从德国PBB到PNC，银行为办公楼贷款的清算做好准备 - 彭博社

摄影师：彭博社/彭博社目前很少有银行愿意向商业地产市场提供贷款。谁能责怪他们呢？不断上升的利率和激增的空置率，特别是办公室空置率，极大地增加了风险。根据抵押银行家协会的数据，今年前九个月，银行的商业地产贷款较去年同期下降了67%。根据。而在最近一次美联储的贷款官员调查中，净有三分之二的人表示他们正在进一步收紧贷款标准。这些指标反映了一种不愿意贷款的态度，这种态度在全球金融危机或疫情开始时都没有出现过。

但尽管他们努力收缩，未偿还贷款却不断增加。根据美联储每周的数据，截至十月底，银行持有的商业地产风险贷款达到创纪录的2.9万亿美元，年初至今增长了3%。那是怎么回事呢？这是Autonomous Research的Brian Foran在最近的一份报告中解决的一个谜题，它突显了银行账面上风险的缓慢积累。

Foran提供了两种解释。首先，当银行发起贷款时，并不一定立即为其提供资金。大型建设项目可能会在数年内分阶段资助，因此即使银行收紧了资金，它仍然要对过去的放贷决策负责。当2022年利率开始上涨时，银行介入帮助客户，将发起活动提高了22%。这些贷款现在正在被提取。该行业中未使用的承诺目前超过5000亿美元。

其次，与住宅领域不同，商业房地产贷款很少会被偿还 - 它们会被再融资。在正常环境下，贷款可以转入商业按揭支持证券（CMBS）结构，进入人寿保险公司资产负债表或投资者组合。但现在每个人都在收缩。虽然发起活动下降了，但偿还更少。专门从事房地产贷款的Bank OZK在最近的收益报告中评论说，“截至2023年前九个月，贷款偿还一直很低，因为许多发起人一直在谨慎监控利率和再融资市场条件，以确定何时将项目从建设融资转为过渡或永久贷款。”

这种动态对银行并不特别有帮助，因为它占用了放贷能力，使资产负债表更加僵化。但只要贷款按时还款，风险是可控的。问题出现在贷款到期进入不太宽容的信贷环境时。在CMBS市场中，这已经显现出来。Moody’s Corp. 追踪 CMBS办公室贷款到达完全到期时的情况。今年迄今为止，只有三分之一已经偿还；另外三分之一已经修改或延长了其条款，还有三分之一已经违约。

对于银行来说，清算可能会在明年到来。他们中的许多人在2024年到期的贷款比今年要多得多。以美国银行公司为例，明年到期的办公楼贷款占比36%，高于2023年最后三个季度的22%。结果可能不会像商业抵押贷款证券（CMBS）市场那样糟糕。这部分是因为CMBS中的贷款风险高于银行资产负债表上的贷款，这反映在不同的拖欠趋势中。截至10月，办公楼CMBS的拖欠率为5.75%，根据Trepp的数据，总体拖欠率为4.63%，而银行的拖欠率仍然接近周期低点，约为1%。这也是因为银行比管理CMBS的特殊服务机构更有自主权来调整条款。正如人们所说，滚动贷款不会带来损失。

但银行正在做好准备。以PNC金融服务集团为例。尽管其投资组合几乎没有遭受任何损失，但它已经开始将许多贷款分类为不良贷款。总体而言，它将其办公楼投资组合的23%视为“受批评” —— 这相当于企业信用中的CCC风险级别 —— 在第三季度，它将其中的一部分转为不良状态。“我认为它们实际上仍在累积。我们只是因为认为它们在当前市场中无法再融资才这样做的，”首席执行官比尔·德姆查克在财报电话会议上解释道。

PNC已经预留了足以覆盖其总办公楼贷款的8.5%的准备金，其中，多租户办公楼贷款的准备金率为12.5%。其他银行的拨备水平也差不多：富国银行公司在大型公司办公楼领域的拨备率为10.8%（尽管小型办公室的拨备率仅为2.2%）；美国合众银行的拨备率为10.0%。

风险在于他们被抓个正着。上周，德国贷款银行德意志PBB的股价下跌了11%，因为其发出了与其美国办公室敞口有关的盈利警告，并被迫提高准备金。这些准备金只涉及三笔新的问题办公室贷款，这也突显了这个行业中损失可能是多么不规则。该公司认为，尽管实际违约还没有达到峰值，但美国办公室市场调整的80%左右已经发生。

如果是这样的话，银行已经做好了准备。风险在于办公室只是开始，商业地产的其他领域开始恶化。那时，银行将无法迅速脱身。

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