气候变化：房地产的三个L的含义变得更加紧迫 - 彭博社

Mark Gongloff

也许在房地产列表上加上大红旗将有助于告知购房者。

摄影师：诺亚·伯杰/彭博社

西非发生的事情很快将在全球超市中感受到。

摄影师：TorriPhoto/Moment RF要让美国人停止冒进走向气候危险，需要什么条件？更便宜的住房位于更安全的地方是其中之一。但也许在房地产列表上加上大红旗也会有所帮助。

数字房地产公司Redfin上周将空气质量数据添加到其房源信息中，作为其“气候风险”功能的一部分，旨在警告购房者他们梦想的家可能会陷入全球变暖的噩梦中。Redfin利用气候研究公司First Street Foundation的数据，估计房产目前和预测的洪水、野火、极端高温、大风等风险水平，以及现在美国环保局的空气质量指数超过100的天数，这是一个被称为“对敏感人群不健康”的类别。

作为一个视觉辅助，这里是Redfin对我位于新泽西北部的家的气候风险估计，该地区越来越容易受到飓风和高温的影响，但从未发生过洪水（碰碰木头），几乎没有野火风险（因为新泽西北部）：

Redfin和First Street对作者新泽西家园的气候风险估计。你可能还记得去年夏天不情愿地了解AQI，当时加拿大的野火烟雾让数百英里外的几个美国城市的天空变成了橙色。纽约市的空气中充满了大量危险的颗粒物，以至于AQI在EPA标准上飙升到了“危险”领域。整天呆在外面——我们父母一直坚持认为这是健康的事情——变成了相当于抽了大部分一包万宝路。

EPA的空气质量指数

AQI值越高，空气污染越严重，健康问题也越大

来源：AirNow.gov

这只是西海岸人民已经习以为常的一点点滋味。我位于新泽西郊区的家每年都有三天空气质量不佳的风险。对于加利福尼亚烟雾弥漫的中央山谷的弗雷斯诺县来说，这只是一个轻松的一周，那里每年有66天这样的日子，根据最近的First Street研究。

未来几十年，随着气温升高和空气变得更加干燥，弗雷斯诺和其他西部地区的空气质量只会变得更糟。许多地方还将遭受臭氧水平上升的影响，这是高温和干旱的另一个结果，使空气变得更加有毒。

面对一年中有超过两个月被困在室内的房主，看起来似乎很简单：收拾行李离开。事实上，在2021年和2022年，约有120万人逃离了空气质量较差的城镇，而有100万人搬到了呼吸更容易的城镇，一项Redfin的研究发现。但该研究还指出，许多这些城镇的房屋成本也是极高的。很难从这些数据中分离出任何气候信号，而不是“租金太高”的信号。

事实上，根据Redfin的数据，只有约9%的美国人报告因为气候变化的担忧而搬家，相比之下，有31%的人寻求“更多空间”，20%的人寻求“更好的交易”。我的彭博观点同事Lara Williams曾写过在购买伦敦房屋时考虑气候变化的问题。很少有人像内心的Lara Williams那样去考虑气候变化。

当许多人离开野火区时，他们往往跳进了气候“煎锅”中。例如，佛罗里达的迈尔斯堡在2022年伊恩飓风袭击之前的30年间增长了124%。

根据Redfin的数据，2021-2022年增长最快的美国城市都面临着各自独特的气候挑战。凤凰城面临着日益加剧的酷热和干旱。达拉斯、奥斯汀和圣安东尼奥面临极端高温、干旱和野火。坦帕和北港，佛罗里达容易遭受飓风和洪水。

气候和市场开始为我们做出住房决策。以西南佛罗里达为例：尽管该地区明显且不断增加的自然灾害风险，长期以来一直吸引着寻求更便宜生活、更温暖天气和更红色政治的人们。即使灾难不可避免地发生，你仍然可以指望富有的物美价廉的猎手们来购买受损地块，建造更大的房屋。

但最近，飙升的保险费用严重影响了房屋的可负担性，以至于房产开始滞留在市场上，彭博新闻本周报道。如今，佛罗里达人的平均住房保险费用为每年6000美元，是全国平均水平的三倍以上。物美价廉的猎手们正在转向更快乐的地方。

