你的办公空间为什么持续缩小 - 彭博社

Justin Fox

美国有超过十亿平方英尺的办公空间闲置。

摄影师：贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社

在大流行病爆发前的十年里，美国每位劳动者的办公空间逐渐减少 —— 一个被称为“密集化”的迷人趋势。节省成本是一个驱动因素，一些雇主认为更密集的布局有助于促进互动和创新。但商业地产经纪公司高诗威（Cushman & Wakefield）在一份对这一现象的2018年分析中得出结论，密集化的最佳预测因素是“市场级别的就业增长和空间的可用性（或缺乏）”。也就是说，在曼哈顿、旧金山等大型办公市场以及迈阿密、纳什维尔等新兴市场，公司简单地比他们能找到的空间更快地雇佣了员工。

快进到2023年。根据高诗威的估计，美国有超过十亿平方英尺的办公空间闲置，据称，全国空置率为19.4%（高于大流行病爆发前的13%）。然而，在2020年每位员工的办公空间出现上升后，密集化似乎正在加速。

令人难以置信的办公室缩减

每个办公室使用工作者所占用的平方英尺*

来源：CoStar

*根据劳工统计局季调整的信息、金融活动和专业及商务服务的薪资就业数据计算

“看起来”在这里确实起到了很大作用。用于计算这一指数的办公室使用工作者的分母仅仅是三个最办公室导向的超部门中的工作岗位数量 — 信息，金融活动和专业及商务服务 — 因此它并不反映实际前往办公室的人数。在十月的就业报告调查周内，这些超部门中“远程办公或在家工作”的员工比例分别为27.4%，26.1%和25.4%，根据劳工统计局的数据，虽然没有确切的与疫情前可比的基准数据，但根据我通过IPUMS USA访问的2019年美国人口普查数据，2019年主要在家工作的比例分别为8.6%，9.3%和10.3%。因此，自2019年以来每个工作者的办公室面积下降了8.4%，可能已经被从未来办公室的员工比例增加所抵消。

但是，尽管远程工作的比例似乎已经稳定下来，办公空间的挤压仍在继续。商业地产数据提供商CoStar Group的办公室分析国家总监菲尔·莫布利表示：“在过去的一年里，我们看到平均租赁面积比疫情前五年低20%的趋势非常一致。” 美国约一半的疫情前办公室租约仍未到期，办公室似乎不会扩张。

一方面，这有点奇怪。许多空置办公空间可供使用，许多雇主正试图说服（或强迫）员工在办公室花更多时间，而我们刚刚经历了一场强调与他人密切接触的感染风险的大流行。然而，几乎没有迹象表明办公室在减少密集程度，更不用说私人办公室的回归了。

另一方面，很容易找到密集化没有逆转的原因。以下是四个原因：

  1. 许多空置空间位于老旧、肮脏的建筑物中，当前所有者无法进行重大改进，甚至无法提供大幅降低的租金。莫布利说：“我们将看到更多对这些空间的创造性利用，但为了尝试执行其中一些想法，实际上需要以不同的基础拥有物业。”
  2. 混合工作的新节奏意味着许多办公室在周一和周五仍然相当空旷，因此从支付租金和水电费的人的角度来看，利用率不高。
  3. 由于家庭办公室已被证明非常适合个人工作和与各地人员进行虚拟会议，办公室越来越被视为主要用于面对面互动的空间。
  4. 从雇主的角度来看，将工人挤进较小的空间似乎没有太多不利之处。工作场所评估公司Leesman的首席洞察和研究官佩吉·罗斯表示：“更多的空间并不自动意味着更好的体验。”

Leesman调查员工的工作场所体验和生产力，制定出高分雇主可以吹嘘。2019年，Rothe比较了Leesman的生产力得分与每位工作者的空间，希望这可能指向一些最佳的平方米数量。然而，她发现几乎没有任何相关性。

来源：Leesman，“The World’s Best Workplaces 2019”对于开放式办公室与更封闭空间的办公室来说，情况一直都是一样的。在Leesman的数据中，似乎对工作场所体验产生积极影响的一件事是提供多种工作环境选择，从私人房间到社交空间。“员工会带着不同的需求进来，你希望能够满足不同的需求，而实现这一点的一种方式是提供多样性，”Rothe说。“因此，你给员工选择的权利是‘我现在最适合在哪里做我即将要做的这件事？’”

然而，很多时候，答案往往是“在家里”。在大流行期间，Leesman开始测量在家工作的体验，并发现结果得分一直比在办公室工作的得分要高。“令人难过的是，为生活而设计的普通家庭比为工作而设计的普通办公室更擅长支持工作，”Rothe说。（对于尼基尔·萨瓦尔（Nikil Saval）2014年出版的精彩著作《Cubed: A Secret History of the Workplace》的读者来说，这并不奇怪，其中一个主题是支持工作和工作者从未是首要的办公室设计重点。）

家庭似乎并不擅长支持工作的各个方面。在疫情期间一直是远程工作和混合工作的最勤奋的记录者和在某些情况下是支持者的经济学家何塞·玛丽亚·巴雷罗（Jose Maria Barrero）、尼古拉斯·布鲁姆（Nicholas Bloom）和史蒂文·J·戴维斯（Steven J. Davis）在今年夏天的一份工作论文中得出结论：“完全远程工作似乎会使平均生产率降低约10%至20%。”但如果雇主得出结论认为需要安静和隐私的工作最好在家完成，那么我们未来可能会有更多的办公室密集化。

更多来自彭博观点：

  • 纽约办公室空无一人。东京加倍努力：Gearoid Reidy
  • 办公室恐慌缓解，但关键时期即将来临：Jonathan Levin
  • 美国最热门办公市场是……曼哈顿中城？：Justin Fox

想要更多彭博观点？终端读者请前往OPIN <GO>。或者您可以订阅我们的每日新闻简报。