辛辛那提将办公室改建为公寓：辛辛那提老通用电气办公室获得新生-彭博社

俄亥俄州的一家前GE办公室被改建成了由公寓和联排别墅组成的Merchant Row综合体。

Vandercar Holdings解释美国宪法还是扭曲它？

摄影师：Tim Sloan/AFP via Getty Images

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在辛辛那提的一个郊区，夹在通用电气公司的航空航天客户培训中心、背景调查指纹中心和Humana Inc.的邮购药房服务站之间，一家当地开发商将两栋老旧的办公楼改建成了约130套公寓和100套联排别墅——几乎全部已经出租。

这是辛辛那提地区首次有人尝试以低层郊区办公楼进行这种规模的项目，Vandercar Holdings LLC首席执行官罗布·斯迈尤纳斯表示。这座位于俄亥俄州斯普林代尔的公寓园区，被称为Merchant Row，目前只有少数单位可以立即出租；根据共同开发商NorthPointe Group的丽莎·斯科维奇的说法，99%的空间现在已经租出。最重要的是，该项目没有超出其4000万美元的预算。斯迈尤纳斯表示，在Vandercar介入之前，办公空间大部分时间都处于空置状态，大约有十年时间。通用电气是最后一家租户。

“我做了很多开拓性工作；有时成功，有时失败，”他在一次采访中说。

这是一个有趣的案例，因为美国各地的城市和小镇正努力应对数百万平方英尺的办公空间，这些空间因混合工作政策的持续存在和更高的利率而变得不必要和经济上不可行。人们大多关注的是芝加哥、纽约和波士顿等主要大都市的半空高楼，但美国郊区也有大量办公楼，特别是那些位于交通不便地区的老旧“B级”建筑。去年，辛辛那提约7%的办公空间库存（约240万平方英尺）被指定为改建项目，根据房地产服务公司CBRE Group Inc的数据，这是该公司跟踪的40个主要市场中第二高的比例。

第二幕

辛辛那提办公楼改建活动中，多户公寓建设占约三分之二

来源：CBRE

商业地产交易的激增和纽约社区银行公司对潜在贷款损失的警告引发了投资者对商业地产市场潜在风险的警惕，这不仅仅是针对地区银行，还包括为这些建筑物提供照明、空调、电气设备和门等物品的工业公司。尽管人们对美国工业建设的激增充满热情，这一增长是由刺激措施和供应链回流驱动的，但对于非住宅建筑产品制造商的前景要低调得多。

迪尔公司周四表示，截至1月28日的季度，其建筑和林业设备部门的装运量相对于去年同期下降，尽管价格上涨使该部门的整体销售保持不变。预计美国和加拿大的土方设备行业销售额在2024年可能下降多达5%，而紧凑型建筑设备的需求预计将保持不变。这两项预测较11月份迪尔公司的前景有所改善，但并不表明会出现繁荣。公司表示，基础设施和制造业建设支出的增加被商业市场的放缓所抵消。

耗尽

周四，迪尔公司因其标志性拖拉机需求下降而削减了全年利润预期，股价下跌超过5%。

来源：彭博社

沃尔沃集团预测，今年北美市场的建筑设备销售可能下降多达10%。在单位基础上，电梯制造商奥的斯全球公司在第四季度的新设备销售量下降到自金融危机以来的最低水平，公司首席执行官朱迪·马克斯在公司上个月的盈利电话会议上表示。

建筑产品制造市场中唯一持续繁荣的领域是电气设备。但这更多地与数据中心建设的爆炸有关，以适应人工智能应用和向电气化经济的趋势，而不是刺激驱动的支出或制造业建设。伊顿公司电气美洲部门2023年的收入中，超级项目（定义为价值超过10亿美元的建筑蓝图）仅占3%。根据伊顿的统计，自2021年初以来，北美已宣布总值达9330亿美元的超级项目，但只有18%已经动工，约10%已经取消或大幅延迟。通常，从项目宣布到相关电气设备订单开始出现在伊顿的收入中，需要三到五年的时间。

