与40街交角的25层建筑，离时代广场的璀璨灯光和港务局巴士总站的肮脏凌乱并不远。该建筑由Starrett & Van Vleck设计，并于1925年完工，其砖石和石灰石外立面是经典纽约建筑的典范。

如今，1440百老汇也象征着紧张局势在20万亿美元的美国商业房地产市场中。

根据摩根大通的数据，办公贷款的严重违约率在4月份达到了7%，是自2017年初以来的最高水平。这一跳升部分是由于支持1440百老汇的4亿美元贷款，该贷款被打包成名为JPMCC 2021-1440的商业抵押贷款支持证券（CMBS）。

“导致这一显著月度增长的贷款之一是JPMCC 2021-1440中证券化的3.99亿美元1440百老汇贷款，”摩根大通的分析师由钟信、特雷尔·博布和约翰·西姆撰写的客户报告中写道。交易的赞助商“未能在上个月支付贷款的到期付款，现在该贷款被视为不良到期贷款。”

来源：摩根大通多种趋势结合在一起给1440百老汇带来了麻烦。后疫情时期对办公楼的需求下降给租金带来了压力。但利率的上升也推高了融资成本，并导致了该建筑最大租户之一——WeWork Inc.——在去年底宣布破产。

与此同时，梅西百货公司（Macy’s Inc.）作为1440百老汇的另一关键租户（至少直到最近）也在努力应对实体购物的下降，同时试图将员工重新推回办公室。

以下是摩根大通的观点：

“… **在证券化时，该物业的两个最大租户WeWork和梅西百货给这笔贷款的持续表现带来了重大挑战。在证券化时，这两个租户占该物业租金收入的70%。然而，梅西百货在2024年1月租约到期时 vacated 了该物业。WeWork在今年早些时候宣布破产，但已与物业的赞助商合作修改租约条款。WeWork谈判将租金降低了40%，现在预计每平方英尺只需支付44美元，而不是最初支付的73.26美元。**WeWork将逐步支付更多的租金，因为修改后的租约条款确实包括了租金的逐步上涨。此外，WeWork能够缩短租约的期限。WeWork的租约原定于2035年结束，但现在预计将在2028年结束。我们估计该物业的入住率现在为58%，与去年相比，租金收入下降了52%。”

来源：摩根大通

因此，1440 Broadway 面临着租金下降、租户困扰和利率上升的三重打击，是目前办公房地产面临挑战的一个典型例子。但它在另一个方面也象征着当前的趋势。

尽管违约率上升，办公贷款的违约情况并没有许多人预测的那么糟糕，部分原因是巨大的压力和愿意修改贷款的态度。商业房地产庞大生态系统中的许多参与者——贷款人、借款人和投资者——目前都被激励去解决困扰的贷款问题。

今年早些时候，Cohen & Steers 的房地产战略与研究负责人 Rich Hill，以及商业房地产领域的资深人士，描述了这种动态，以及帮助保持商业房地产稳定的再融资和修改的程度。正如他 在 Odd Lots 播客中所说：在三月份：

“… 到2024年将有近一万亿美元的贷款到期。这是事实。但去年这个时候，2024年到期的贷款仅略超过6000亿美元。你不能仅仅凭空增加4000亿美元的贷款。为什么会增加？好吧，很多在2023年到期的贷款被修改并延长到了2024年及以后。

现在，我们实际上认为同样的策略在2024年也会发挥作用。但你开始看到的是这种囚徒困境正在被解决。借款人处于不利地位，贷款人也处于不利地位。他们现在被迫相互合作…… 修改和延长，所做的就是为商业房地产估值提供了一些安全网。”

这对1440百老汇来说也是如此。尽管对WeWork的未来和整体办公租金存在巨大的疑问，尽管基准利率的上升带来了严峻的挑战，但仍然有真实的机会，支持1440百老汇的贷款也将被延长。

当然，这种情况可能并不总是如此。对再融资和修改的需求可能会减弱（根据摩根大通的数据，计划在2024年前四个月到期的办公管道贷款中，有42%成功再融资，低于2023年的53%）。或者，基准利率可能会顽固地保持在高位。但目前，即使在一年内租金收入预计下降52%的情况下，像1440百老汇这样的物业仍然预计能够熬过难关。

“尽管面临这些挑战，我们认为这笔贷款仍然可能会被延长，”摩根大通的分析师总结道。

相关链接：关于商业房地产的更多信息 — Odd Lots 播客大幅利率重置尚未发生 — Odd Lots 时事通讯延长和假装的回归 — Odd Lots 时事通讯

一波新的抄底买入刺激了股票的反弹，此前市场经历了大约 $6.5万亿 的抛售，震动了全球市场。

标准普尔500指数的所有主要板块均上涨，指标上涨1%，因为买家在市场跌至“超卖”区域后抢购便宜货。根据高盛集团的策略师，经历过去一个月如此规模的下跌后买入股票 通常是有利可图的。自1980年以来，美国基准在经历最近高点下跌5%后的三个月内，产生了6%的中位回报。