空头卖家加大对办公楼的押注，基金经理日益担忧-彭博社

Neil Callanan, Loukia Gyftopoulou, Norah Mulinda

2024-03-21

投资者最近几周一直受到贷款机构为房地产贷款损失设置更大准备金的影响。

摄影师：Eilon Paz/Bloomberg地区银行的压力、美国办公室价格持续下跌以及利率上升，导致资金管理人员纷纷回到他们最喜欢的领域之一：商业地产的空头投机。

数据中心房地产投资信托公司Equinix Inc.周三跌至自1月以来的最低点，此前Hindenburg Research表示他们在做空该公司的股票，而S&P Global本月早些时候表示，房地产投资信托是全球空头最多的股票。

最近几周，包括纽约社区银行和德国抵押银行在内的贷款机构为房地产贷款损失设置更大准备金，投资者受到了影响。根据周三发布的MSCI Real Assets报告，美国办公室的持续脆弱性导致房地产价值在截至2月的一年内暴跌了15.2%。

“投资者终于意识到利率不会回到接近零的水平，办公室行业已经永久改变，”Polpo Capital Management创始人丹尼尔·麦克纳马拉说道，他正在做空这个行业。

低利率导致资金涌入房地产，改变了世界各地的城市。但是疫情封锁导致商业区空无一人，租户迟迟未能回归。现在商业房地产陷入困境，后果可能波及全球经济。

做空者借入股票并出售，打赌他们可以以更低的价格回购。他们还使用信用衍生品、指数和股票对房东、他们的债务和贷款人进行押注。

根据标普全球的数据，目前近13%的纽约社区银行股票被做空，比11月的3%有所增加。其中一个原因是该贷款人是纽约多户公寓建筑中的主要参与者，这些公寓的租金受到控制或稳定，其价值迅速下跌。

Muddy Waters创始人卡森·布洛克告诉彭博电视台，对多户住房出现困境的担忧是他的公司自去年12月披露对该贷款人的做空头寸以来变得“更加悲观”的原因之一，他补充说，这也可能对较小的贷款人产生连锁效应。

SPDR标普区域银行ETF中近四分之三的股票被做空，比上周初增加了超过10个百分点。

需求下降和供应增加也影响了价格

来源：MSCI房地产

最新的做空潮涌现之际，投资者对可能带来该行业缓解的降息时机的预期有所降低，美国央行表示他们并不急于在一系列激进的加息之后开始货币宽松。没有主要的匆忙开始货币宽松。

美国办公楼地产的复苏将比金融危机后更为漫长，惠誉评级公司在周三的一份报告中表示。该评级公司预计，到2025年，CMBS办公楼拖欠率将接近10%，超过全球金融危机后的峰值。

人们越来越担心商业房地产的问题可能会产生连锁反应。根据美国银行公司的调查，超过40%的基金经理现在认为美国商业房地产是最有可能引发系统性信贷事件的来源，而在一月份这一比例不到四分之一。

目前，对公寓楼贷款出现困境意味着投资者也越来越关注商业房地产抵押贷款债务的表现，因为这些债务到期还款。困境。CRE CLOs捆绑了用于收购和翻新租赁综合体的浮动利率短期贷款。在一些市场上，受到较高利率和资产估值下降的冲击后，这些借款人一直在挣扎。

根据标普全球数据编制的数据，发行这些证券的金融公司之一Arbor Realty Trust的空头利益约占流通股的34.5%，而去年九月约为21%。

房东们也成为了攻击目标。Hindenburg声称Equinix在一家空头卖家的报告发布后取消了一项计划中的债券发行，操纵其会计。该公司正在调查这一指控，并将在适当的时候做出回应，一位发言人表示。

在本周早些时候，标普全球数据显示，哈德逊太平洋地产公司的空头持仓量激增至近11%，创下自去年10月以来的最高水平，而本月初约为7%，波士顿地产公司的做空赌注也从去年12月的约1.2%上升至近2.2%，尽管仍远低于去年中期达到的8.6%水平。

晨星公司的股票分析师凯文·布朗表示，大多数房地产投资信托公司专注于拥有最好的建筑物，因此他们将避开许多拥有位置不佳或质量较低物业的业主所面临的障碍。他预计房地产市场将在长期内稳定下来，办公楼业主不必提供激励措施来吸引租户，但他并不预期会出现大规模复苏。

“办公需求仍将存在，但不会像2019年那样，”他说。

黑石抵押信托公司的发言人表示，该公司将流动性增加至接近创纪录水平，并降低了杠杆，同时保持强劲的盈利能力。阿伯拒绝置评，而哈德逊太平洋和波士顿地产公司未回应置评请求。纽约社区银行的代表也没有立即回应置评请求。

尽管商业房地产价格一直在下跌，但私募股权买家大多一直在观望，等待更多的困境浮现，因为借款人开始违约，贷款开始变坏。这种情况可能正在发生变化，黑石公司总裁乔恩·格雷本月表示，价值正在触底，有机会从银行和保险基金手中购买资产，这些机构可能不得不以折扣价出售。

来源：晨星

注：数据包括开放式和交易所交易的房地产基金

最近几个月，另一个销售来源可能是房地产基金，这些基金经历了提款激增。根据晨星编制的数据，投资者在2月份从欧洲基金中提取了近13亿欧元，而一年前仅为2500多万欧元，因为价值下降。

例如，瑞士信贷房地产基金国际在2023年的投资中损失了22%，全球房地产市场的低迷持续。去年年底，投资者要求资产管理人赎回该基金约23%的单位，根据文件。

目前，办公楼仍然是商业房地产中最明显的困境来源。根据MSCI Real Assets的数据，这些建筑物是2024年到期的商业房地产贷款的超过20%的抵押品，该机构表示，与其他资产相比，房东可能更难获得贷款延期。

“即使在今年1月，市场也在定价联邦储备委员会将进行六到七次降息，人们仍然抱有希望，希望经济衰退能够改变大众的居家办公态度，”麦克纳马拉说。“不幸的是，这两件事都是幻想。”