一方面，这意味着伊顿和其他电气设备供应商还有另一个潜在的营收增长点尚未到来。另一方面，时间滞后为破坏带来了很大的脆弱性，如果办公楼价值下跌引发商业地产更大危机的话。

“就这一切如何影响我们来说，我们才刚刚开始，”施耐德电气SE北美业务总裁阿米尔·保罗上周在波士顿接受采访时说道。尽管办公楼产生了压力，“但是有太多的建设，从商业角度来看，我们仍然非常乐观。” 施耐德电气周四单独表示，销售额在排除货币波动、收购和出售的影响后，今年将增长多达8%。但即使公司在电气设备需求的长期繁荣方面方向正确，“也不是一帆风顺，这将是一条漫长而曲折的道路，”保罗说。“会有破坏性事件吗？当然会。没有逆风吗？当然不。但是有真正的动力。”

这并不意味着他不担心商业地产市场：办公楼财产估值的下滑“将给地区银行带来很大压力，这对宏观有着重大影响，”保罗说。“我们必须想办法解决这个问题。”

最近，关于将办公空间转换为其他用途的讨论变得更加紧迫，但它们还不够紧迫，”他说。楼宇所有者仍然抱着希望，认为工作习惯会以某种方式恢复，或者联邦储备委员会会大幅降息。“这就像你有一些人感受到了紧迫性，还有一些人想要在悲惨之后参与，”保罗说。“有资金进行翻新，他们在等待，因为他们认为还会有更大的下行空间。”亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特警告说办公市场潜藏着超过1万亿美元的损失。

空间充裕

空置率上升，似乎很难指望办公室回归办公的推动会出现转机

来源：彭博智库，穆迪分析REIS

办公楼改建并不容易：这些设施往往呈椭圆形设计，并依赖荧光灯来照亮中间的隔间。它们是由钢铁和混凝土建造而成的，而大多数郊区公寓——特别是在Vandercar完成其办公楼改建项目的Springdale地区——是木质建筑。在公寓综合体中，人们通常不愿意与邻居共用中央浴室。

为了使Merchant Street项目成功，Vandercar将坚固的办公楼划分为非常大的公寓，并延伸了布局。几乎所有公寓都有某种家庭办公室。浴室很大，衣橱甚至可以与纽约市的一些公寓整体相媲美。“我们有空间可以利用，”首席执行官Smyjunas说道。Vandercar“过度使用”了灯具，以确保长单位的整体亮度对居民来说足够明亮。他说，建筑的钢铁和混凝土骨架最终成为了一个优势，因为这些材料天然具有更好的隔音效果。现有的高天花板使得改装管道和电气工作变得更加容易。

尽管公寓通常是按平方英尺定价，但Smyjunas在项目的回报分析中保守地以该地区其他公寓的总租金为基准，即使这些公寓通常更老旧且通常更小。“如果奏效，我们就会做这笔交易，”他说。“这就是我们做出决定的方式。”此后，这些公寓已经能够收取更高的租金。

豪华公寓改建并非每个空置办公大楼的解决方案；以这种方式翻新高层建筑可能成本过高，特别是在对环保建筑规定更为严格的城市，施耐德电气公司的保罗表示。一些城市和州还对商业物业征收比住宅物业更高的税率。例如，在波士顿，一栋办公楼从税收角度来看要比公寓综合体更有价值。市长米歇尔·吴在7月推出的一项计划旨在激励办公空间改建，可能有助于缓解该市的住房短缺问题，但在没有其他改变的情况下，将损害其税收收入。

一些建筑物正在考虑其他方式，而不是整栋建筑物改变用途——例如设置一个现场托儿所。但案例研究仍然寥寥无几。“从经济角度来看，我们还没有看到足够多的改变用途的案例能够盈利。但人们仍在努力，”保罗说。

