纽约市银行问题引发投资者担忧：我应该担心商业房地产吗？ - 彭博社

芝加哥伊利诺伊州卢普社区一家店面上的“出租”标志。

摄影师：Christopher Dilts/Bloomberg纽约社区银行的问题重新点燃了人们对全球商业房地产的恐惧。自疫情爆发以来，商业房地产市场一直处于动荡之中，投资者仍然担心全球办公楼等房产价值下跌所带来的后果。NYCB最近发出了一个新的警示信号，它削减了股息，并为不良房地产贷款的损失拨备了比预期更多的资金，这一举动震动了市场。

在未来两年内，超过1万亿美元的商业抵押贷款将到期，分析师们担心其他向商业楼宇贷款的银行可能会发生什么情况，其中许多楼宇的价值在借款成本上升的同时下跌。

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但普通投资者对这种情况应该有多担心呢？大多数人的投资组合中往往没有太多商业房地产的敞口，但人们越来越担心市场中可能出现的更广泛问题会波及到普通投资者。

为什么现在？

在大流行开始四年后，商业地产中的Covid时代变种似乎重新出现可能会显得奇怪。但是，该行业的性质已经为一场缓慢发展的危机奠定了基础。商业地产估值需要很长时间才能适应需求的变化，而抵押贷款需要数年才能到期。与此同时，利率大幅上升，使建筑业主难以再融资债务。

基本问题是什么？银行持有的建筑抵押贷款价值已不再是几年前的水平，但没有人确切知道哪些贷款可能会崩溃。即使股票交易达到历史最高点，人们仍然担心商业地产困境可能会拖累美国经济。

纽约社区银行 在周五上涨，但在此之前，该股票 在最近几天暴跌，这一跌幅拖累了 其他贷款人的股票。穆迪将该银行的信用评级降级为“垃圾”，而其他银行 在世界各地因美国商业地产风险而受到阻力，从日本的 青空银行到德国的德国抵押银行。

最坏情况

大多数小投资者在其401(k)或其他投资中往往很少接触商业房地产，因此顾问通常会说现在不是恐慌的时候。标普500指数约有2.3%的权重来自房地产，而富时全球全市值指数的权重约为3%。更大的问题将是糟糕的商业地产债务拖累银行。

“然而，正如我们在2008年看到的那样，金融机构是紧密相连的，”圣路易斯Toberman Becker Wealth的合伙人迈克尔·贝克尔说道。“商业房地产市场进一步信贷事件的影响将波及许多其他行业。”

在最坏的情况下，这可能会在市场上造成避险情绪，贝克尔指出。这可能会遏制市场的盈利，标普500指数比一年前上涨了20%以上，而纳斯达克指数上涨了40%以上。

“我们建议客户将这种风险控制在他们的股票投资组合中，”贝克尔说。“如果您有已知的提款或开支，美国国债或AAA级公司票据是防范市场传染的最佳方式。”

区域银行再现

一些混乱与去年的区域银行危机有关，包括硅谷银行、第一共和国银行和Signature银行的倒闭。在此之后，NYCB收购了Signature的部分业务，这增加了其规模，并且此后使该银行受到了更严格的监管。现在与当时联系在一起的另一个事实是，区域银行的资产在很大程度上更集中在商业房地产贷款上。这类贷款占小银行资产的28.7%，而在较大的贷款机构中仅占6.5%。

顾问们表示，与去年一样，对于与地区性银行合作的消费者来说，确保他们的存款得到联邦存款保险公司（FDIC）的保险是值得的。

“他们的资产负债表规模较小，因此可能没有像一些大型银行那样多样化，”明尼苏达州双城财富策略公司创始人Dana Menard说道。“我总是建议人们，如果他们对某家银行有任何疑虑，不仅要多样化他们的投资组合，还要多样化他们使用的银行。”

FDIC为每位存款人、每家受保银行、每种账户所有权类别提供高达25万美元的保险。”因此，如果你结婚了，通过在你的名下拥有个人银行账户、在你配偶名下拥有个人银行账户以及共同账户，你可以获得100万美元的FDIC保险覆盖。

房地产投资信托（REITs）

不仅仅是银行股受到压力。一些房地产投资信托（REITs）最近也出现了下跌，因为商业地产行业面临逆风。但顾问们表示，大多数多样化投资者不应该有太多的暴露风险。

“REITs通常只占据像标普500这样的主要多样化指数的一小部分，”亚利桑那州MDRN Wealth创始人John Boyd指出。“在指数中的REITs中，只有一小部分公司严重涉足商业地产。即使是那些严重涉足商业地产的公司，也不是所有的商业地产都是一样的。”

小心砍价猎人

对当前危机的反向看法是这是一个购买机会。区域银行在去年年底出现了反弹，人们认为区域银行股票的暴跌可能只是一种“过度反应”。

但是，马萨诸塞州Scituate的Parkmount Financial Partners的理财规划师Joseph Boughan并不赞成个人投资者采取这种策略。

“对这些公司贷款组合质量的了解很少，这是该行业的高风险，” Boughan说道。“购买该行业的个别股票仍然可能是一片雷区，因为Covid带来的戏剧性入住率变化的后果仍在影响着底线。”