雷内·本科的Signa危机：“房地产‘一切正常’告诉放贷人吧 - 彭博社
Chris Hughes
优质的房地产。
来源：彭博社
一位充满魅力的企业家吸引了富有的投资者，积累了一系列最优质的房地产投资组合。银行和债券持有人被说服提供杠杆。可能出现什么问题呢？
奥地利房地产巨头Signa Holding GmbH证明了即使是最优质的资产也只能支持有限的债务，而富有的股东也有限的愿望继续投入资金。
Signa是富豪Rene Benko的创造。他并不陌生于争议。Benko在2012年被判以不当支付官员罪名成立，今年早些时候被无罪释放。丰富的过去可能会让银行和合作伙伴却步，担心对自己声誉的风险。但Benko得到了必要的支持，投资于包括纽约的克莱斯勒大厦和伦敦百货公司Selfridges Group在内的资产。
这家价值230亿欧元（250亿美元）的帝国现在陷入危机。旗下拥有大部分资产的子公司Signa Prime Selection AG已要求投资者在未来几个月提供高达20亿欧元的资金，彭博社周三披露。
Benko有一些非常富有的共同投资者，包括建筑公司Strabag SE背后的实业家Hans-Peter Haselsteiner和亿万富翁Klaus-Michael Kuehne。他们已经受够了，迫使Benko在本月早些时候放弃控制权（他仍保留多数股权）。一位重组专家已经接管了公司。
困难的迹象已经积聚了一段时间。欧洲央行要求银行对其Signa的风险进行准备金，彭博新闻在八月份报道，尽管一些官员认为这可能会让公司在债权人眼中受到污名化。毫无疑问，央行的举动不会有助于Signa重新融资其债务。
在这种监管压力下，最近几周事情变得紧张起来。一个在美国上市的零售子公司在母公司撤回融资协议后于十月申请破产。在汉堡一项备受关注的建筑项目的工作已经停工。
另一个单位Signa Development Selection AG已经警告面临流动性挑战。其面值约3亿欧元的债券已经跌至面值的30%。Signa在Selfridges的合作伙伴本周接管了公司。不幸的是，这甚至没有带来现金：一笔贷款变成了股权。
对房地产是利好也是利空
德国利率上升推高了房地产收益率，压低了估值
来源：彭博
“Prime is fine”是房地产行业的说法。但所有杠杆资产都感受到了借贷成本上升的痛苦。德国收益率的扩张——Signa的大部分投资组合都在德国——已经非常剧烈。这对估值施加了下行压力，反过来又膨胀了债务与资产的关键信贷比率。
当债权人看到业主有雄厚的资金实力时，他们可能会认为他们将自动提供所需的新股权。但这是一个危险的假设。Haselsteiner告诉《蒂罗尔日报》他希望所有股东都会 出资，并补充说Signa并没有太多的债务，只是有流动性问题。然而，据报道，一些股东已行使了出售Signa Prime和Signa Holding股份的期权。
任何投入新资金的人都希望看到新鲜、独立的房地产估值，并全面了解负债情况。管理可信度至关重要，Benko本人已经承认需要恢复信任。现有业主必须权衡剩下的股权数量，以及他们的声誉是否因放弃而受损，或者因此而受益。家族办公室可能会对这些进行不同的评估，而机构基金则专注于房地产。
雪球效应
Signa的困境迅速影响了债券市场
来源：彭博社
Signa Development债券持有人现在必须应对其在一个提供很少公开财务信息的网络中的位置的不确定性。在最近的降级中，信用评估机构惠誉评级(Fitch Ratings)警告称，该公司可能已经增加了对帝国其他部分的间接贷款。复杂性、作为私人公司的透明度缺乏、相关方交易的程度以及监事会与Signa Prime的重叠成员构成了削弱信用评级的薄弱治理。
这里潜在结果的范围很广。债券持有人可能会推动立即偿还，加剧危机。主流房地产基金很可能会认为这种情况过于不透明，无法寻求换取现金注入的股权。也许一个主权财富基金会乐于抓住机会，通过介入来获得对一个独特投资组合的曝光，而不是等待逐个收购即将上市的任何个别物业或进行整体清算。
‘Prime is fine’ does rhyme, but that’s about it. The watchwords for real estate investors are prosaic — strong governance, high transparency and prudent leverage.
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