范德卡的斯密尤纳斯表示，他收到了许多建筑师和开发商想要参观Springdale项目并了解改建背后的数学原理的请求。他对此表示欢迎。“我不能做每一栋建筑，但我希望看到更多人取得成功，”他说。“市场环境越好，对我们所有人来说就越好。这是保持经济持续增长的秘诀。我们回答他们的任何问题，因为让其他人了解如何做这件事很重要。很可能他们会做得比我们更好。”

本周图表

伙计们，不是一个好的季度

Wesco股价周二大跌，创下1999年以来最大跌幅，此前这家电气产品分销商发布了令人失望的第四季度业绩报告。

来源：彭博社

大型工业公司股票在发布不佳的季度业绩报告后出现两位数百分比的下跌是罕见的；而超过30%的暴跌几乎是闻所未闻的。然而，这正是本周发生在电气产品分销商Wesco International Inc.身上的事情，该公司目前市值约为75亿美元。Wolfe Research的Nigel Coe将这次抛售称为“情人节大屠杀” — 尽管从技术上讲，这是在2月13日发生的。

该公司的第四季度收益远远低于分析师的预期，2024年的业绩指引也是如此。Wesco将糟糕的业绩归咎于库存积压，抑制了对具有更快周转时间的产品的新订单，员工医疗保健福利成本高于预期，以及建筑市场需求疲软，特别是对电线和电缆的需求疲软，以及某些数据中心项目的推迟。1月份销售额下降约5%。

很难将这一观点与电气设备制造商施耐德电气和伊顿的更强劲的业绩和预测相吻合。问题是，Wesco的盈利失误是仅仅反映了运营上的疏忽，还是标志着更广泛的电气设备市场放缓的第一个迹象。分析师们至少目前是在押注前者：RBC分析师Deane Dray在本周的一份报告中写道，Wesco的“失误似乎更多地是公司特定的，而不是电气设备行业和工业整体的令人担忧的新发展。”

交易、激进投资者和公司治理

捷蓝航空公司吸引了激进股东卡尔·伊坎的注意。这位投资者本周披露了对该航空公司近10%的股份，并表示可能寻求董事会席位。目前尚不清楚他成功进入捷蓝董事会后可能会要求做出哪些改变。典型的激进投资者策略，如并购或股票回购，可能不太现实。美国反垄断监管机构成功迫使捷蓝与美国航空集团在2023年解除营销联盟，并上个月一位法官支持司法部阻止该航空公司收购斯皮里特航空公司的努力。随着收入受到压力，成本不断上升，捷蓝推迟了25亿美元的计划飞机资本支出，以减轻其资产负债表的压力，并在业务的各个方面寻求节约，包括出售一些房地产和向员工提供自愿离职。公平地说，可以质疑最初追求斯皮里特是否是个好主意；这笔交易看起来显然被高估了，而且在今天看来战略上也有疑问。但是，航空公司对反垄断裁决的上诉成功的可能性很低，而这笔交易的策划者，捷蓝CEO罗宾·海斯，本周已经退休，所以这一点可能已经无关紧要了。与另一家航空公司进行新的合并尝试可能会引起同样多的审查，而且不清楚监管机构是否会对私有化交易持同样的看法，鉴于后疫情时期服务方面的挫折。

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蓝色州通常不以攻击联邦政府或违抗联邦法律的方式而闻名。毕竟，那是得克萨斯州的事情。但随着美国最高法院的六名共和党人越来越傲慢地将权力集中在他们的集团手中来制定国家法律，蓝色州的挫折感正在积聚。上周在夏威夷，它像愤怒的火山岩浆一样流淌。

