迈阿密城市更新项目利用垃圾市政债券市场进行下一阶段发展 - 彭博社
Maxwell Adler
迈阿密市中心的迈阿密世界中心。摄影师:Eva Marie Uzcategui/Paramount 迈阿密世界中心/AP 照片
迈阿密世界中心,一个城市中心的城市更新项目,计划在市政债券市场借款2.45亿美元,以融资即将进入近20年历程的下一阶段的项目。
这个大约23英亩、价值60亿美元的项目背后的开发商之一,是美国规模最大的城市更新项目之一,周二通过威斯康星融资机构发行了免税、无评级的债券。根据彭博社编制的数据显示,到2041年到期的优先债券,票面利率为5%,定价收益率为5.25%。
迈阿密市中心的迈阿密世界中心。摄影师:Eva Marie Uzcategui/Paramount 迈阿密世界中心/AP 照片在过去几年的疫情期间,佛罗里达州的这座城市迎来了富裕居民和投资的涌入,推高了房价。但这笔债券交易仍被认为存在风险,部分原因是作为一个传导交易,这些证券没有地方政府或机构的充分信用担保。发行文件表示,偿还“具有投机性质”,涉及高风险。
在借款人有利的情况下,现在是出售这种债务的绝佳时机。高收益市政债券今年表现强劲,而其他州和地方债券市场则下跌。据Lord Abbett & Co.的Daniel Solender表示,这应该为投资者的强劲需求奠定了基础。
该公司的市政债务负责人Solender表示:“目前对高收益交易的需求总体上很强劲,所以这应该会有所帮助。”
彭博指数数据显示,今年高收益市政债券收益率为1.5%,而免税债务整体上的损失为0.2%。彭博智库策略师Eric Kazatsky的研究显示,发行量的减少是高收益收益增长的关键驱动因素。他表示,这是过去十年中高收益市政债券销售第二慢的第一季度。
下一阶段
通过威斯康星公共财政管理局出售的款项将用于项目的下一阶段。这包括为两个停车场、五个零售空间、一个广场和几条人行道提供资金。开发商表示,预计在未来三到四年内完成后,这将成为美国第二大私人混合用途城市开发项目,仅次于纽约的哈德逊城。
开发商借鉴哈德逊城的做法,一直在努力吸引高端零售品牌和公司,以将该地区打造成一个热门目的地。亚当·纽曼的房地产初创公司Flow计划在该地区投资3亿美元的新项目。
债券将由开发中所有属性产生的税收增量融资支持。根据经济激励协议的条款,开发商将通过2042年3月的项目产生的税收增量收入的57%。其余部分归属于该市和迈阿密戴德县。
该销售未获得评级公司的评级。债券的偿还高度依赖于迈阿密世界中心物业的评估价值增加,然而根据债券文件,不能保证物业价值会增长。
根据债券文件,迈阿密世界中心已完成的零售空间中有96%已被租出。然而,计划中项目只完成了约23%。
“围绕债券发行的初步反馈是积极的,”迈阿密世界中心的管理合伙人Nitin Motwani在一封电子邮件中说。
迈阿密世界中心先前曾在2017年通过特殊征税区出售了价值7400万美元的未评级、免税债券,根据新闻稿。该销售所得资金用于街道改善、大众交通站点以及额外的供水和污水处理能力。