迈阿密城市更新项目利用垃圾市政债券市场进行下一阶段发展 - 彭博社

迈阿密市中心的迈阿密世界中心。摄影师：Eva Marie Uzcategui/Paramount 迈阿密世界中心/AP 照片

迈阿密世界中心，一个城市中心的城市更新项目，计划在市政债券市场借款2.45亿美元，以融资即将进入近20年历程的下一阶段的项目。

这个大约23英亩、价值60亿美元的项目背后的开发商之一，是美国规模最大的城市更新项目之一，周二通过威斯康星融资机构发行了免税、无评级的债券。根据彭博社编制的数据显示，到2041年到期的优先债券，票面利率为5%，定价收益率为5.25%。

迈阿密市中心的迈阿密世界中心。摄影师：Eva Marie Uzcategui/Paramount 迈阿密世界中心/AP 照片在过去几年的疫情期间，佛罗里达州的这座城市迎来了富裕居民和投资的涌入，推高了房价。但这笔债券交易仍被认为存在风险，部分原因是作为一个传导交易，这些证券没有地方政府或机构的充分信用担保。发行文件表示，偿还“具有投机性质”，涉及高风险。

在借款人有利的情况下，现在是出售这种债务的绝佳时机。高收益市政债券今年表现强劲，而其他州和地方债券市场则下跌。据Lord Abbett & Co.的Daniel Solender表示，这应该为投资者的强劲需求奠定了基础。

该公司的市政债务负责人Solender表示：“目前对高收益交易的需求总体上很强劲，所以这应该会有所帮助。”

彭博指数数据显示，今年高收益市政债券收益率为1.5%，而免税债务整体上的损失为0.2%。彭博智库策略师Eric Kazatsky的研究显示，发行量的减少是高收益收益增长的关键驱动因素。他表示，这是过去十年中高收益市政债券销售第二慢的第一季度。

下一阶段

通过威斯康星公共财政管理局出售的款项将用于项目的下一阶段。这包括为两个停车场、五个零售空间、一个广场和几条人行道提供资金。开发商表示，预计在未来三到四年内完成后，这将成为美国第二大私人混合用途城市开发项目，仅次于纽约的哈德逊城。

开发商借鉴哈德逊城的做法，一直在努力吸引高端零售品牌和公司，以将该地区打造成一个热门目的地。亚当·纽曼的房地产初创公司Flow计划在该地区投资3亿美元的新项目。

债券将由开发中所有属性产生的税收增量融资支持。根据经济激励协议的条款，开发商将通过2042年3月的项目产生的税收增量收入的57%。其余部分归属于该市和迈阿密戴德县。

该销售未获得评级公司的评级。债券的偿还高度依赖于迈阿密世界中心物业的评估价值增加，然而根据债券文件，不能保证物业价值会增长。

根据债券文件，迈阿密世界中心已完成的零售空间中有96%已被租出。然而，计划中项目只完成了约23%。

“围绕债券发行的初步反馈是积极的，”迈阿密世界中心的管理合伙人Nitin Motwani在一封电子邮件中说。

迈阿密世界中心先前曾在2017年通过特殊征税区出售了价值7400万美元的未评级、免税债券，根据新闻稿。该销售所得资金用于街道改善、大众交通站点以及额外的供水和污水处理能力。