就在一个富有同情心的最高法院听取了一名想要成为总统的叛乱分子的案件的前一天，夏威夷最高法院宣布，他们真的受够了最高法院的胡闹。夏威夷最高法院在2月7日做出的一致裁决中规定，他们没有义务对待国家首都的最高法院，甚至无法召唤基本的尊重。这个州法院在一个案件中达到了这个终点，恰如其分地讽刺地称之为“第二修正案全新的公共自卫权利”。

这项全新的权利是由美国最高法院在2022年创造的，这要归功于大法官克拉伦斯·托马斯在《纽约州步枪和手枪协会诉布鲁恩》一案中的意见。托马斯的意见又基于安东宁·斯卡利亚大法官在2008年做出的《海勒诉哥伦比亚特区》一案中创造的全新个人持枪权利。这是在宪法生效后仅仅219年之后。

“传统的解释模式和夏威夷的枪支管理历史传统排除了夏威夷宪法下的个人携带和携带枪支的权利，”夏威夷最高法院法官托德·埃丁斯写道。“在夏威夷，没有在公共场所携带枪支的州宪法权利。”

拒绝一名居民声称他有权根据《Bruen》在没有州许可证的情况下携带枪支的要求后，夏威夷宣布在阿罗哈州《Bruen》无效。然而，使这一指责尤为尖锐的是，夏威夷的宪法模仿了美国宪法第二修正案的语言。实际上，夏威夷法院裁定美国最高法院扭曲和破坏了第二修正案，并且夏威夷拒绝认真对待更高法院的粗糙行为。

美国最高法院邀请了这种公开蔑视的展示。斯卡利亚和托马斯在尴尬的语言，如“有序组织的民兵”，周围含糊其辞，并完全颠覆了政府维护公共安全的审慎义务。相反，这两位保守派法官以“历史和传统”为根据，辩称18世纪对持火枪的白人来说什么有效，对21世纪被半自动武器杀害的孩子来说也就够了。

不幸的是，历史学家们一直在嘲笑法官们对枪支权利历史和传统的业余 - 以及高度选择性的 - 主张。这些裁决建立在脆弱的知识基础上；额外的学术研究不断侵蚀它们的基础。

“伟大的讽刺是，一家援引历史的法院一再表现出对历史的理解非常差，对自己在历史中的地位也毫无欣赏，”福特汉姆大学历史学家索尔·康奈尔说，他是美国枪支监管历史的专家。

美国最高法院“扭曲和挑拣历史证据。它缩小、改变和丢弃不符合的历史事实，”夏威夷高等法院的尖锐意见称。“历史学家很快就揭穿了《海勒》的历史。”

然而，夏威夷的观点并不仅仅是为了羞辱华盛顿宪法小丑车上的乘客。它是要向他们所造成的混乱宣战。“美国最高法院剥夺了各州保护公共安全、减少枪支暴力和维护和平公共活动的责任，”该意见称。“人民治理有效。夏威夷的立法机构通过了明智的枪支法律。夏威夷的行政部门执行了这些法律。来自疾病控制和预防中心的最新数据显示，夏威夷每年的枪支死亡率在全国排名第二低。”

美国最高法院最好被理解为一个老派的选区头目，用高调的言辞为邻里的党派分子们装扮圣诞火鸡。法院的共和党阵营通过推翻罗伊诉韦德案来回报该党忠实的反堕胎选民。对于共和党的捐赠者，该阵营为他们提供了豁免权，使他们免受合法选举产生的政府官员制定的法规的约束。党内的枪支狂热分子获得了枪支文化在全国范围内蔓延的命运，助长了恐惧、枪支购买、谋杀、枪支购买、自杀、枪支购买和意外枪击、枪支购买。

任何人都无法猜测这种以“原原主义”、“文本主义”、“历史和传统”或者其他可能有可塑意义的有趣词语为幌子的游戏能够持续多久。至于夏威夷最高法院，似乎已经玩够了。那些支持草率历史或其他共和党集团事业的人从现在开始将不得不求助于联邦法院。他们仍然可以在那里声称斯卡利亚式的胜利。

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