随着野火烟雾传播数百英里，以及像佛蒙特州这样的避难所上空出现“雨炸弹”，任何住房市场都不会完全摆脱气候变化的影响。但有些地方比其他地方更接近前线。购房者要当心。

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我得知有关可可市场的潜在真相是在科特迪瓦的首都大城市亚穆苏克罗。

“可可的问题在于它是穷人的作物，”我的用餐伙伴解释道，他是一位政府官员出身的商人。“你在这附近看到商业种植园了吗？没有，”他说。“你知道为什么吗？因为价格还不够高。”

仅仅因为数百万西非农民将可可视为摆脱赤贫的唯一途径，世界才有了充足的供应和低廉的价格。因此，你我几十年来一直以廉价享受着巧克力的乐趣。

与大多数其他农产品不同，可可并没有发展成为一个种植园业务。在20世纪90年代和2000年代的价格下，这根本就没有商业意义。赚钱的方式在于交易可可豆，并将其加工成巧克力 — 而不是种植、生长和收获可可树。

如今，这种作物仍然主要由贫困的小农户种植1。大多数人只能勉强维持生计，缺乏重新投资的手段。最终，几十年的投资不足已经导致巧克力需求的增长。在2023-24年度，全球消费将第三次连续超过产量 — 这是自20世纪60年代初以来前所未见的情况。

我们现在都面临着不可避免的巧克力危机。

巧克力危机

可可价格已经飙升至46年来的历史最高点，全球生产远远无法满足对这种商品的需求。

来源：洲际交易所公司。

在大宗商品世界，随着中国的工业化，价格记录已经在各处被打破。到2023年底，可可是仅有的四种主要大宗商品之一，其价格仍低于上世纪70年代的价格峰值，即上一次大宗商品繁荣期。2

但是，46年的价格记录终于在本月被打破，当时纽约的可可价格跃升至每公吨超过5500美元。业界现在充斥着夸张之词，包括价格再次翻倍至每吨10000美元的预测。我不认为会达到那个水平。值得记住的是，一年前可可豆的交易价格为2500美元，而2000年时交易价格仅为650美元。

西非发生的事情很快就会在全球超市中感受到。在2月8日与投资者进行的电话会议上，当可可价格突破历史记录时，好时公司首席执行官米歇尔·巴克警告称：“我们将利用我们的一切手段，包括定价，来管理业务。”

尽管今天的困境很可能会导致供应链末端的价格欺诈和缩水，但危机的根源在于西非的供应链起点。在那里，象牙海岸、加纳、喀麦隆和尼日利亚这四个国家生产了全球近75%的可可。其中象牙海岸是最大的生产国，在正常年份生产200万吨——而全球消费量为500万吨。

可可树生长地

可可树茂盛生长在赤道以北和以南20度的狭窄地带，使科特迪瓦、加纳、尼日利亚和喀麦隆成为顶级生产国家。

这个国家在全球巧克力产业中扮演着巨大的角色的始作俑者是菲利克斯·侯佛伊·博阿尼，他是一位种植可可的农民，在法国独立后成为科特迪瓦的第一任总统。在他统治期间，从1960年直到1993年去世，他将自己的国家变成了世界上最大的可可生产国，超过了加纳。依靠20世纪70年代的高价格，他利用这种“棕色黄金”来改变国家，建造了一个新的首都——亚穆苏克罗，其中包括梵蒂冈圣彼得大教堂的复制品，并一度将商业中心阿比让变成了西非的曼哈顿。

侯佛伊·博阿尼通过慷慨的激励措施吸引了数百万非洲农民，包括为种植可可树的人提供土地所有权3。在过去的几十年里，世界受益于他引发的大规模生产扩张。

但低价格也带来了后果。西非最后一波种植可可树的浪潮发生在21世纪初，特别是在科特迪瓦西北部。这些树已经接近25年的寿命，远远超过了它们的黄金时期。农业管理也已经衰败，几乎不使用化肥和杀虫剂。老化的可可树意味着两个问题：产量下降，以及植物特别容易受到恶劣天气和疾病的影响。这两个因素今年都在起作用——惩罚了那些错过创纪录价格的农民4。

科特迪瓦和加纳的本地市场受政府严格控制，他们设定官方价格。通过提前销售，官员们保证了价格，但这也意味着农民错过了价格上涨。对于2023-24年的作物，科特迪瓦农民每公斤获得1000中非法郎（1.63美元），大约比当前批发价格低70%。

