复式、三层建筑在美国住房危机爆发前接近创纪录的低点 - 彭博社

插图：彼得·加姆伦

为了帮助解决美国的住房危机，需要更多的小型多户住宅，但它们在新住房建设中所占比例不断减少。

美国的住房建设长期以来主要集中在独栋住宅和大型公寓楼上，导致中间类型的住宅供应不足，有时被住房专家和倡导者称为“中等住房”。尽管最近新建公寓单位数量达到了近半个世纪以来的最高点，但相对于独栋住宅的更密集的替代品在2022年新建住房单位中仅占1%。立法者和倡导者正在推动改变这种情况，认为中等住房可以降低成本，缓解国家住房短缺问题。

像俄勒冈、加利福尼亚和缅因等州已有效终结了独栋住宅区划，修改法规允许建造双拼、三拼和其他多户住宅单元，而亚利桑那和罗得岛的立法者今年也提出了类似的立法。乔·拜登总统也在推动更多的中等住房，通过一项计划奖励那些实施区域规划改革的地区。

这些努力试图扭转几十年来中等住房的衰退，这种衰退可以追溯到二战后的时代，当时许多地区迅速划定区域只允许独栋住宅，往往是为了延续种族排斥和隔离。但提出的改变也在各地引起了强烈反对，从德克萨斯州奥斯汀到纽约市，都遭到了“不要在我家后院动工”的运动人士的强烈反对，他们认为新的开发项目是一种威胁。

2008年经济衰退后，中等住房建设从未恢复

每年完成的私人建筑单位

来源：美国人口普查局

注：中等住房单位是指位于两至九单元建筑中的单位。公寓楼单位是指位于十个或更多单元建筑中的单位。

“在上世纪80年代通过许多这些法律时，说‘我们真的想把很多东西限制在独栋住宅中’并不是什么大问题，因为有更多的空地，”加州大学洛杉矶分校城市规划教授迈克尔·曼维尔说。“总是有下一个山谷可以去。现在，这就难多了。”

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自2008年经济衰退以来，这个问题变得更加紧迫，此后，建造独栋住宅和具有10个或更多单元的公寓楼反弹，而中等住房的地位进一步下降。这场经济衰退“摧毁了”建筑行业，房屋建筑商破产，从未完全恢复，Opticos Design建筑公司创始人丹尼尔·帕罗莱克说，他创造了“失落的中等住房”这个术语。那些能够继续经营的公司专注于能够带来最高利润的项目：独栋住宅。

“建筑商实在是太少了。我不是经济学家，但需求高而供应少会使市场出现相当大的扭曲。在这种情况下，我们看到建筑商几乎可以建造任何东西，都会卖得掉，而且需求仍然足够大，” 帕罗莱克说。建造独立的独栋住宅是“一个相当安全的商业模式，为他们带来了相当不错的利润，所以他们不愿改变。”

去年在美国建造的36.8万多户多户住宅单元中，超过一半是在拥有50个或更多单元的建筑中完成的，根据美国人口普查局的数据，2022年建造的多单元建筑中将近88%包含20个或更多单元。相比之下，只建造了大约2,000栋双联别墅。

中等住房是新多户单位中不断缩小的份额

每年在美国按建筑规模建造的单位数量

来源：美国人口普查局

德克萨斯大学奥斯汀分校建筑学院副教授杰克·韦格曼表示，中等住房可以在更低的价格点上实现很多美国人拥有独栋住宅的愿望。这样仍然有户外空间可以养宠物和孩子，比公寓楼更私密，通勤时间也更短。

“也许有一代年轻人在郊区长大，渴望有所不同。也许是大量千禧一代开始步入成年期，他们对生活在比郊区更社交和热闹的地方感兴趣，”韦格曼说。“但无论如何，人们开始注意到这是一个真正的机会。”

美国几个城市中包括加利福尼亚州圣尼维尔和弗吉尼亚州亚历山德里亚在内的复式住宅、三联住宅和其他中等住房的示例。图片：盖蒂（9）多户单位，包括中等住宅，在高抵押贷款环境中也更具吸引力，因为不断上涨的利率造成了近40年来最严重的支付能力危机四十年。2022年建造的几乎所有多户单位都是为出租而建，而那些为出售而建的通常售价低于附近的独栋住宅。

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在修改区域规划法促进中等住房建设的地区，允许建造两户住宅和其他小型多单元建筑的授权已经增加。四年前通过的俄勒冈 法律 要求较小的城市从2021年开始允许建造两户住宅，较大的城市则要求到2022年6月允许建造四户住宅和其他几种中等住房类型。根据美国人口普查局的 数据，俄勒冈州的两户住宅授权正在上升，并有望成为数年来最高的水平，这在很大程度上与 州 提供的更有限的数据集相吻合。这两个来源估计，在2018年至2022年期间，俄勒冈州已经发放了超过850个三户和四户住宅的建造许可。

俄勒冈州有望批准自2019年以来最多的两户住宅

每年上半年的私人建筑授权

来源：美国人口普查局

加利福尼亚州的 住房机会和更高效率（HOME）法案 于2022年初生效，简化了建造两户住宅或分割用地建造额外单独住宅或小型多户住宅的流程。该州 报告 表明，由于新法规的实施，已经建造了165个单位，另外还有194份用地分割申请已经提交。

尽管这些变化有助于那些没有预算来对抗现有区域规划法的小规模开发商，但圣地亚哥的开发商安德鲁·马里克表示，资金仍然是建造中等住房的障碍。

加利福尼亚州发现，“行业需要很长时间才能适应这些规则的变化，” 马里克说。“立法者们说，‘嘿，你们告诉我们要简化建设。我们已经简化了建设。为什么你们不建设呢？’嗯，镜头的另一面是融资。”

建造更大项目最终变得更容易，因为马里克有能力雇佣人员来帮助完成诸如获取土地和设计项目等步骤。他说，机构买家对更大的建筑也更感兴趣，因为支付三名员工管理一个100单元公寓楼比管理一个较小的建筑更有利可图。马里克表示，对于较小项目的贷款结构的变化可能会让更多小规模开发商进入市场并建造中等住房。

像这样的因素，以及更广泛的宏观经济因素，可能“与区域规划一样重要，甚至更重要，影响城市是否会在以前仅限于单户住宅的社区中看到住房和密度逐渐增加，” 根据加州大学伯克利分校Terner住房创新中心的一份报告。

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一些加利福尼亚州的房主已经开始采取行动，借助该州的HOME法案为他们的社区增加另一种住房选择。伊莱恩·谢弗·哈德森，一位73岁的艺术家，最近获得了Citrus Heights市批准，将她的地块分割成两块。她正在与公司BuildCasa合作，处理许可和建设过程，以便在这块土地上建造另一栋单户住宅。

“这里的住房危机是真实存在的。我们需要住房，我们需要单户、双户和四户单位，”谢弗·哈德森说。“一个混合的社区比一个接一个的可爱小房子更具可行性。”

在萨克拉门托，杰克·施瓦茨曼和他的妻子也正在与BuildCasa合作，在他们新分割的土地上建造一栋双户住宅。

“需要更多的住房，这只是另一种有趣的做法，”施瓦茨曼说。“我相信有些人担心这会改变社区，他们可能是对的，但我认为这可能是为了更大的利益。”