住房和护理成本高昂使美国老年人的退休生活变得困难-彭博社

在加利福尼亚州旧金山的唐人街社区，年长的人们坐在长凳上。

摄影师：David Paul Morris/Bloomberg在巴尔的摩县的一栋砖房里，住着年龄相差半个世纪的不太可能成为室友的人。莉娜·威尔逊已经81岁了，拥有自己的三居室房子已经超过四十年。她的房客是20多岁；在搬到威尔逊家之前，他是无家可归的。

自2021年以来，威尔逊通过 圣安布罗斯住房援助中心 运行的一个家庭共享计划欢迎年轻人进行短期居住，这是一个位于巴尔的摩的55年历史的非营利组织，为低收入居民提供负担得起的住房和服务。圣安布罗斯的许多客户是租房或拥有房屋数十年的老年人。一些需要随着年龄增长进行无障碍设施升级，比如扶手或升降机；而像威尔逊一样的其他人则在努力应对固定收入下的住房成本。

家庭共享计划有助于满足多种需求和代际关系。威尔逊得到了每月付款的帮助，临时居民得到了稳定的住所。他们互相照顾。“我是一个年长的女士，”威尔逊说。“我很高兴知道如果我需要帮助，会有人在这里。”

到2034年，人口普查局预测，美国65岁以上的人口将超过18岁以下的人口。根据哈佛大学住房研究联合中心的一份新 报告，为这一迅速增长的人口群体找到安全和负担得起的住房正变得迫在眉睫。

65岁及以上居民被视为负担过重的人数在2021年达到了创纪录的高点，而联邦住房补贴只覆盖了符合条件的老年家庭的36.5%。尽管大多数老年人是房屋所有者，但许多人仍在老年时还在偿还抵押贷款，50多岁和60岁初期的租房者比例正在增加。在许多城市，长期护理费用，无论是在家中还是在设施中，都是无法承受的。在疫情期间，老年人中的无家可归现象上升。而且，许多美国住房存量本身也在老化，需要升级和提供安全的老年人居住设施。美国80岁以上家庭的数量将在2040年翻倍。

到2040年，80岁以上家庭的家庭主将翻倍

随着美国人口的老龄化，家庭主的年龄也将增长。

来源：2018年JCHS家庭预测。

预测使用了2017年人口普查的人口预测和低移民情景。预测已经重新校准，以符合2021年的实际人口情况。

住房与老龄社会项目的项目主任詹妮弗·莫林斯基表示，这是一个令人担忧的局面，特别是由于预计到2040年，由80岁以上成年人主持的家庭数量将翻倍。但开始解决这些挑战可能对各个年龄段的家庭都有好处。

“这并不是一个坏消息，我们有更多的老年人口，”她说。“人们想要留在他们的社区并参与这些社区是一件非常好而重要的事情。我只是认为我们必须考虑我们是否有住房和基础设施——我指的是交通、服务、人行道和其他一切——来帮助人们做到这一点。”

继续的负担

研究人员发现，超过1100万个由65岁以上的人领导的家庭承担着住房成本的负担。这意味着将近20%的老年人将超过30%的收入用于住房。老年黑人和西班牙裔居民特别容易承担这些负担。随着人们离开职场，承担住房成本负担的家庭人口往往随着年龄增长而增加。“随着更多的人进入80岁及以上的年龄，我预计我们将看到那些承担成本负担的人数增加，” Molinsky说。

租户的数量——总体上来说——更有可能承担成本负担，而不是大多数地区的房主——在这个年龄段也在增加。2022年，79%的老年人领导的家庭拥有自己的房屋，与之前的年份相比仅略有下降。但是存在着明显的种族差异——黑人和西班牙裔老年人更有可能租房——并且在步入退休年龄的人群中，拥有住房的比例一直在下降：2022年，50至64岁的人口中有74.2%拥有自己的房屋，而2004年左右大约有80%。“我们预计随着这些人进入65岁及以上的年龄段，这些人中大多数人不太可能购买房屋，从租房转为拥有住房，” Molinsky说。这意味着将有更多的人进入老年时期，没有房产的安全和资产：年长租户的财富仅为年长房主的2%。

租金和抵押负担老年人

在收入范围内，65岁及以上的许多成年人支付的房屋费用超过其收入的30%。

来源：美国人口普查局JCHS制表，2021年美国社区调查1年估计。

负担成本的家庭在住房费用上花费超过收入的30%。假定零收入或负收入的家庭有负担，而不支付现金租金的家庭被假定为没有负担。

购买房屋可能会带来自己的长期成本负担，因为人们越来越多地在老年时期偿还抵押贷款。例如，30年前，只有3%的80岁及以上的房主正在偿还抵押贷款。如今，超过30%的人正在偿还。研究人员假设，一些人可能被最近的低利率驱使进行再融资，延长了抵押贷款的时间表。但是，这些有利的利率已经消失，留下了65岁以上人群创纪录的抵押贷款债务中位数。