历史性缺口

可可市场将在2024年迎来第三个连续作物季度的大幅赤字，这是现代历史上最为显著的缺口。

来源：彭博社和国际可可组织

注：2024年的预测基于对可可交易商的采访

结果是供需之间存在严重缺口。即使考虑到高价格对消费的抑制影响，根据我在行业内的调查，市场将面临30万至50万吨的赤字。如果得到确认，这将是至少65年来最大的赤字，很可能是有史以来最大的。

由于需求远远超过产量，库存将连续第三年下降。我在行业内听说，到本季结束时，根据库存消耗比来衡量，可可库存可能降至25%左右，相当于上世纪70年代见到的创纪录低点。考虑到航运滞后，这意味着行业几乎没有库存。可可经纪人报告称，现在几乎不可能找到可可豆的报价，尽管二月份标志着收获高峰，此时西非港口的仓库应该是满的。

空橱柜

全球可可库存，以备受关注的库存与使用比率来衡量，已经下降到上次出现在20世纪70年代末期可可危机时的水平

来源：国际可可组织

注：2024年是根据对可可交易商的采访所做的预测

供应问题还有另一面。在过去30年里，需求翻了一番，只有更高的价格才可能减缓这一趋势。然而，除了美国和欧洲，全球巧克力消费在人均基础上仍然很小，为扩大新市场创造了机会5。

解决方案难以找到。消费者想要什么与生产者的需求发生冲突。从巧克力高管到可可交易商再到非政府组织，21世纪以来，所有人都在担心不可持续的供需平衡问题。十多年前，我在亚穆苏克罗与我的对话者交谈时，我正在科特迪瓦各地旅行，记录老树和农民寻求更好生活的问题。

在这段时间里，农民一直是除了他们自己以外所有利益的摇钱树：政府对该行业征收重税；交易商和糖果行业有足够的可可豆以保持巧克力价格的可负担性，将销售扩大到一个不断增长的甜品爱好者阶层；最终是消费者，他们看到巧克力从奢侈品变成了日常零食。

可可之王

西非国家占据了全球可可产量的近75%，共生产了超过350万公吨的商品

来源：国际可可组织

注：2022-23年产季

并非所有人都认为当前的价格是一个问题。在非洲以外有可出售可可豆并且能够以当前市场价格出售的农民们正在享受着几代人未曾见过的意外收获。对于厄瓜多尔、巴西、印度尼西亚和秘鲁的人来说，非洲的危机是一种福祉。他们肯定会将当前的繁荣转化为更多的可可树。

即使在非洲西部，人们的观点也更加细致。虽然农民们错过了有史以来最好的可可市场，但亚穆苏克罗的当局近年来鼓励减少种植树木，既是为了稳定价格，也是为了阻止森林砍伐。到了下一个季节，科特迪瓦的农场门价格可能会上涨，给农民带来现金注入。在许多方面，当前的情况可能会让侯佛伊-博瓦尼感到满意，他梦想着一个由象牙海岸主导全球价格的单一国家可可卡特尔。我并不相信气候变化与当前危机有任何关系 — 尽管许多评论家将问题归咎于它。损害庄稼的非时雨更可能与厄尔尼诺天气现象有关，而不是全球变暖。然而，未来更加不可预测的天气显然可能成为可可行业的另一个障碍。

对于糖果行业来说，价格带来了严重问题。我怀疑该行业能否将所有的成本增加转嫁给消费者。因此利润可能会下降，巧克力的需求增长可能会放缓，甚至逆转。大众市场巧克力的生产商 — 想象一下用于制作巧克力面包的可可 — 将会受到影响。消费者不可避免地会支付更多。

危机是必要的。世界需要更高的价格来鼓励重新种植数百万棵老树，并更好地照顾现有的树木。如果每个农民都施加更多的肥料，并且随时都有杀虫剂，生产就可以恢复。或者，预计的巧克力需求增长需要放缓，甚至下降。显然，全球可可库存无法进一步下降。最终，可可只是另一种繁荣与萧条的商品。在接下来的几年里，市场力量将重新平衡市场，但每个人都必须为几年的更高价格做好准备。苦乐参半。

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