挪威1.6万亿美元基金转向开发英国标志性物业-彭博社

伦敦美国银行公司的办公园区，于4月22日。摄影师：Jason Alden/Bloomberg挪威1.6万亿美元的主权财富基金在超过十年前开始了在伦敦的一场炫目的房地产购买狂潮。现在，他们正试图找出方法来保持其中一些日益陈旧的标志性建筑的光彩。

首先，挪威银行投资管理正在涉足开发项目，为其英国投资组合中一系列重要租约到期做准备。

该基金已经收回了美国银行公司在伦敦的办公园区的一部分，进行全面改造。这可能是回答更大问题的前兆，即当该银行选择在2032年主要租约到期时完全搬离时会发生什么。

“这为我们提供了宝贵的见解和研究，”迈克尔·卡特，NBIM的高级资产经理在一次采访中表示。“我们正在深入研究那座建筑，它的结构与主要美国银行大楼相同。”

这是伦敦正在上演的一个现象。首先是脱欧，然后是大流行病，现在是更高的利率 — 所有这些事件都扰乱了高端房地产投资者的计划。在地面上几乎没有人的海外基金被迫考虑对一些建筑进行复杂的重新开发，其中一些他们本来期望在租约到期之前很久就出售，从而降低了其价值。

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与许多拥有庞大资金和较小房地产团队的主权投资者一样，挪威国家投资基金（NBIM）最初的目标是与成熟玩家合作或购买长期租约的优质建筑物。这些低风险的建筑通常需要很少的管理，使得没有房地产投资记录的基金能够在不必雇佣数百名资产经理的情况下扩大大型投资组合。

但是，从NBIM收购以来已经过去了十年，美国银行伦敦总部的租约还剩大约八年，正逐渐接近这样一个大型占用者必须考虑是留下还是离开的时刻，因为很难找到足够大的替代建筑物来容纳它。

该基金曾考虑出售该建筑物，但在2022年夏季俄罗斯入侵乌克兰和利率上升颠覆了商业房地产市场后停止了这一过程。

“这是一个我们认为如果以某个价格出售，我们将更好地将资金用于其他地方的机会，”卡特说道。“实际上，事情发展对我们不利。我们说没问题。我们一直很高兴拥有这个物业，保留它并执行业务计划并维持一段时间。”

不孤单

其他基金也面临着类似的挑战。

卡塔尔投资局面临瑞士信贷和汇丰控股有可能搬离各自在金丝雀码头的总部的前景。马来西亚的国家财政局正在对175 Broadgate的前欧洲重建与建设银行大楼进行全面改造。该机构还拥有One Silk Street，在法律公司Linklaters搬离后将需要进行大规模升级。

NBIM根据政府制定的严格投资授权进行运作，允许最多投资7%的未上市房地产。截至三月底，全球未上市房地产投资仅约占总投资的2%，总额为285亿美元，根据最近的文件。英国未上市投资组合约四分之三是合作伙伴关系，其余是全资拥有的物业。

该基金在2024年第一季度的未上市房地产投资中亏损了0.5%。副首席执行官Trond Grande在上周接受彭博电视采访中表示，新兴的房地产领域，如数据中心和生命科学建筑，以及迄今为止一直是基金战略核心的商业房地产，可能会提供机会。

美国银行不是NBIM伦敦投资组合中唯一一个即将到期租约的重要租户。亚马逊公司在附近的Sixty London的协议目前计划于2028年结束。

虽然那座建筑比BofA校园新得多，但亚马逊是否会续租还不确定。在办公市场因大流行病和不断增长的环境需求而被颠覆的情况下，办公市场的变化速度意味着即使是相对年轻的建筑物，如果公司选择不续租，仍然可能需要大量工作来吸引租户。

碳足迹

在20 Giltspur Street——BofA已经搬空的空间中，该基金正在尝试旨在减少项目碳足迹的技术，包括整体提升楼层以重复使用钢框架同时创造额外空间。这是自2011年初在伦敦签署首个房地产交易以来，NBIM直接在英国进行的首个重大开发项目之一，当时它购买了皇家地产公司Regent Street物业150年租约的25%股权。

该项目于2022年10月获得批准，包括增加约25,000平方英尺，以创建一个可出租的面积略小于90,000平方英尺的物业。位于2 King Edward Street的美国银行美林金融中心可供租赁的空间约为500,000平方英尺。

卡特表示，ESG是“建筑技术和规格中变化最快的领域之一”，并补充说伦敦的工作与该基金在巴黎的工作相呼应，该基金在那里拥有香榭丽舍大街上下的建筑。

“显然，整个伦敦都面临着巨大压力，”他补充说。“更多的压力是重复使用而不是更换。”

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NBIM，成立于1990年代，用于投资挪威的石油财富，此后还在牛津街、梅费尔和城市金融区增加了资产。仅在英国，目前的持有量约为45亿英镑（56亿美元）的未上市房地产。

“自2019年以来，我们一直在寻找更多在伦敦的投资机会，但并没有真正看到合适价格的机会，”NBIM英国房地产团队的高级投资经理马修·费洛斯说。“我在希望和期待之间，希望今年能购买更多。”

该基金最近的英国购买是在2022年10月，当时以9020万英镑购买了剑桥的一家生命科学物业的49%股权。

卡特尔表示，从被动长期收入物业的所有者转变为积极管理者是自然的转变。

“我们有资金投资我们的资产，并始终希望成为积极主动、实践投资者，”他补充道。

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