55岁的Makeba Hedgepeth正接近60岁，他有两笔抵押贷款：他和妻子在北卡罗来纳州的杜罕拥有一套房屋，他们出租出去，最近又在夏洛特市外购买了另一套房屋，以便更靠近他们的女儿和孙子。但是在他们经历分居后，Hedgepeth现在需要搬出去，发现几乎不可能找到一个负担得起的选择。在一次致残事故后，他依靠社会安全残疾保险和兼职工作，再加上第一套房屋的一些租金收入来维持生活开支，无法独自负担第二套房屋的月供。Hedgepeth说：“我想要一些我能够偿清并且能够在我生命的后期放松的东西。”“我从来没有想到在55岁时，我会再次负担30年的抵押贷款。”

住房成本只会在出现新的医疗需求时变得更加复杂。研究人员研究发现，将近70%的64岁以上的人在某个时候需要长期护理，而这对于97个大都市地区中大多数75岁以上的单身成年人来说是无法负担的。只有13%的人能够负担得起他们所在地区的中位数辅助生活设施，只有14%的人能够负担得起除住房和其他生活成本之外的护理工作者的日常访问。Molinsky说：“首先，这真的是一个很大的惊喜，这两件事在价格上是如此相等 —— 它们在你从中得到的东西上可能并不相等 —— 其次，只有很少的人能够负担得起它们。”

针对低收入居民的政府援助可以帮助抵消成本，但研究人员发现，他们研究的75岁及以上的群体中将近30%的人收入过高，无法符合许多形式的联邦援助资格，但仍然不足以负担长期护理的费用。房屋所有权状况和债务负担的不平等可能会使黑人和西班牙裔房主在晚年难以动用资金，他们的平均房屋净值落后于白人、亚裔、多种族或其他种族的老年房主。

在原地老去

随着年轻人在住房市场上艰难立足，一些人指责婴儿潮一代因为固守着日益不合适的郊区住宅，使得库存低而价格居高不下。事实上，根据报告，只有5%的65岁及以上的人在2016年至2021年之间报告了最近的搬迁。问题的一部分可能是，在老年人倾向于安家的以独栋住宅为主导的社区中，没有足够的机会进行缩减。

美国的老年人居住情况

老年人居住在各种不同的环境中，但大多数人住在自己的家里。

来源：JCHS对美国人口普查局2021年数据的整理。

自有住房指的是老年人居住在自己或配偶/伴侣是家庭负责人的家中。只与非亲属一起居住的人可能居住在自己的家中或其他人的家中。集体住宿包括熟练护理设施、住宅治疗中心、集体住宅、军营和监狱等地点。

“很多人表达了希望留在他们的社区，即使不是在他们特定的长期住所。然而，许多老年人所在的社区 — 郊区、远郊区、农村地区 — 除了独栋房屋之外并没有太多选择，” Molinsky说。

这样的住房通常无法满足老年居民的需求：根据2011年美国住房调查数据，不到4%的美国住宅具备许多老年人需要的“单层居住、无级入口、宽敞的走廊和门道”。

“我们花了数百年的时间建造房屋和社区，以为只有相对较少的老年人，” AARP家庭、家庭和社区副总裁Rodney Harrell说。随着这种观念变得越来越过时，社区面临着需要进行调整的需求。

Nancy Marsiglia在70多岁时成为了一名租房者，这是在几十年的拥有房产之后。在2008年房地产市场崩溃后，这位离婚的前房地产经纪人搬进了由St. Ambrose拥有和管理的巴尔的摩公寓楼，在那里她自2011年以来一直住在一个约625平方英尺的明亮角落单元里。

现年85岁的马西利亚（Marsiglia）说，公寓感觉非常完美。她和邻居们成了朋友，他们都是62岁以上的人，其中许多人像她一样是单身。她的房租由联邦住房券补贴。她的10个孙子中最近的一个住在离她只有五分钟的地方。几年前她摔断了脚踝，有一个可以使用的电梯和走廊上的扶手让她能够继续独立生活。“如果我不在这里，这个地方不适合我，我就做不到这一点，”她说。

马西利亚的故事代表了一种老年人居家养老的变化：她能够留在自己的社区，家人就在附近，而且住在一个为她需求设计的公寓里。对于其他人来说，多代同堂的生活变得越来越受欢迎。2021年，近1100万老年人与至少一名成年亲属同住，比2006年增加了80%以上。不同的居住方式需要不同的需求。专家表示，拥有选择权才是最重要的。

为满足这些多样化的需求，出现了越来越多以老年人为重点的居住模式。居家养老“村庄”网络可以通过在他们的社区内提供支持服务来帮助老年人留在自己的家中。限制年龄的经济适用房租赁或跨代共享住房计划，比如由St. Ambrose运营的计划，也可以同时解决成本负担和社交孤立问题。在城市地区，出现了新的多代同堂住房模式。

一些旨在解决更广泛的负担问题的住房解决方案特别适合老年人，例如区域改革和政策，鼓励建造更小型的“中间缺失”住房和附属住房单位（它们因某种原因被昵称为“奶奶平房”）。同样，将新住房置于公共交通和其他服务设施附近对于行动不便或没有车辆可用的人群来说是一个福音，这个群体不仅包括老年人。

“作为个体，我们都会变老，”哈雷尔说。“我们是在做出符合我们利益的住房决策，还是要在这方面做出妥协呢？”